13/9/2020
מדריך לועד בית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי-בינוי
רבים נוטים לחשוב כי פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) זהה במהותו לפרויקט פינוי-בינוי, אך מחשבה זו מוטעית היא. מדובר בשני מסלולים שונים של "התחדשות עירונית" שהדמיון ביניהם בא לידי ביטוי בכך ששניהם מאפשרים להחליף בניינים ותיקים ורעועים בבניינים עמידים, מודרניים יותר, כאלה המשפרים את איכות חייהם של הדיירים המתגוררים במתחם.
על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי יש צורך בהסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות במתחם, שבבעלותם 75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. ההבדלים באים לידי ביטוי כלהלן: תכנית פינוי-בינוי הינה תכנית במסגרת מתחם שלם ולעתים קרובות אף שכונה שלמה. לא למותר לציין כי על מנת להכריז על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי יש צורך בתוכנית החלה על מינימום 24 יחידות דיור בנויות. בניגוד לתוכנית פינוי-בינוי, תמ"א 38/2 חלה במסגרת הבניין הבודד. הבדל נוסף הבא לידי ביטוי בעקבות השוני בהיקף הבנייה. כפועל יוצא, הדבר יביא לשוני בין התוספות הניתנות בזכויות הבנייה הן לדיירים והן ליזם במסלולים השונים. ככלל, רשויות מקומיות יעדיפו מסלול פינוי-בינוי על פני תמ"א 38/2 מפני שמסלול זה מטיל על היזם מטלות ציבוריות אשר משדרגות ומרחיבות גם את התשתיות במתחם, המרחבים הציבוריים, מוסיף מוסדות קהילתיים ומבני ציבור ובכך למעשה משדרג את איכות החיים לרווחתם של כלל התושבים במתחם/שכונה. הבדל נוסף הוא שפינוי-בינוי, שלא כמו תמ"א 38/2, מצריך הכנת תכנית בניין עיר ספציפית חדשה למתחם (תכנית מפורטת). לאור השוני בהיקף הבנייה כאמור, פרק הזמן בו מסתיימים פרויקטים של פינוי-בינוי ארוך מזה של תמ"א 38/2.
מטרתו של מדריך זה היא לסייע לבעלי דירות אשר בשכונותיהם נשקלת האפשרות לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בהטמעת העקרונות טרם התקשרות עם יזם בפרויקטים מן הסוג האמור:
א. שלב ההתארגנות - הדבר הראשון שמומלץ לדיירים לעשות הוא להגיע להבנות בינם לבין עצמם בנוגע למספר הבניינים אשר יכללו במתחם. לאחר שהדיירים הגיעו להסכמות בנוגע למספר הבניינים כאמור לעיל, ובטרם חתימה על מסמך העלול להביא לכדי התחייבות משפטית מול היזם, על הדיירים המתגוררים במתחם לקיים אסיפת דיירים ולמנות נציגות מכל בניין, כאשר הנציגות היא זו שתפעל מול כל הגורמים הנוגעים בדבר. כמו כן, יש להסמיך את הנציגות לבצע את שלל הפעולות הנדרשות על מנת לקדם את הפרויקט, תוך שהנציגות היא זו שתפעל במטרה לאתר את היזם הראוי לביצועו.
ב. חתימה על מסמכי טרום הסכם - לאחר מינוי הנציגות, מומלץ לבחור עו"ד הבקיא בעסקאות מסוג פינוי-בינוי ולהתקשר עמו על מנת שייצג את הדיירים בפרויקט. אנו ממליצים שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות ו/או מגבילים את יכולת המו"מ של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על מסמך כוונות על מנת לסייע בקידום הפרויקט תוך שהיזם מוגבל בזמן לתחילת ביצוע, כמובן, בליווי עו"ד.
ג. בחירת היזם - לאחר בחירת עו"ד הבקיא בתחום, השיטה הרווחת היא שעורכי הדין בתיאום עם הדיירים יפנו למספר יזמים בפניה להציע הצעות לביצוע הפרויקט. בהצעה, עורכי הדין יבקשו מהיזמים לענות על שאלות, בין היתר לעניין התמורה, הבטוחות השונות, לוחות הזמנים וכיו"ב, אשר יסייעו לדיירים בבחירת ההצעה המשתלמת ביותר עבורם. הדיירים יבחנו את הצעות היזמים ולפי ההסכמות עם היזם אשר נתן את ההצעה המשתלמת ביותר לדעת הדיירים, יוכלו הדיירים לבחור ביזם המתאים להם. לא למותר לציין כי רצוי ויבחנו הצעות רבות ככל הניתן, ממספר רב של יזמים, על מנת לעשות את הבחירה המושכלת ביותר.
בבחירת היזם יש לשים דגש על העקרונות הבאים:
1. בחינת כדאיות התמורה הניתנת לדיירים מול הרווחיות של היזם.
2. בחינת חוסנו הכלכלי של היזם.
4. יש לבחון האם היזם פועל וביצע פרויקטים נוספים באזור בו מעוניינים בביצוע הפרויקט, וכן באיזה שלב נמצאים הפרויקטים הנוספים של אותו יזם (האם ביצע / מבצע פרויקטים בשלבים מתקדמים לאחר היתר בניה / בשלב האכלוס וכיו"ב).
5. בחירה נבונה של יזם מתאים היא קריטית מאוד, שכן, ניתן לראות בערים שונות מיזמים רבים זה לצד זה, בעוד אחד עומד במצב זהה לאורך זמן רב והאחר מבוצע וקרוב לסיום. הנזק לכל דייר במיזם "תקוע" כולל את אובדן שכר הדירה, קושי רב בגיוס שוכרים מכיוון ואין ביקוש רב למגורים באתר בנייה, הוצאות משפטיות רבות לשם ליבון מחלוקת משפטית, ככל ותהיה וכמובן, אובדן התשואה.
מפקח - פיקוח הנדסי מהווה מרכיב חיוני בפרויקט, החל משלב ההתקשרות מול היזם ועד לתקופת הבדק לאחר סיום הבנייה בפועל. לאור מורכבות הפרויקט, עולה חשיבותו של מפקח עבור הדיירים. מלבד תפקידיו החשובים והברורים של המפקח במסגרת פיקוח על בניית הפרויקט ובפרט בניית דירות התמורה של הדיירים, מסירת הדירות לדיירים ופיקוח על הליקויים – למפקח יש תפקיד חשוב גם בשלב המו"מ, בטרם חתימה על הסכם פינוי בינוי. המפקח מטעם הדיירים יבדוק את המפרט הטכני אשר יצורף וכן את התכניות (ככל ויצורפו) להסכם ההתקשרות מול היזם וינהל מו"מ מול היזם בקשר לנוסחו של המפרט הטכני ויוודא את מקסום רמתו ואיכותו של המפרט הטכני. בשלב מאוחר יותר, המפקח יוודא כי התוכניות המוגשות לעירייה חופפות את המפרט הטכני אותו הציג היזם לדיירים במעמד חתימת ההסכם. על היזם לשאת בעלויות המפקח ובשכר טרחתו.
נציין כי לאחר השלבים הנ"ל, מתחיל מו"מ בין עורכי הדין של היזם לעורכי הדין של הדיירים על נוסח הסכם ההתקשרות מול היזם (הסכם הפינוי בינוי). במהלך המו"מ עולים נושאים מסחריים רבים ולנוכח עובדה זו, נוכחות של נציגות הדיירים בשלב המו"מ בליווי עורך הדין מטעמם, חשובה מאוד. ככל והנציגות תהיה מעורבת ופעילה, הדבר יסייע בקידום הפרויקט ביעילות ובשקיפות אל מול יתר הדיירים והיזם.
חיפוש 
סגור 
