26/10/2021
האם זכויות בניה מכוח תמ"א 38 ניתנות להצמדה ליחידה אחת בבית משותף
מהן זכויות בניה
כידוע, היקף הבניה שמותר לבנות במקרקעין אינו בלתי מוגבל ואלה מוכתבות על ידי התכנית החלה על החלקה. במרבית המקרים ובעיקר בעת בניית בניינים חדשים מנצל הקבלן את מלוא זכויות הבניה הקיימות בחלקה ולאחר סיום הבניה לא נשארות עוד זכויות בניה עודפות שמכוחן ניתן להוסיף לבניין תוספת כלשהי. יחד עם זאת, בחלוף שנים עשויים לחול שינויים בתכניות בניין העיר הקיימות, תכניות חדשות עשויות להחליף תכניות ישנות יותר ולקבוע זכויות בניה נוספות שלא היו בעת בניית הבניין.
זכויות בניה נוספות אלה הן נכס בעל ערך רב שכן ניתן לנצל אותן על ידי בניית תוספת לדירות הקיימות בבניין ואף על ידי בניית תוספת של יחידות חדשות (לאחר קבלת היתר מאת רשויות התכנון והבניה לביצוע התוספת).
לנוכח שוויין הרב של זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הללו לא אחת מתגלעות מחלוקות לגבי השאלה למי מבין בעלי היחידות בבית המשותף שייכות אותן זכויות בניה ובאיזה יחס. מחלוקות מסוג זה מגיעות לא פעם לפתחם של בתי המשפט השונים.
הכלל - זכויות הבניה הן נכס משותף לכלל בעלי הדירות בבית משותף
ככלל, בהיעדר הוראה אחרת במרשם המקרקעין או בתקנון הבית המשותף, זכויות הבניה הנוספות הן נכס משותף של כל בעלי הדירות בבניין כך שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לבקש היתר לניצול החלק היחסי מתוך הזכויות הללו בהתאם לחלקו ברכוש המשותף.
החריג לכלל - הצמדת זכויות בניה עתידיות ליחידה אחת בבית משותף
יחד עם זאת ייתכן מצב שבו הקבלן שבנה את הבניין השאיר בבעלותו יחידה אחת אליה הוא הצמיד את כל זכויות הבניה של הבניין, כולל זכויות בניה עתידיות שלא היו קיימות בזמן הבניה אך היו צפויות להינתן בעתיד עם שינוי התכניות החלות על המקרקעין. לעיתים קרובות למדי מדובר ביחידה קטנה ובלתי מנוצלת כגון מחסן או חדרון שאליו מצמיד הקבלן את כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות של הבניין, כך שגם אם בעתיד ניתנות לחלקה זכויות בניה חדשות, הן לא יהיו שייכות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף אלא לבעלים של אותה יחידה קטנה שאליה הוצמדו זכויות הבניה ותופעה זו רווחת במיוחד בבניינים בני עשרות שנים.
(לדיון נרחב בסוגיה הכללית ראו לדוגמא ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ''ד נג(1) 469)
החריג לחריג- זכויות בניה מכוח תמ"א 38
לאחרונה ניתן פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בחיפה במסגרתו נדונה השאלה, האם גם זכויות הבניה הנוספות הניתנות לבנין מכוח תמ"א 38 יכולות להיות מוצמדות באופן בלעדי ליחידה אחת בבית המשותף או שמא מדובר בזכויות השייכות לכלל דיירי הבניין, ללא קשר להוראות תקנון הבית המשותף (ה"פ (חיפה) 40692-11-20 רונית גילה פריד נ' אינג' פרמינגר בע"מ- להלן: "עניין פריד").
בעניין פריד הנ"ל נדון מצב שבו בבית משותף שנבנה בתחילת שנות ה- 70 של המאה הקודמת נמצא חדרון כלוא שלא היה לו כל שימוש, ואשר היה רשום במרשם המקרקעין כיחידה נפרדת שאליה הוצמדו כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות של הבנין (להלן: "החדרון" או "היחידה"). הוראות ברורות בעניין זה נקבעו בתקנון הבית המשותף כך שעל פניו, כל אחד מבעלי הדירות שרכשו דירה באותו בניין היה יכול לבדוק ולדעת מראש על ההסדר המיוחד הקיים בבניין לפני שהוא קנה את הדירה. היחידה הנפרדת שאליה הוצמדו זכויות הבניה הייתה שייכת במקור בחלקה לקבלן שבנה את הבניין ובחלקה למי שהיה בעל הקרקע שעליה הוא נבנה אולם, ברבות השנים עברו הזכויות מספר גלגולים והגיעו לידיו של מר פאדי שהלא.
בחלוף כ- 50 שנה ממועד בניית הבית החליטו בעלי הדירות לבצע עבודות לחיזוק הבנין ולהרחבתו מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה הידועה כ- תמ"א 38. כפי שוודאי ידוע, תמ"א 38 מאפשרת לבעלי הדירות בבית משותף לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה ובתמורה מעניקה התכנית לבעלי הדירות זכויות להרחבת דירותיהם וכן זכויות לבניית יחידות דיור נוספות בבניין שאותן ניתן למכור על מנת לממן את עבודות החיזוק וההרחבה של הדירות הקיימות.
או אז, הודיע בעל החדרון שהוא מתנגד לביצוע תמ"א 38 בבניין ושכל הזכויות להרחבת הדירות הקיימות ולבניית תוספת דירות חדשות מכוח תמ"א 38 הן למעשה בבעלותו כך ששאר הדיירים אינם רשאים לנצל זכויות אלה.
בפסק דין מפורט ערכה כבוד השופטת עפרה אטיאס ניתוח מקיף של המצב המשפטי הקיים וקבעה, כי זכויות הבניה הנוספות מכוח תמ"א 38 שייכות על פי טבען ועל פי תכליתן לכלל בעלי הדירות בבניין ואינן יכולות להיות מוצמדות ליחידה אחת.
כפי שהובהר בפסק הדין, תכליתה של תכנית המתאר הארצית, תמ"א 38, היא מתן תמריץ לבעלי הדירות בבניינים ישנים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה. שלילת התמריץ מבעלי הדירות והענקתו לבעליה של יחידה אחת מתוך כלל היחידות בבניין מסכלת למעשה את מטרת התכנית ואת האפשרות להוציאה לפועל. בית המשפט הוסיף וקבע כי תמ"א 38 וכן החיקוקים השונים שנקבעו ליישום התכנית מאפשרים ליישם אותה אך ורק באמצעות כלל בעלי הדירות בבניין (או ליתר דיוק באמצעות רוב מיוחד של בעלי הדירות בבניין). משכך גם אם ניתן היה לקבוע תיאורטית, כי זכויות הבניה מכוח התכנית שייכות לבעליה של יחידה אחת, הרי שהוא לא היה מסוגל לעשות שימוש בזכויות אלה ולא יכול היה ליישם את התכנית בבניין.
זאת ועוד, בית המשפט קבע כי הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הן הוראות חוק קוגנטיות וגם אם היו בעלי הדירות רוצים להעביר את זכויות הבניה הנוספות להרחבת דירותיהם המגיעות להם מכוח תמ"א 38- הם לא היו יכולים לעשות זאת וכל הסכם ו/או הוראה בתקנון הבית המשותף הסותרת את הוראות החוק הנ"ל תהיה חסרת תוקף משפטי.
בית המשפט בחן גם את נוסח הוראות תקנון הבית המשותף במקרה הספציפי שנדון בפניו והגיע למסקנה כי על אף לשון התקנון המתייחסת גם לזכויות בניה קיימות וגם לזכויות בניה עתידיות, הפרשנות הראויה שיש לתת לנוסח התקנון היא שבעלי דירות לא התכוונו לוותר על זכויות הבניה הייחודיות הניתנות להם מכוח תמ"א 38 שכן במועד רישום התקנון הם לא יכלו לצפות כי ביום מן הימים תאושר על ידי רשויות התכנון והבניה תכנית ייחודית כדוגמת תמ"א 38.
לסיכום, כפי שנקבע בפסק דין פריד, גם אם אתם גרים בבית משותף שבו כל זכויות הבניה הוצמדו ליחידה אחת (או למספר מוגבל של יחידות)- אין הדבר מונע מדיירי הבניין לממש את זכותם לחזק את הבניין, להרחיב את דירותיהם ולבנות יחידות דיור נוספות מכוח תמ"א 38.
ראוי להבהיר כי מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי שאינו מהווה תקדים מחייב ושעליו ניתן לערער לבית המשפט העליון, אולם פסק דין זה מבטא מגמה עקבית וברורה של בתי המשפט ביחס לזכויות הבניה מכוח תמ"א 38.
--------------------------------------------------
ה"פ (חיפה) 40692-11-20 רונית גילה פריד נ' אינג' פרמינגר בע"מ
חיפוש 
סגור 
