15/3/2017
מטרתה היסודית של תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38) אשר פורסמה בשנת 2005 (להלן: "התוכנית"), הייתה ליצור תמריצים תכנוניים וכלכליים שיעודדו דיירים לחזק את הבניינים שלהם, אשר אינם עומדים בתקן רעידות אדמה (תקן ת"י 413) ולקדם בישראל התחדשות עירונית בדרך של חיזוק ועיבוי הבניינים, להלן: "תמ"א 38 (חיזוק)".
משהתברר כי כוונת המדינה לקידומה של התחדשות עירונית בדרך של תמ"א 38 (חיזוק) במסגרתה יחוזקו ויעובו מבנים ובניינים ישנים, לא עלתה בקנה אחד עם האינטרסים הכלכליים והיזמיים ולא תאמה כל כדאיות כלכלית, תוקנה במהלך השנים התוכנית ונכנסו לתוקף תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3, אשר אפשרה וקבעה תמריצים תכנוניים וכלכליים גדולים יותר לדיירים/היזמים במתווה של הריסת הבניינים הישנים ובניית בניינים חדשים במקומם עם זכויות בנייה מוגדלות (להלן: "תמ"א 38 הריסה ובנייה") - תיקונים אלו הביאו לכדאיות כלכלית ויצירת אינטרס כלכלי אמיתי במימוש תמ"א 38.
יצויין כי בשל המחלוקת שנוצרה בדבר פרשנות מימוש זכויות הבנייה (מחד, פרשנות שהרחיבה את זכויות הבנייה ומאידך פרשנות שצמצמה אותן), תוקן לאחרונה תיקון 3 א' לתמ"א 388 אך הדעות חלוקות האם תיקון זה הטיב עם הכדאיות הכלכלית או לאו, אך מאחר ומדובר בסוגייה נרחבת לא יעסוק המאמר בנושא זה.
מרכז שוק הנדל"ן בישראל
התיקונים לתוכנית כאמור, ובעקבותיה הכדאיות הכלכלית והיזמית בביצוע פרוייקטים של התחדשות עירונית מסוג של תמ"א 38, העמידו בשנים האחרונות את תמ"א 38 (תמ"א 38 (חיזוק) ובעיקר את תמ"א 38 (הריסה ובנייה) במרכז שוק הנדל"ן בישראל וכוחות השוק דחפו את הדיירים (של בניינים ישנים העומדים בהוראות החוק) והיזמים לביצוע עסקאות של תמ"א 38 בהן נהנים הדיירים בתמורות מסחריות נאות, הן בדרך של תוספות בנייה (כאשר מדובר בתמ"א 38 חיזוק) והן בדרך של קבלת דירות חדשות חלף הדירות הישנות שנהרסות במסגרת הפרוייקט (כאשר מדובר בתמ"א 38 הריסה ובנייה), ומנגד נהנים היזמים במימוש זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ומימוש זכויות הבנייה מכוח התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המקרקעין והמאפשרים להם את בניית הדירות ובכדאיות הכלכלית הנדרשת. יצויין כי גם פסיקת בתי המשפט כנגד אותם דיירים "סרבנים" המסרבים לחתום על הסכמי תמ"א 38, מסייעים סיוע רב בקידום ובמימוש פרוייקטים מסוג זה.
התגברות ההתחדשות העירונית במתווה של תמ"א 38 (הריסה ובנייה) בישראל, הובילה למגמה חדשה בה מספר בניינים במתחם/שכונה חוברים יחדיו על מנת לבצע במשותף פרוייקט מתחמי גדול יותר, דבר ההופך מצד אחד את פרוייקטי התמ"א הללו לאטרקטיביים וכדאיים יותר הן עבור הדיירים והן עבור היזמים, שכן היקף זכויות הבנייה ומספר יחידות הדיור גדולים יותר, אך הופכים את הפרוייקטים הנ"ל למורכבים יותר הן ברמה התכנונית והביצועית והן מבחינה משפטית. מגמה זו זוכה לאהדה מצד הרשויות שכן היא עונה על אינטרס ציבורי במימוש התחדשות עירונית רחבה בעלת תכנון מתחמי ואחיד ולא תכנון צר של בניין אחד בלבד מתוך מתחם בניינים שלם.
אי לכך, בשנים האחרונות, אנו עדים לעלייה בשיעור הבקשות להיתרי בנייה המוגשות לוועדות התכנון והבנייה וקבלת היתרי בנייה לביצוע פרוייקטים מסוג של תמ"א 38. תהליך של התחדשות עירונית בדרך של תמ"א 38 תופס תאוצה וכיום דיירים ויזמים רבים בוחרים לבצע פרוייקטים של התחדשות עירונית בדרך של תמ"א 38 שהוכחה, במרבית המקרים, כעסקה כדאית וכלכלית לשני הצדדים.
עסקאת מקרקעין מורכבת וסבוכה
חשוב להבין ולהדגיש כי עסקת התחדשות עירונית מסוג של תמ"א 38 בין אם מדובר בתמ"א 38 (חיזוק) ובין אם מדובר בתמ"א 38 (הריסה ובנייה) היא אחת מעסקאות המקרקעין המסובכות והמורכבות ביותר – אם תרצו סוג של עסקת קומבינציה מורכבת מאוד לה אספקטים רבים לרבות תכנוניים, מסחריים ומיסויים, ומעורבים בה גורמים מקצועיים ורשויות רבות כמו הרשות המקומית על אגפיה הרלוונטיים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום המקרקעין ועוד.
בשל כך יש צורך וחשיבות עליונים כי עסקה מורכבת זו תטופל ותלווה על ידי משרד עורכי דין שהינו בעל ניסיון רב המומחה ומתמחה בתחום ההתחדשות העירונית על ענפייה - משרד עורכי דין אשר יידע להתוות רשת הגנה ובטחון רחבים עבור הדיירים מפני אותם סיכונים הצפונים בפרוייקטים מסוג זה ויקפיד הקפדה יתרה בדבר קיומם של מנגנוני הביטחון והבטוחות הנדרשים להגנת הדיירים. כמו כן, משרד שיעמוד בדקדקנות על כלל חיובי היזם ועמידתו בהם - חשיבות זו מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר בפרוייקט התחדשות עירונית מתחמי בו חוברים מספר בניינים יחדיו לביצוע פרוייקט התחדשות עירונית משותף, כאמור, והופך את העסקה למורכבת יותר.
כיצד אנחנו יכולים לסייע בנושא?
משרדנו הוא אחד החלוצים בישראל בתחום ההתחדשות העירונית, בעל ניסיון עתיר ורב שנים בפרוייקטים מסוג זה ומלווה מאות פרוייקטים בכל הארץ הן בדרך של תמ"א 38 על ענפיה והן בדרך של מתחמי פינוי בינוי (לרבות מתחמים מוכרזים על ידי משרד הבינוי והשיכון) הכוללים אלפי יחידות דיור.
כל הפרוייקטים במשרדנו מלווים על ידי צוות עורכי דין וותיק ומנוסה בתחום המקרקעין והמתמחה בהתחדשות עירונית תוך ליווי הדיירים החל משלב המו"מ המשפטי והמסחרי, דרך שלב חתימת ההסכם עם היזם ועד למסירת התמורות לדיירים וגם לאחר מכן. יודגש ויצויין כי מאחר ומשרדנו מלווה גם יזמים רבים כאמור, יש למשרדנו ידע וניסיון רב בדרך בה "חושב" ומתנהל היזם אל מול הדיירים בפרוייקטים מסוג זה וגם ניסיון זה מעניק למשרדנו יתרון גדול בייצוג הדיירים ובשמירה והגנה על הצרכים של הדיירים ועיגונם במערכת ההסכמית אל מול היזם ויתר הגורמים המעורבים.
חיפוש 
סגור 
