תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין

מאת: ירון טיקוצקי עורך דין (רואה חשבון) - אלי דורון, עורך דין - אלי גליקמן, עורך דין

3/7/2011

תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") שאושר בכנסת ישראל בקריאה שנייה ושלישית ביום 7.3.2011 ושתחולתו הינה לגבי עסקאות שיבוצעו החל מיום 31.3.2011 (להלן: "התיקון") משנה משמעותית את אופן הליכי הדיווח בעסקאות מקרקעין והליכי תשלום המס. כך למשל, התיקון מעמיד את מועד חובת ההצהרה על מועד יחיד (בין אם מדובר בעסקה "פטורה" ובין אם עסקינן בעריכת "שומה עצמית"), מאריך את המועד הקבוע לתשלום המס ואף מבחין בין מס שבח למס רכישה תוך קביעת מועדים שונים לתשלומם, התיקון אף מקצר את מועדי החלטת המנהל על השגות שהוגשו בפניו, מרחיב את סמכויות ועדת הערר וקובע סכומים נקובים בשקלים חדשים, שיוטלו כקנסות בגין אי עמידה במועדי הדיווח.

יודגש כבר עתה - התיקון מסדיר ומשנה באופן מהותי את הליכי הדיווח והטיפול בשומת מקרקעין כך שקהל היעד של מאמר זה הוא הציבור כולו וכן עורכי הדין העוסקים בתחום, ואשר חייבים להסתגל במהירות, ולא יאוחר מיום 31.3.2011, לפרוצדורת התנהלות חדשה הנדרשת מול גורמי מיסוי מקרקעין בכל הנוגע להליכי דיווח וטיפול בשומות מקרקעין.
 

אגף מיסוי מקרקעין - התנהלות נכונה

לצורך התנהלות נכונה מול אגף מיסוי מקרקעין בכל הנוגע לעסקאות שיבוצעו החל מיום 31.3.2011 יש לשים לב ולפעול כדלקמן:
1. מועד ההצהרה בגין עסקת מקרקעין: התיקון יצר מועד אחד יחיד לדיווח עסקת מקרקעין, לפיו תוך 40 יום מיום המכירה יידרשו שני הצדדים לעסקה להגיש את ההצהרה הנוגעת לעסקה, וזאת בניגוד להוראות הקודמות בחוק, אותן יחליף התיקון, שנקבו מועדים שונים בהתאם לאופי הדיווח (30 יום להצהרה רגילה ו-50 יום להצהרה שהיא שומה עצמית).
 

2. שומה במכירת זכות: נקבע מועד קבוע לפיו תוך 20 ימים מיום שנמסרה למנהל הצהרה באופן של שומה עצמית, ישלח המנהל את הודעתו בדבר סכום המס שחייב בו הנישום.
 

3. מועד קבוע לתשלום מס: התיקון קובע כי חייב במס שקיבל הודעה בדבר סכום המס שחב בו, ישלם את המס המגיע ממנו בתוך 60 ימים מיום המכירה (במקום 50 יום לפני התיקון). מועד זה נוצר למעשה נוכח השינוי שקובע התיקון הן במועד ההצהרה והן במועד לפיו המנהל יודיע לנישום על גובה המס (קרי: 40 יום לדיווח כמפורט לעיל, בתוספת 20 יום בהם יודיע המנהל לנישום על גובה המס שחב בו).
 

4. הבחנה בין תשלום מס שבח ומס רכישה לענין מועדי תשלומם: סעיפים 51 ו-52 לחוק, שתוקנו אף הם במסגרת התיקון, מבחינים עתה בין המועד לתשלום מס רכישה (שנותר קבוע ונדרש בעת תשלום 50% מתמורת הממכר) לבין המועד לתשלום מס שבח שהוקדם ונדרש כבר בעת תשלום של 40% מתמורת הממכר.
 

5. הליכי השגה: התיקון קיצר את פרק הזמן שעמד לרשותו של המנהל להשיב תשובה מנומקת על השגה שהוגשה בפניו, כך שכעת לרשותו רק 8 חודשים מיום שנמסרה לו ההשגה (בניגוד ל-12 חודשים עובר לתיקון).

התיקון אף הוסיף הקלות העומדות לטובת הנישומים והמתבטאות בהרחבת שיקול-דעתו של המנהל לאשר דחיית מועד להגשת השגה, ככל שנראה לו סביר, כאשר סיבות האיחור נעוצות בהיעדרות הנישום מן הארץ, בהיותו של הנישום חולה או מכל סיבה אחרת שתניח את דעתו של המנהל.
במסגרת התיקון הוכנסה לתוך לשון סעיף 87 לחוק הוראה מפורשת לפיה, לא יחליט המנהל לדחות השגה, כולה או חלקה, מבלי שניתנה למשיג הזדמנות סבירה להשמיע את טענותיו. תיקון זה מהותו לעגן את זכות המשיג להביא את טיעוניו בפני המנהל ולמנוע מתן החלטות המנהל, מבלי שהמשיג ישמיע טענותיו רק מפאת שלא ביקש זאת מפורשות בהשגתו, כפי שהורה הסעיף דנן עובר לתיקון.
 

6. הרחבת סמכות ועדת הערר: בהתאם לתיקון הורחבו סמכויות ועדת הערר והיא רשאית כעת אף להגדיל את השומה, בשונה מלשון החוק עובר לתיקון, אשר הגבילה מפורשות את סמכות הועדה להגדיל את השומה.
 

7. קנס על אי הצהרה במועד: בשונה מהמנגנון שהופיע בסעיף 94א לחוק לפיו הקנס בגין אי הצהרה במועד ייגזר מגובה סכומי המס שלא שולמו, נוקב התיקון בסכומים קבועים בערכים שקליים (שגובהם אינו נתון יותר לחישוב הנובע מסכומי מס שטרם שולמו) הנעים בין 200 ל- 250 ש"ח חדשים אשר יוטלו כקנס בעד כל שבועיים של פיגור בהצהרה, ויתואמו אחת לשנה, ב-16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בחודש ינואר של אותה שנה לעומת המדד שפורסם בחודש ינואר 2011.
 

8. תשלום מס שבח ע"י הרוכש כנגד קבלת אישורי מיסים: התיקון עורך רפורמה מקיפה ומחייב רוכש נכס מקרקעין לקבל אישור מס שבח אף לפני שהסתיימו הליכי השומה, תוך תשלום סכומים הנעים בין 7.5% מהתמורה ל-15% מהתמורה ואשר תשלומם יהווה תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו.
יובהר:

* במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני 7.11.2001 - 15% מהתמורה;
* במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה הוא לפני 7.11.2001 - 7.5% מהתמורה;
תשלום המס דנן יבוצע לאחר ששולמו למוכר 40% מהתמורה, באופן שכל תשלום נוסף (מעבר ל-40% מהתמורה) ישולם ע"י הרוכש, ישירות למנהל, וזאת עד גובה המקדמה הנדרשת מהמוכר (7.5%-15% בהתאם ליום הרכישה).

יובהר כי ככל ויתברר שהמקדמה ששולמה הייתה גבוהה מסכום המס שהמוכר חייב בו (ואשר שולמה עבורו ע"י הרוכש), יוחזר עודף הסכום למוכר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום (על ידי הרוכש) עד יום ההחזר.

הנה כי כן, מחד התיקון מעניק הטבות ברורות לנישומים באופן של קיצור ההליכים הנדרשים בעסקאות מקרקעין תוך קיצור המועדים לקבלה של אישורי מיסים - שינוי שיוביל למצב אידיאלי בו עסקאות יסתיימו, הלכה למעשה, ברישומן תוך פרק זמן קצר משהכרנו בעבר, אך מאידך, מטיב עם הרשות תוך חיקוק שיביא לגביית מס זריזה מהנישומים והחמרת הסנקציות בגין אי דיווח על פעולה במקרקעין שאז, בהתאם לתיקון, רשאי המנהל (לאחר דרישה להצהרה) לקבוע לפי מיטב שפיטתו את יום המכירה, שווי המכירה, יום הרכישה, שווי הרכישה, סכום השבח ואת המס שאותו אדם חייב בו, ועל כן יש להקפיד על מילוי הטפסים באופן מלא ותוך פירוט כל הנתונים הנדרשים בהתאם להוראות התיקון.
 

עורך דין מקרקעין

ראוי לציין, כי מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ולא נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. אנו ממליצים לכם להיוועץ, במידת הצורך, בעורך-דין הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין, על מנת שילווה אתכם בכל הנוגע להתנהלות מול אגף מיסוי מקרקעין לאור ההליכים החדשים הנובעים מהתיקון.