מאת:
כאשר אנו עומדים בפני עסקת נדל"ן שאלת מס השבח הופכת קריטית ביותר. בירור שטחי ומרושל של הסוגייה עלול להתברר במהרה כמוטעה, ויש לזכור כי, בתחום מיסוי המקרקעין על טעויות משלמים  ביוקר. בשל כך, הכלל הראשון בעניין מיסוי מקרקעין  היא: התייעצו עם בעל מקצוע מומחה, ואל תסתמכו על לימוד עצמי מאתרי אינטרנט המתימרים להסביר התורה כולה  בשני עמודים.
מס שבח הוא למעשה מס רווח הון על נכסי מקרקעין (שטחים ומבנים). שומת המס תקבע כאחוז מסויים מתוך ההפרש שבין מחיר קניית הנכס למחיר מכירתו. כלומר, אם למשל רכשתי מגרש בשווי של שני מליון ש"ח, ומכרתי אותו בשלושה מליון ש"ח, ולצורך הדוגמא שיעור המס עומד על 4.5%, הרי ששומת המס תהיה 4.5% מתוך מליון ש"ח (ההפרש) – 45,000 ש"ח.

מהי דירת מגורים המזכה בפטור המיוחל?
המחוקק העניק שורה של פטורים מתשלום המס, למשל הפטור על מכירת דירת מגורים  הרלוונטי לציבור כולו. אם כן, מהיא דירת מגורים אשר מכירתה פטורה ממס? ראשית על הדירה להיות בבעלות פרטית. דירה השייכת לחברה או שהיא חלק ממלאי דירות של עסק נדל"ני כלשהו לא תהנה מהפטור. כמו כן, רק דירה שבעת מכירתה הייתה בנויה תהנה ממכירה ללא מס שבח. כלומר, אם נמכרה הדירה טרם סיום בנייתה היא איננה פטורה.
תנאי נוסף הוא כי על הדירה לשמש למגורים בפועל, וגם כאשר היא איננה מאויישת עליה להכיל שירותים, מטבח, מקלחת וכל מתקן בסיסי הדרוש לשם מגורים. התנאי האחרון שיש לעמוד בו על מנת שהדירה תהיה מזכה בפטור ממס שבח הוא שהדירה שמשה למגורים בארבע השנים האחרונות או לחילופין במשך 80% מתקופת הבעלות.
כמו כן, קיים תנאי פרוצדורלי חשוב לפיו, יש לבקש את הפטור בטופס מיוחד בעת ההצהרה על מכירת הדירה. חשוב לשים לב כי הפטור לא ינתן או יוצע למוכר שלא יבקשו מפורשות בטופס המיועד לכך. תנאי נוסף הוא כי, על המוכר להעביר לקונה את כל הזכויות בכל הנכס ולתמיד.
 

 
מכירת דירה שנתקבלה במתנה:
על מנת לקבל את הפטור עבור מכירת דירה שניתנה במתנה יש צורך להמתין "תקופת צינון" המשתנה לפי מספר קריטריונים. כאשר נותן המתנה הינו הורה של המקבל: במידה והמקבל (המוכר) גר דרך קבע בדירה עליו להמתין תקופה של  שנתיים אם הוא רווק, ושנה אחת במקרה והוא נשוי. אם המקבל (המוכר) אינו גר דרך קבע בדירה הוא יאלץ לחכות 3 שנים עד שיהנה מהפטור.
כאשר נותן המתנה אינו הורה של המקבל: במידה והמקבל גר דרך קבע בדירה יהיה עליו להמתין במשך 3 שנים, ובמידה ואיננו מתגורר בדירה דרך קבע ימתין 4 שנים. כמו כן חשוב לזכור כי, בכל מקרה כאשר המקבל הינו קטין תתחיל ספירת שנות הצינון מהרגע בו יגיע לגיל 18.

פטור למוכרים שברשותם דירה אחת בלבד:
יהנה מהפטור מוכר שבמשך ארבע השנים האחרונות החזיק ברשותו רק דירה אחת. אם מבקש הפטור רכש דירה חלופית  בתקופה שלא עולה על שנה קודם ליום המכירה, עדיין יחשב כאילו החזיק בדירה אחת לצרכי הפטור. במידה ויבקש כעת בעל הדירה למכור גם את הדירה החלופית שרכש, עליו להמתין 18 חודשים בין מכירה למכירה על מנת להינות שוב מהפטור. במכירת  דירה שהתקבלה בירושה, ובעת הפטירה היתה בבעלות המוריש רק דירה והוא היה זכאי לפטור בגין מכירתה, היורש (המוכר) יהנה בכל מקרה  מהפטור אותו ירש יחד עם הדירה.
יש לשים לב כי במידה ובעל דירה אחת יבצע עסקאות מכר  בתדירות גבוהה, יתכן מאוד ורשויות המס יראו בו כאילו עסק במכירת נדל"ן. במקרה כזה לא רק שיבוטל הפטור ממס השבח, אלא שבנוסף תמוסה המכירה במס הכנסה. 

פטור אחת לארבע שנים:
כל אדם ללא קשר למספר הדירות שברשותו, זכאי אחת לארבע שנים, למכור דירת מגורים אחת מבלי לשלם מס שבח. חשוב לציין כי,  לצורך הפטור ממס שבח, רואה החוק את הבעל אישתו וילדיהם הקטינים כאותו מוכר. לכן, אם מכרה האישה דירה פטורה ממס, הרי שגם הבעל והילדים אינם זכאים לפטור במשך ארבע שנים. הדבר נכון בכל הקשור בקבלת הפטור ממס במכירת דירת מגורים ויפה גם לעניין מכירה של בעלי דירה אחת.

תאונות מס:
חקיקת המס בישראל הינה סבוכה ומסועפת ויש להכירה על בוריה בטרם מסתמכים על סעיף חוק כל שהוא. חשוב להדגיש פעם נוספת כי, אין בכתבות מעין אלו כל תחליף לייעוץ משפטי של מומחה או עורך דין נדלן. התנהלות לפי כללי אצבע כפי שמניתי לעיל יכולה להובל לתאונות מס קשות והפסדים כלכליים כבדים. קחו למשל מקרה בו  לאדם היו שתי דירות שבבעלותו, אחת קטנה ואחת גדולה ויקרה.
בעל הדירות החליט להעביר ללא תמורה את הדירה הקטנה לידי אחיו, הוא ידע כי העברה כזו בין קרובים פטורה ממס שבח. מעט לאחר ביצוע ההעברה ביקש אותו אדם למכור את דירתו היוקרתית משום שגילה כי מחירה עלה פלאים. בעל הדירה סבר כי גם את דירה זו יוכל למכור ללא מס שבח כיוון שחוק מכירת דירות מגורים מאפשר מכירה פטורה ממס אחת ל-4 שנים.
להפתעתו גילה כי העברת הנכס הקטן לידי אחיו "שרפה" עבורו את האפשרות להינות מהפטור שבחוק מכירת דירת מגורים, והוא נאלץ לשלם את מלוא מס השבח דוקא על הדירה היקרה. רשויות המס הסבירו כי העברת הנכס ללא תמורה למי שאינם ילדיו או בן זוגו של בעלי הנכס, שורפת את הזכאות לפטור מכח חוק מכירת דירת מגורים.

אין ספק כי דובר באדם המתמצא בחוקי מיסוי הנדל"ן הרבה מעבר להתמצאותו של האדם הממוצע, ועם זאת הוא חווה תאונת מס רצינית שיכלה להמנע באמצעות היוועצות עם מומחה. הדרך הנכונה לערוך את העסקאות היתה לבצען בסדר הפוך, קודם למכור את הדירה היקרה ולקבל את הפטור מכח חוק מכירת דירת מגורים, ורק אז להעביר את הדירה הקטנה לידי האח ולהינות גם מהפטור שניתן בגין העברה לקרוב ללא תמורה.
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

תיקון תקנות מס רכוש - אפריל 2024

מאת: אלי דורון, עו"ד

ב-9.4.24 פורסמו תיקונים לתקנות מס רכוש תקנות מס רכוש וקרן פיצויים. כל הפרטים במאמר>>

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

פיצוי ממס רכוש בגין מיזמים שלא יצאו אל הפועל עקב המלחמה

מאת: אלי דורון, עו"ד

האם הנזקים העקיפים שנגרמו לבעל עסק כתוצאה מביטול, דחייה, או סיכול של מיזם אשר לא יצא לפועל כתוצאה מהמלחמה, הינו נזק בר פיצוי במסלול האדום?

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מסלול אדום לבוקרים, בעלי עדרי בקר בקו העימות

מאת: אלי דורון, עו"ד

את התביעות במסלול האדום יש לקדם ללא דיחוי, מועד הגשת התביעות נגזר משורה של פרמטרים, אם כי אין בנמצא צורך ב"הפסקת פעילות" שכן התקנות אינן דורשות הפסקת פעילות בענף החקלאות.

10/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.