מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); לידור עמר, משפטן


עשרת הדיברות למבקש לרכוש דירה ממוכר הנתון במצוקה כלכלית עקב משבר הקורונה

עבור מרבית הישראלים, רכישת דירה הינה מהלך משמעותי וחשוב מאוד הן מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית. מרבית הרוכשים משלמים ממיטב כספם וחסכונותיהם עליהם עמלו במשך שנים רבות, אך לא תמיד זה מספיק. רוכשי הדירות נוטלים משכנתא כבדה במטרה לרכוש את "בית החלומות". נגיף הקורונה (COVID-19) הגיח אל עולמנו בתחילת שנת 2020, והביא עמו סט של כללים חדשים בעולם כולו ובעולם הנדל"ן בפרט. מדריך זה, מטרתו להתוות את עשרת הדיברות למעוניין ברכישת דירה בתקופת משבר הקורונה:
 
1. זיכרון דברים – לעיתים ובייחוד במקרים בהם מדובר במוכרים המצויים במצב כלכלי קשה, אם זה עקב הקורונה או בכלל, מוכרים עשויים לדרוש מהרוכשים לחתום על זיכרון דברים כתנאי להתחייבות מצד הרוכשים ולשמור על "זכותם" לרכישת הדירה עד מועד חתימת החוזה. חשוב לזכור כי זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין! מאחר ומדובר במסמך מחייב, במידה והרוכשים ירצו לחזור בהם מההצעה, ייתכן ויידרשו לשלם פיצוי למוכר. לעתים יש גם מי שמבקשים תשלום כלשהו על זיכרון הדברים, שאותו הרוכשים יאבדו במצב בו לא ירכשו את הדירה בסופו של דבר (ויופקד כ"פיצוי מוסכם").
 
2. לאור המשבר הכלכלי שנגרם עקב הקורונה, קיימים מוכרי דירות הנתונים במצוקה כלכלית קשה עקב פיטורים, הוצאה לחל"ת, קיצוצים בשכר וכיו"ב. אל לך רוכש דירה, לפעול על פי לחצים כאלה ואחרים מצידו של המוכר. אי לכך, על רוכש דירה לנקוט במשנה זהירות וכן להתקשר עם עורך דין מקצועי ואחראי, הבקיא בתחום הנדל"ן על מנת שהעסקה תבוצע על הצד הטוב ביותר עבור המבקש לרכוש דירה. מומלץ לבצע בדיקה על זכויות המוכר, כולל שרשור עסקאות שנעשו בעבר וכן לבקש שמאות עדכנית ככל הניתן לנכס. בדיקת זכויות המוכר יכולה לסייע בהבנת מצבו המשפטי של המוכר ולייתר ספקות האם הוא מצוי בהליכי חדלות פירעון. בדיקה של שווי הדירה רלבנטית ביותר על מנת להבין האם המחיר המבוקש על ידי המוכר אינו נובע מלחצים כלכליים בו הוא עשוי להיות מצוי (בפרט בתקופת משבר הקורונה) ולמנוע טענות עתידיות שונות מצד נושים של המוכר להברחת נכסים מצידו.
 
3. בטרם חתימה על הסכם לרכישת דירה והתחייבות לתשלום סכום עתק, על רוכשי דירות לוודא כי הבנק מאפשר להם ליטול משכנתא על הדירה המבוקשת. על מנת להימנע מהתחייבות אשר לא ניתן לעמוד בה, וככזאת העלולה להביא את הרוכשים למצב של הפרת חוזה, מומלץ לפנות לבנק ולבקש "אישור עקרוני" בטרם חתימה על הסכם רכישת הדירה. אישור עקרוני הינו מסמך רשמי מהבנק הכולל את הסכום ואת תנאי ההלוואה שהבנק מציע לטובת רכישת הדירה, וזאת בהתאם לנתונים אישיים, כלכליים, וכן לנתוני הנכס בעבורו מבוקשת המשכנתא. האישור העקרוני הוא בתוקף בדרך כלל לחודש ימים, וכל עוד האישור בתוקף, הבנק מחויב להעניק את המשכנתא ע"פ התנאים המופיעים באישור. לא למותר לציין כי אחד מן התנאים לנטילת משכנתא, הוא דו"ח שמאי המובא להלן.
 
4. הערכת שווי על ידי שמאי – בדיקת הנכס ע"י שמאי מקרקעין עשויה להקנות לרוכש ידע יקר לאין שיעור מאת איש מקצוע אשר עיסוקו היומיומי הינו סקירת מצב הדירה. במסגרת בדיקה זו נבדקים גורמים שונים המשפיעים על שוויו של הנכס, וביניהם, התאמת מצב הנכס בפועל להיתר הבניה. יש לציין כי קבלת משכנתא מותנית בהצגת דו"ח שמאי לדירה. מומלץ לרוכשים להתקשר עם שמאי לבדיקת שווי הדירה בטרם חתימה על הסכם רכישה ואף לוודא כי השמאי שנבחר אכן עובד עם מספר בנקים מהם הרוכש מעוניין ליטול משכנתא (שכן לא כל הבנקים עובדים עם כל השמאים). דבר אשר יחסוך לרוכשים זמן יקר בקבלת המשכנתא לאחר חתימת הסכם הרכישה. עוד נציין כי בדירות יד שנייה, ובעיקר בדירות אשר אינן מיועדות לשיפוץ (אך גם בהן) – מומלץ להזמין חברת בדק בית, אשר תסייע באיתור ליקויי בניה, רטיבויות, תבדוק את תקינות התשתיות והמערכות בדירה וכן את מצבה הפיזי של הדירה.
 
5. נסח טאבו – טרם חתימה על הסכם הרכישה וכחלק ממערך הבדיקות שמתבצעות לגבי נכס אותו מעוניינים לרכוש, קיימת חשיבות רבה לבדיקה ראשונית ומעמיקה של זכויות המוכר בנכס והיכן הן רשומות: רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או לשכת רישום המקרקעין, וכן האם רשומות משכנתאות / הערות לזכויות צד ג' / עיקולים וכן הלאה על זכויות המוכר בדירה. על כל הבדיקות כאמור להתבצע ע"י עורך דין הבקיא בתחום.
 
6. לרוב, דירה מצויה בבית משותף, ולכן, על המעוניין ברכישת דירה, בטרם חתימה על מסמך בעל נפקות משפטית מחייבת, לבחון את מסמכי הבית המשותף, המורכבים בדרך כלל מתסריט (תכנית הבניין והדירות), תקנון וצו רישום הבית המשותף. עיון במסמכים אלו מאפשר לרוכש הדירה ללמוד על מצבו התכנוני של הנכס בעת רישום הבית המשותף, ובנוסף, על מהות היחסים והזכויות שבין בעלי הדירות.
 
7. עלויות נלוות – חשוב לבדוק מראש ולתכנן הוצאות כספיות נלוות לעסקת רכישת הדירה. תשלומים שיש לקחת בחשבון – מס רכישה (ככל ומדובר בדירה שאינה יחידה או שעולה על תקרת הפטור), שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום טאבו / חברה משכנת, דמי תיווך (אם הרוכש נעזר במתווך), שכר טרחת שמאי, עלויות נטילת משכנתא וכיו"ב.
 
8. היטל השבחה – היטל השבחה הינו מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין השבח שנוצר במקרקעין עקב אישור תוכנית המשביחה את ערך הנכס. גובהו של היטל ההשבחה עומד על כ-50% מהשבח שנוצר בגין אישור התוכנית. יום החתימה על ההסכם הוא למעשה היום הקובע את גובה החבות במס השבח שיחול על המוכר. לכן, על הרוכש לבדוק האם ישנו צפי לתשלום היטל השבחה העתיד להידרש על ידי הרשות המקומית בגין אישור תוכנית. על הרוכש לבחון האם ישנם חיובים, שעל המוכר, הנתון במצוקה כלכלית לשלם לידי הרשות המקומית. כל זאת, במטרה לאמוד את גובה הסכום שעליו להפקיד בחשבון נאמנות שמא לא ישים כספו על קרן הצבי.
 
9. הערת אזהרה – הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. לרישום הערת אזהרה חשיבות רבה, שהרי, היא נועדה למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם צד ג' במקרקעין נשוא העסקה, ובכך להביא את הרוכש לתוהו ובואו כלכלי.
 
10. מס שבח – מס שבח הינו מס החל על מוכר של דירה, כאשר לבעלי דירה יחידה או בעלים שקיבל את הדירה בירושה ממי שהיו בעלי דירה יחידה, וכן למקרים חריגים נוספים, ישנו פטור ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור (כ-4.5 מיליון ₪). חשוב לבדוק טרם חתימה על הסכם המכר את חשיפת מס השבח של המוכר. זאת, גם במקרה בו המוכר צפוי לבקש פטור ממס שבח, במטרה לאמוד את סכום הכספים שיישאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר. במקרה ובמועד מסירת החזקה בדירה, לא יתקבל אישור מס שבח (וכן אישור עירייה והוועדה המקומית). הבדיקה הנ"ל חשובה גם מהפן הכלכלי של המוכר, שכן במקרים בהם המוכר מצוי במצוקה כלכלית, יש לזכור כי מדובר בכספים שהמוכר נדרש לשלם לרשויות מיסוי מקרקעין (בדר"כ הוא משלם זאת מתוך חלק מהתמורה שהוא מקבל מהקונה), ומשכך יש לוודא כי הוא אכן ישלם את כל הנדרש על מנת להמציא לקונה את מסמכי הרישום.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

השקעות נדל"ן בווינה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דורון פסו, עו"ד; ליאור קרשס, משפטנית

משרדנו יידע לתת לכבודכם את הליווי המשפטי המתחייב ברכישת נכס בווינה וכן לסייע מול גורמים רלוונטיים עבורכם לרכישת נכסים מגוונים כגון דירות ליחידים (קטנות וגדולות), מקבצי דירות, בנייני שירות שלמים, מלונות להשקעה, משרדים, מסעדות, דירות אלט-בלו והכל בהתאם לתקציב ומטרות הרכישה.

רישום בית משותף

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

הליך רישום הבית המשותף הינו הליך ארוך הדורש הבנה בתחום המקרקעין ועשוי להיות כרוך בקשיים, אך בהחלט כדאי וחשוב לבצעו בשל ההשלכות החשובות והישירות בהעדר רישום, ויש לזכור כי לא כל עורך דין העוסק בתחום המקרקעין הינו בעל הידע לגבי הליך הרישום עצמו.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם