מאת:

מסימני השינוי בשוק הנדל"ן חברות הבנייה וקבלנים עוברים יותר ויותר לבצע עסקאות קומבינציה מול בעלי קרקעות פרטיים. בשנים האחרונות רבות מן העסקאות להן היינו עדים, לרבות עסקאות בהיקף גדול היו עסקאות מזומן. בחלקן רכשו קבלנים את הקרקעות במזומן בסיוע מימון בנקאי ובחלקן האחר, נרכשו קרקעות על ידי קבוצות רכישה שפרחו להן. כיום לעומת זאת, מעדיפים קבלנים ויזמים "ללכת על בטוח" ולחסוך בעלויות במימון ותשלום עבור הקרקע.

לעסקאות קומבינציה יש באחרונה עדנה מחודשת בדומה לגאות שהיתה בעסקאות כאלה בסוף שנות ה-90. היתרון בעסקת קומבינציה, מבחינתם של יזמים, טמון בעיקר בעובדה שבמצב שוק לא ברור ובתנאים של חוסר וודאות יעדיפו קבלנים ויזמים להקטין את החשיפה והסיכון שלהם וזאת בין השאר על ידי בניית עסקאות באופן שלא יצריך תשלום מזומן עבור מרכיב הקרקע. בעסקת קומבינציה ההשקעה הכספית שלהן קטנה יותר ולמעשה "התשלום" עבור הקרקע מתחיל להתבצע רק לאחר שאושר היתר בנייה לפרויקט נדלן וניתן כבר להתחיל ולמכור דירות לרוכשים.

כיום, מקשים הבנקים מאד על יזמים בכל הנוגע למימון רכישת המגרשים לצורך פרויקטים. חלק נכבד מהבנקים אינם מעוניינים במימון רכישת הקרקע ולמעשה גם לאחר שהקרקע בבעלות קבלן, לא פשוט כיום לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים. חלק מהבנקים פשוט "יצאו מהשוק" ולא נותנים ליווי לפרויקטים חדשים בכלל, משום שמיצו לחלוטין את מגבלות האשראי שהם רשאים לתת לתחום הבנייה, על פי הוראות בנק ישראל. במצב דברים כזה, קבלנים מתקשים לממן רכישת קרקע מבעלי קרקע ואף מתקשים לממן ליווי פרויקטים "מלאים" וחוזרים לעסקאות קומבינציה בהן לא זו בלבד שאין הם זקוקים למזומנים לצורך רכישת הקרקע, הם גם מקטינים את הסיכון לו הם חשופים מבחינת "שיווק" הדירות, שכן חלק מהדירות המוקמות בפרויקט, אינן משווקות אלא נמסרות לבעלי הקרקע.

יש לציין שעסקת קומבינציה היא עסקת מכר לכל דבר, שבה הקבלן קונה חלק מהבעלות על הקרקע בתמורה לבנייה פרויקט מגורים ובעלות על חלקים במבנה.

על אף העובדה שהקבלן לא נדרש לגייס כסף מזומן עבור רכישת הקרקע עדיין יש בעסקה הזו מספר נקודות שיכולות להוות בהמשך נקודות קריטיות, כמו למשל הוצאת היתרים לפרויקט, תשלומי מסים כולל חובות עבר החלים על הקרקע . לשם הצלחת הפרויקט חשוב להוועץ באנשי מקצוע בתחום שילוו את הפרויקט הן בהיבט המשפטי והן בהיבט תשלומי המס ההיטלים ותשלומי החובה השונים.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.

22/2/2023
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

30/3/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

18/1/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.