10/11/2022
דרישת החזר מס רכישה בגין דירת מגורים ללא התיישנות
עמידה בתנאים למס רכישה מופחת לא מצריכה בקשה לתיקון שומה גם לאחר שחלפו כמה שנים
ברכישת דירת מגורים יחידה של הרוכש, קיימת זכאות לתשלום מס רכישה בשיעורים מופחתים, בעוד בגין רכישת דירה בעת שיש לאותו אדם לפחות דירה נוספת אחת, ישולם מס רכישה בשיעורים גבוהים.
המחוקק הכיר בכך שישנם מצבים בהם אדם רוצה להחליף את דירתו ורוכש דירה חדשה בטרם מכר את דירתו הקיימת, בייחוד במקרים בהם רכש דירה מקבלן ובנייתה טרם הסתיימה. על מנת שלא יחויב לשווא במס רכישה גבוה כדירה נוספת, נקבע בחוק מיסוי מקרקעין כי כאשר נרכשת דירה מקבלן בעת שיש לרוכש דירת מגורים אחרת, הוא יוכל למכור את הדירה הקיימת תוך 12 חודשים מהיום שהוא אמור לקבל את החזקה בדירה החדשה לפי ההסכם עם הקבלן או תוך 12 ימים ממועד קבלת החזקה בה בפועל, אם התקבלה לאחר המועד שבהסכם שלא בשל סיבות הקשורות ברוכש. הקלה זו חלה גם כאשר נרכשת דירה במסגרת קבוצת רכישה, כאילו נרכשה מקבלן (ראה הוראת ביצוע 3/2013).
מבחינה מעשית במצב כאמור לעיל, ככל שהרוכש מצהיר כי בכוונתו למכור את הדירה הקיימת במועד שנקבע לכך, מופקת לרוכש שומה בגין מס רכישה לפי שיעור גבוה כשל דירה נוספת אך הוא מתבקש לשלם רק את מס הרכישה המופחת בגין דירה יחידה והיתרה מוקפאת עד למועד בו ימכור את הדירה הקיימת במועד הנדרש. לחלופין, יכול הרוכש לשלם את מלוא מס הרכישה החל בגין דירה נוספת ולאחר שימכור את הדירה הקיימת במועד כאמור לעיל, יפנה בבקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לקבל את החזר מס הרכישה. יצוין כי בקשה לתיקון שומה ניתן להגיש רק תוך 4 שנים מהמועד בו נקבע הומה סופית.
בעניין מלכיאור (דנ"א 1867/21) רכשו בני הזוג מבנם, זכות לדירה שעתידה להבנות במסגרת קבוצת רכישה ושילמו מס רכישה בשיעור גבוה, שכן הייתה להם דירה נוספת במועד הרכישה. לאחר כ 4.5 שנים מכרו בני הזוג את הדירה שהייתה להם, עוד בטרם הושלמה הבנייה במסגרת קבוצת הרכישה, כך שהחזקה בה לא נמסרה להם. על כן פנו בני הזוג בבקשה לתיקון שומה לקבלת החזר המס לאור עמידה בתנאי של מכירת הדירה הנוספת לפני שחלפו 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה של קבוצת הרכישה.
מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשה בטענה, כי לא ניתן לדרוש תיקון שומה לאחר שחלפו 4 שנים אף שלא היה ספק כי בני הזוג עמדו בתנאים המקנים את החזר מס הרכישה. בנוסף סירב להאריך להם את התקופה להגשת תיקון שומה למרות סמכותו לעשות כן לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין.
בית המשפט בעליון קבע, כי יש להחיל את ההקלה במס הרכישה כל עוד מתקיימים התנאים להקלה גם בחלוֹף שנים רבות מיום הרכישה. שכן בהתאם להוראות החוק, השומה שנקבעה אינה סופית אלא תהיה כזו רק בחלוף התקופה המוגדרת בחוק, קרי 12 חודשים ממועד קבלת הדירה החדשה. לפיכך, נקבע שכלל אין צורך בבקשה לתיקון שומה על מנת להנות מההקלה ובתנאי כאמור שעומדים בתנאים. יתרה מכך, קבע בית המשפט שהזכות למס הרכישה המופחת אינה תלויה בכך שהרוכש הודיע מראש על כוונתו למכור את הדירה הנוספת במועד שנקבע בחוק, ודי כי עמד בתנאים שנקבעו ומכר אותה במועד.
בפסק הדין בעניין מלכיאור אף נקבע, כי במקרה זה היה מחויב מנהל מיסוי מקרקעין לעשות שימוש בסמכותו לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין להאריך מועדים, (בהתאם להלכת רייך, דנ"א 1867/21) ולהתיר את הבקשה לתיקון שומה, שכן לא הייתה כלל מחלוקת כי מתקיימים התנאים המזכים לחישוב מס רכישה מופחת כדירה יחידה והעיכוב בגין מסירת הדירה החדשה במסגרת קבוצת הרכישה לא נבע כלל מבני הזוג. נהפוך הוא, בני הזוג שילמו את מלוא המס מלכתחילה ומכוח עקרון של גביית מס אמת יש להתיר להם תיקון השומה. אף עקרון סופיות השומה עליו ביקש מנהל מיסוי מקרקעין להסתמך, נסוג מפני עקרון מס אמת.
לאור פסק הדין מומלץ לכל מי שרכש דירה בעת שהייתה לו דירה נוספת ושילם בגינה מס רכישה שלא בשיעור מס מופחת החל על דירה יחידה, אבל מכר את הדירה הנוספת במועד המזכה אותו למס רכישה מופחת, לשקול לפנות בדרישה לקבלת החזר מס, אף אם חלפו שנים רבות מאז שרכש את הדירה הנוספת בגינה חויב במס רכישה גבוה.
חיפוש 
סגור 
