חיפוש
סניף מרכז: 03-6109100
סניף חיפה והצפון: 04-8147500
חיפוש
רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

עורך דין מקרקעין

בשנת 1969 חוקק בישראל חוק המקרקעין אשר עליו מתבססים דיני המקרקעין השונים במשפט הישראלי. דיני מקרקעין בעיקרם מתייחסים לשאלות אודות בעלות על הקרקע וקניין צמוד קרקע, בין  אם מדובר במבנה קבוע או ארעי.

המונח "מקרקעין" עוסק למעשה בתחום שרובנו מכנים כנדל"ן (נכס דלא ניידי) כאשר במסגרת דיני מקרקעין אנחנו מנסים להסדיר סוגיות אשר קשורות לזכויות שימוש על הקרקע, מיסוי מקרקעין ובעלות. בדרך כלל זכויות על נכסי מקרקעין מוסדרים באמצעות שכירות, מכירה/רכישה או דמי מפתח.

עסקאות מכירה ורכישת נדל"ן יתבצעו בהליך ארוך במהלכו מקבל הקונה זכות בעלות או חכירה על הנכס אותו רכש, לאחר שהבעלות על הקרקע עברה לידיו וזו נרשמה במרשם המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, לפי העניים. על הנכס תירשם במירשם בו הוא מתנהל הערת אזהרה שמיועדת למנוע מצב בו הנכס אשר אמור להימכר לאדם מסוים, יימכר פתאום לאדם אחר. עסקאות שכירות נדל"ן הן הדרך הפופולארית להעביר נכס לרשותו של אדם מסוים שאיננו בעליו של הנכס, למשך תקופת זמן מוגבלת. במידה ותקופת השכירות היא מעל ל-5 שנים הרי שההגדרה משתנה ל"חכירה".

מלבד עסקאות מכירה ורכישה ועסקאות שכירות, דיני מקרקעין בישראל מכירים בעסקאות וצורות נוספות של שימוש בנדל"ן. כך למשל חוק הגנת הדייר 1972, המהווה למעשה המשך למה שנחשב עד אז כ"דמי מפתח" - חוק הגנת הדייר מקנה חזקה לדורות הבאים על נכס תמורת דמי שכירות נמוכים, אם כי אין המדובר העברה מלאה של זכויות הקניין על הנכס. 

תכנון ובנייה

חוק התכנון והבנייה - תשכ"ה 1965 (להלן: "החוק"), מסדיר את הליכי התכנון, מעורבות הציבור בתכנון ואת אמצעי הבדיקה לגבי השפעתם העתידית של פרויקטים. מוסדות התכנון כוללים ערכאות תכנון שונות (בהם הועדה מקומית, הועדה מחוזית והמועצה ארצית) אשר תפקידם לדון בתכניות השונות המוגשות אליהם.

במידה והוחלט על הפקדת התכנית, קיימת זכות לכל הנוגעים בדבר, לעיין בתכניות וכן להתנגד, בדרך של הגשת התנגדות פורמאלית ו/או התנגדויות, לאישורן של אותן תכניות באמצעות הליך פורמאלי של הגשת התנגדות לתוכנית. ההתנגדות או ההתנגדויות מוגשות במטרה להשפיע על אישורה של תכנית לפיתוח ובניה. חשוב לדעת כי החוק מחייב פרסום לגבי הפקדת תכנית ברשומות ובעיתונים הארציים והמקומיים ואת ההתנגדות או ההתנגדויות לתוכנית ניתן להגיש תוך 60 יום מתאריך פרסום ההודעה על הפקדתה.

לצורך הגשת התנגדות, מומלץ ברב המקרים לקבל חוות דעת משפטית ושמאית אשר תבחן לעומקם של דברים את כל הפרטים הקשורים לתכנית ותיתן את מסקנותיה והמלצותיה. יש לקחת בחשבון שבמסגרת ההתנגדות יש להעלות טענות משפטיות, תכנוניות ועוד. לצורך עיון בתוכנית במוסד התכנוני, רצוי להצטייד בשם התכנית או מספרה, למסור את מספר הגוש והחלקה עליה חלה התכנית.

ההתנגדות מוגשת למוסד שמוסמך לדון בה. עותק נוסף נמסר למוסד הנמוך ממנו בהיררכיה, כך למשל, התנגדות לתכנית מתאר מקומית היא בסמכותה של הועדה המחוזית והיא מוגשת לוועדה המחוזית, בצירוף עותק לוועדה המקומית. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עו"ד, חוות דעת מקצועית שעשויה לתרום לשיקולי הוועדה בשמיעת התנגדויות, מכתבי התנגדות נוספים כמו עצומה או מכתבי התנגדות של שכנים העלולים להיפגע מאישור התוכנית וכן מומלץ לצרף תמונות, צילומים ומפות אשר ימחישו לוועדה הדנה בהתנגדות מהו המצב לאשורו בשטח.

לאחר הגשת ההתנגדויות, מתקיים דיון בהתנגדויות בפני הועדה לתכנון ובניה, אליו מחוייבות הועדות לזמן כל מתנגד ולשמוע את טיעוניו. לאור כל האמור לעיל, ברי כי הגשת התנגדות לתכנית דורשת מקצועיות, מומחיות ובקיאות בנושא.

חשיבותו של עו"ד מקרקעין

רובה המכריע של האוכלוסייה יהיה מעורב בעסקת מקרקעין בשלב כלשהו בחייהם - מקרקעין, דיני מקרקעין, חוזי מכר, כל אלו הם ביטויים השגורים בפי האוכלוסייה אך על פי רוב הגדרתם המשפטית אינה ברורה.

דיני המקרקעין מוסדרים בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובחוקים ובתקנות אשר נוספו לו במרוצת השנים. מקרקעין מוגדרים כ "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני." קרי מן האמור לעיל עולה כי כל עסקה בקרקע הינה עסקת מקרקעין, לשם ההמחשה, להגדרה רחבה זו נכנס גם חוזה לשם שכירת דירה. אמנם קיימת הנטייה בקרב הדיוטות להתייחס את חוזה שכירות כאל חוזה בעל חשיבות פחותה היות ועסקינן בעסקה שהיא ארעית על פי רוב.

ברם, חוזה השכירות הינו חוזה מורכב העוסק ביחסים בין הצדדים לעסקה וכולל מספר פרמטרים רב בהם יש להתחשב. כך למשל משכיר דירה אשר אינו מלווה בשירותיו של עו"ד הבקיא בתחום עלול להתעלם מאפשרות קיומם של נזקים לנכס אשר יעלו על שיעור דמי השכירות. גם שוכר הדירה עלול למצוא את עצמו ניזוק עקב חתימה על הסכם שכירות ללא ליווי מקצועי, כך למשל במידה ועלות התיקונים והליקויים תוטל עליו.

אם האמור לעיל נכון לעניין חוזה זכירות הרי שוודאי ובוודאי שהנ"ל נכון לעסקת מכר של מקרקעין. מכר/קניית מקרקעין הינו תחום מסובך ביותר בעל השפעות ארוכות טווח ובדרך כלל מעורב בעלויות כספיות ניכרות. גם אם על פניו נראה כי חוזה המכר/ הקנייה הינו פשוט, על פי רוב הדברים אינם כך והנזק אשר יכול להיגרם עקב חתימה על חוזה בלא ליווי של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין הוא גדול מאוד. חוזי מכר מסובכים מטבעם וכוללים סעיפים מרובים אשר לא תמיד השלכותיהם העתידיות ברורות לאדם מן היישוב, כך למשל לא תמיד ברור לאדם מן היישוב כי יש לבצע בדיקות לשם אימות זהות הצדדים לחוזה, אימות הנכס, בירור מצבו: האם הוא פנוי? ואילו סוגיות מיסוי עלולות לצמוח כתוצאה מעסקת המקרקעין וכו'. אין להפחית מחשיבותה של סוגיית מיסוי עסקת המקרקעין, עו"ד הבקיא במיסוי מקרקעין יוכל לפעול על מנת למנוע הפסדים כספיים מיותרים או לחלופין בחינת כדאיות העסקה בשים לס לחיובי המס הנובעים ממנה

על כן חשוב ביותר לשכור את שרותיו של עו"ד בקיא בתחום המקרקעין אשר ילווה את עסקת המקרקעין לאורך כל ההליך ויעוד על השלכותיו האפשריות של כל סעיף בחוזה.

כיצד אנחנו יכולים לסייע לכם?

למשרדנו מחלקת נדל"ן מיוחדת המתמקדת, בין השאר, בסוגיות של תכנון ובניה ובכלל זה ייצוג אזרחים ואנשי עסקים, לרבות יזמים, המבקשים לפעול אל מול הועדות השונות, אם לטובת קידומה של תב"ע מסוימת, אם לטובת השבחת הקרקע שבבעלותם, אם לטובת בחינת אופנים לשדרוג נכסים כאלה או אחרים, אם לטבת הגשת התנגדויות כנגד גורמים עסקיים או פרטיים ואם לטובת התגוננות בפני התנגדויות המוגשות כנגד תוכניות .

משרדנו יבטיח באמצעות שורה ארוכה של עורכי דין נדל"ן ומומחי דיני מקרקעין, לשמור על זכויות המקרקעין של לקוחותיו ולוודא שאלה יפיקו את מירב התועלת מנכסי נדלן בהם הם מחזיקים או מעוניינים.

מחלקת מקרקעין ונדל"ן שלנו מטפלת במגוון נושאים:

  • עסקאות מכר פשוטות
  • טיפול מתמשך בהשבחת ופיתוח של נדל"ן מניב (משלב התכנון ועד וכולל שלב ההשכרה לשוכרים וטיפול שוטף בנכסים מניבים).
  • עסקאות בנייה ועסקאות קומבינציה מורכבות של מתחמי בנייה למגורים בהיקפים גדולים


מחלקת הנדל"ן שלנו מתמקדת, בין השאר, בסוגיות של תכנון ובניה
ובכלל זה ייצוג אזרחים ואנשי עסקים, לרבות יזמים, המבקשים לפעול אל מול הועדות השונות:

  • טיפול בקידומה של תב"ע
  • טיפול בהשבחת קרקעות
  • בחינת אופנים לשדרוג נכסים
  • הגשת התנגדויות כנגד גורמים עסקיים או פרטיים
  • התגוננות בפני התנגדויות המוגשות כנגד תכניות

צרו איתנו קשר עוד היום והמומחים שלנו לדיני מקרקעין ישמחו לעמוד לצידכם:

03-6109100  
04-8147500  
054-4251054

שירותי המשרד

© כל הזכויות שמורות לדורון, טיקוצקי, צדרבוים עורכי דין