מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)


ייעוץ מס, גילוי מרצון, הסכם שומה ונטרול חשיפה פלילית לישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב ו/או במדינה אחרת

ישראלים רבים מגלים את עולם השקעות הנדל"ן מחוץ לישראל ונכנסים למגוון רחב של עסקאות, אם ישירות, אם ביחד עם קבוצות, אם באמצעות נאמנים ואם באין-ספור דרכים ואופנים אחרים. ישראלים אלו עייפו מלהשקיע בנדל"ן בישראל וזאת בשל מס הרכישה הכבד ומיסים אחרים המוטלים על הרוכשים נדלן בארץ ומעדיפים לנתב את כספם, ולו באופן חלקי, למדינות מחוץ לישראל.
 
אותם ישראלים גילו כי יותר נכון, פשוט ונוח להשקיע בחו"ל שם שיעורי המס נמוכים יותר, הפרוצדורה נוחה ומרכיבים נלווים רבים פשוטים יותר. ישראלים אלו מעדיפים לעשות כן למרות שברור להם כי כל עוד מרכז החיים שלהם בישראל, חייבים הם לדווח ולשלם מס בישראל גם בגין עסקאות נדל"ן המבוצעות על ידם מחוץ למדינה. השקעתם של ישראלים בנדל"ן בחו"ל באה גם על סמך זאת שהם מתקשים למצוא ערוצים להשקעות איכותיות בישראל וזאת בעוד שיש בנמצא מדינות בהן יש צפי לרווחים יפים העולים מהותית מאלה בארץ, אם מהשכרה של נדל"ן ואם מהשבחה שלו ומכירתו.
 
השקעות נדל"ן בחו"ל - מה חשוב לדעת?
המדינות בהן ישראלים משקיעים הינן שונות ומגוונות והן פונקציה של שורת פרמטרים ארוכה - כך ניתן למצוא ישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב, גרמניה, רומניה, יוון, קפריסין ועוד בשורה של מדינות, כאשר המבנה העסקי ו/או אופן ביצוע העסקה משתנה ממקרה למקרה. יש בנמצא מצבים בהם הישראלי קונה בעצמו מבנה או דירה ויש מצבים בהם הוא קונה נכס ביחד עם קבוצה של משקיעים. בחלק מהמקרים העסקה מתבצעת באמצעות חברה מקומית ובחלק אחר מתבצעת באופן פרטי על שמו של הישראלי הרוכש. כמובן שבגין כל מדינה וכל עסקה מתגבשות מחויבויות וחבויות שונות הנגזרות מהחוק באותה מדינה, מתושבות השותפים ומשיקולים נוספים אחרים. כך לדוגמא, ישנן מדינות שלא מאפשרות לזרים לרכוש על שמם הפרטי נכסי נדל"ן ולשם כך נדרש דרכון זר ו/או הקמה של חברה זרה ו/או מציאת פתרון חוקי ויצירתי אחר, ויש בנמצא מדינות בהן נכון ורצוי לרכוש נדל"ן דווקא באופן פרטי ו/או דווקא בדרך מוגדרת אחרת וזאת משום שקיימת אמנה בין רשות המס הישראלית לרשות המס הזרה אשר מעודדת את הרכישה בדרכים מוגדרות ומתייחסת למצבים בהם מתבצעות עסקאות נדל"ן של תושבי מדינה מתקשרת אחת בנוגע לנדל"ן הנמצא במדינה המתקשרת האחרת.
 
מטבע הדברים, פעילות של ישראלי מחוץ לגבולות מדינת ישראל מחייבת התנהלות נכונה, כזו הלוקחת בחשבון הן את הדין הזר והן את הדין הישראלי הקובע כי כל עוד אתה מוגדר תושב ישראל ומרכז החיים שלך בארץ, הינך חייב לדווח ולשלם מס בישראל וזאת בלי כל קשר לחבויות החלות עליך במדינה האחרת בה רכשת נדל"ן. יחד עם זאת, על הישראלי המחליט להשקיע בחו"ל, לנהוג במשנה זהירות שהרי החוק הזר אינו מוכר לו וגם לא המנטליות או הנוהג באותה מדינה אחרת ולא אחת ישראלים נפגעים כלכלית דווקא בשל אי הבנתם את המצב המשפטי או העסקי במדינה הזרה. כך יוצא שבטרם מבצע ישראלי עסקה מחוץ לישראל עליו, לעניות דעתנו, לבחון באמצעות עו"ד מומחה את הדרך הנכונה לביצוע העסקה, כשהמומחה הוא זה שיידע לנתח שורה של פרמטרים חשובים כמו גם את האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאותה מדינה מיועדת, לבחון את הקשיים המשפטים הקיימים במדינה האחרת, לקבוע האם ניתן ו/או נכון לרכוש באופן פרטי ו/או באמצעות חברה ועוד. כך למשל יצוין כי ישנן מדינות בהן אין מנגנון נאמנות, מדינות בהן אין מנגנון של ייפוי כוח בלתי חוזר, מדינות בהן לנוטריון חשיבות מכרעת, מדינות בהן לא ניתן לרכוש את מרכיב הקרקע או מדינות בהן ניתן לרכוש את זכות השימוש בקרקע במנותק ממחיר הקרקע. פרמטרים אלה ואחרים חשובים מאוד עת מחליטים כיצד לבנות את העסקה. לכל אלה יש להוסיף את הדין הישראלי המתייחס למצבים בהם ישראלי רוכש נדל"ן בישראל ובהקשר זה חשוב לקחת בחשבון כי על פי דיני מדינת ישראל ופקודת מס הכנסה, רכישת נדל"ן בחו"ל שקולה לרכישת "נכס" מיטלטלין, כי קיימת חובה לדווח בישראל על דבר קיומו של נכס הנדל"ן, וכן קיימת חובה לדווח על הכנסות משכירות ו/או הכנסות אחרות הנובעות מהנכס וזאת גם אם בסופו של יום הישראלי לא מרוויח וגם אם ההוצאות בגין אחזקת הנכס או השבחתו עולות על ההכנסות, וכי קיימת חובת דיווח על אחזקה של מניות בחברות זרות וכי כל פעולה של מכירת הנדל"ן בחו"ל ו/או מכירה של מניות בחו"ל חייבת דיווח בישראל וזאת בלי כל קשר לרווח שנשאר אצל הישראלי ו/או בלי כל קשר לשאלה האם הכסף נכנס לישראל בסופו של תהליך או לא.
 
למרות האמור, המציאות מלמדת כי בחלק גדול של המקרים ישראלים נמנעים מלדווח על עסקאות נדל"ן בחו"ל - לפעמים הם מדווחים על העסקה במדינה בה ממוקם הנדל"ן ובשוגג חושבים הם כי בכך השלימו את חובת הדיווח שלהם ולפעמים נמנעים הם מלדווח משום שהם חושבים כי העדר רווח על העסקה פוטר אותם מדיווח ולפעמים הסיבות הן גם אחרות. הבעיה, בכל אותם מקרים בהם לא מתבצע דיווח בישראל, הישראלי למעשה מבצע עבירה על פי הדין הישראלי, עבירה אותה נכון לנטרל אם בדרך של גילוי מרצון ואם בדרכים אחרות שאינן קשורות לגילוי מרצון. הבעיה מתעוררת במיוחד בנסיבות בהן פלוני או אלמוני משקיע באופן פסיבי בעסקת נדל"ן אליה הוא נכנס בזכות חבר או מכר, ובחלק גדול מהמקרים המשקיע הוא בכלל שכיר כך שממילא הוא לא מגיש בשוטף דו"חות מס בישראל ועוד.
 
כיצד אנחנו יכולים לסייע בתרחישים שכאלו?
משרדנו המורכב מעורכי דין ורואי חשבון מנוסים יודע לעזור לך הישראלי להבטיח התנהלות חוקית ושקופה אם השקעת בנדל"ן בחו"ל, ישירות, אם באמצעות חברה, נאמן, שותפות של משקיעים ואם בכל דרך אחרת. אנו נדע ללוות אותך ולגרום לכך שההתנהלות שלך בגין האמור תהא תקינה על פי הדין הישראלי. מטעם זה משרדנו, המורכב מעו"ד ורו"ח יוצאי רשויות מס הכנסה, רשויות מע"מ, נציבות מס הכנסה ועוד, ידע לתת לך מענה מושלם - אנו נדע ללמוד במהירות על המקרה, להבין מה המחדלים, ככל שיש בנמצא כאלה, להבין מה מידת חומרתם אם בכלל, ובהתאם לכל אלה לפעול בשמך אל מול רשויות המס לטובת הסדרת הנושא ביעילות, תוך נטרול כל חשיפה אזרחית או פלילית. אנו מאמינים בשקיפות ובכך שנכון "לישון בשקט" בלילה, כך שגם אם על פניו נמנע הישראלי שנים מלדווח על פעילותו בחו"ל, וגם אם עדיין לא נתפס, עדיף ונכון להסדיר את הנדרש בצורה נקייה וברורה. מטבע הדברים, הסדרה של הנושא עוד בטרם רשות המס הישראלית פנתה אליך עדיפה וזאת למרות שמשרדנו יידע לעזור לך גם אם מחדלך נחשף. אנו מתנהלים מול כל פקידי השומה בישראל, אנו מכירים את המדיניות ואת המבוקש ובהתאם אנו יודעים על אופי ההתנהלות המתחייבת.
 
אני מזמין אותך להתקשר אלי עתה, נתאם פגישה לא מחייבת, נבין ביחד היכן הדברים עומדים והיה ותחליט לפעול – נעשה את הנדרש. ההסדרה או אי ההסדרה בידיים שלך וההחלטה היא שלך בלבד. כל ההתנהלות מולנו מתבצעת בדיסקרטיות ודבר לא יצא מכותלי משרדנו אלא אם אתה תיתן לנו את המנדט לפעול בשמך לשם הסדרת הנדרש. הדיסקרטיות היא עבורנו ערך עליון ומשכך אנו מתברכים בלקוחות איכותיים, בכל הארץ, המפקידים בידנו את האמון הנדרש לטובת טיפול בעניינים רגישים יותר או רגישים פחות, ואנו כמתחייב על פי דין רואים לנגד עיננו את טובת הלקוח.
 
פנה אליי כעת ונקדם הנדרש, התקשר עכשיו לעו"ד אלי דורון 054-4251054          

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

גם חשבון בנק סגור בחו"ל אינו פטור מתקן CRS

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דורון פסו, עו"ד

לראשונה רשות המסים הודיעה כי תנקוט בהליכים פליליים ואזרחיים כנגד ישראלים אשר החזיקו בחשבונות בנק זרים, אותם סגרו טרם כניסתו לתוקף של תקן הדיווח ההדדי, תקן ה-CRS.

התיישנות אינה חלה בהליך גילוי מרצון

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); סטס קפיליוביץ, משפטן

לאחרונה ניתן פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי, במסגרתו נדחתה בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד רשות המסים. במסגרת הבקשה לאישור תביעה ייצוגית נטען כי רשות המסים גבתה מס ללא סמכות חוקית במסגרת הליך של "גילוי מרצון" גם בשנות מס שהתיישנו (ת"צ 5356-05-16 נוקראי נ' רשות המיסים בישראל).

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם