מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד, טל חשוב, משפטן


לאחרונה אנו מזהים מגמה מחודשת ברשות המסים שמטרתה איתור כסף "שחור", כלומר איתור הכנסות של פלונים אשר עד היום לא דווחו לרשות המסים.

אנו עדים לכך שרשות המסים עושה מאמצים לאתר כסף שחור בכל ענפי השוק ובכלל זה בענף הדירות להשכרה, שוק אשר מגלגל מיליוני שקלים בשנה. הבעיה הטמונה בענף זה נובעת מכך שישנם כאלו אשר בעזרת תכנוני מס למיניהם, נמנעים מתשלום מס. אחרים, בתום לב, לא מתייחסים להכנסות משכר דירה כהכנסה חייבת במס ואינם מדווחים ומשלמים בגינה.

מהי שיטת המיסוי על דירות להשכרה?

בהכנסה משכר דירה למגורים ניתן לבחור בשלושה מסלולים וזאת בהתאם לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה ולחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים) התש"ן-1990:
א. מסלול הפטור - מלא/חלקי (בהתאם לתקרה הפטורה);
ב. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% על מלוא ההכנסה; 
ג. מסלול חיוב רגיל על ההכנסה החייבת לפי מדרגות המס.

תנאי הסף לכניסה לאחד מן המסלולים הינם כדלקמן:
על הדירה להיות מיועדת למגורים בלבד ועליה להיות מושכרת לשוכר יחיד,
או לחבר בני אדם שמטרתו השכרת דירות למגורים ועליה לא להיות רשומה בספרי העוסק.

חשוב לציין שהכנסה חייבת מדירות מגורים חלה על כל ההכנסות מכלל דירות המגורים המיועדות להשכרה, אשר בבעלות המשכיר בן זוגו וילדיו מתחת לגיל 18.

מסלול פטור מלא/חלקי

  1. במסלול פטור מלא ניתן לבחור כאשר ההכנסה החודשית לא עולה על 5,030 ש"ח
    (להלן: "סכום הפטור").  
     
  2. במסלול פטור חלקי ניתן לבחור כאשר ההכנסה היא מעל סכום הפטור.
    הסכום החייב במס יחושב כך - סכום ההפרש בין ההכנסה לסכום הפטור (להלן: "סכום העודף") יופחת מסכום הפטור והסכום שיתקבל (הוא סכום הפטור החדש) יופחת משכר הדירה הכולל, ועל סכום זה יחול מס.

חשוב לציין שהבחירה במסלול הנ"ל תזכה באפשרות ניכוי הוצאות, באופן יחסי, אולם לא יותר ניכוי פחת מהדירה.

מסלול מס בשיעור 10%

מסלול זה הקבוע בסעיף 122 לפקודה קובע שיעור מס אחיד בגובה 10% על ההכנסה מדמי שכירות, היינו שבמסגרת מסלול זה הוצאותיו של המשכיר לא יותרו בניכוי.

מסלול חיוב במס רגיל

במסלול החיוב הרגיל מדובר במס על פי מדרגות המס כלומר הכנסתו החייבת של הנישום תחושב בהתאם לכלל הכנסותיו, אולם יש לציין כי הכנסתו החייבת של נישום משכר דירה תחויב במס שלא יפחת מ-31% (מאחר ואין המדובר בהכנסה מיגיעה אישית) היתרון במסלול זה הוא שמותר לנכות את ההוצאות בגין השכרת הדירה ובשונה משאר המסלולים ניתן גם לנכות פחת.

עוד באותו עניין...

פרשה מעניינת שהתפרסמה לאחרונה על ידי מס הכנסה, מתארת "העלמת מס של מיליונים" על ידי  שכיר בתאגיד בנקאי, לו 10 דירות אשר חלקן רשומות על ילדיו הקטינים, כל זאת בניסיון להתחמק מתשלום מס, לכאורה. כאמור לעיל, רישום דירה על שם קטינים או בני זוג כדי "להעלים" את החיוב במס לא תועיל, שכן בעל העץ (הדירה) הוא בעל הפרי (הכנסה) ולכן רישום למראית עין או עריכת חוזה על שם אחד מן הילדים לא יועיל. כעת אותו אדם חשוד בהעלמה של 2,000,000 ₪ דבר אשר חושף אותו להליכים מנהליים ופליליים כאחד.

לעניות דעתנו, מגמה זו ברשות המסים נובעת כתוצאה מכך שישנם אלפי בעלי דירות שלא פעלו לגילוי מרצון, כאשר הייתה הוראות שעה, וכעת הם מוצאים עצמם חשופים אל מול רשות המסים.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט קבע לאחרונה כי יש לראות במכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי - קראו כאן בהרחבה בעניין [ע"מ 58172-01-16 בניזרי נ' פ"ש ירושלים 3].

סיווג אופציה ייחודית במקרקעין

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

סיחור אופציה תוך התחייבות הרוכש לממש את האופציה אינה פוגעת בסיווגה כ-"אופציה ייחודית במקרקעין" - קראו כאן בעניין ע"א 2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח'.

פיצוי בעקבות פינוי מקרקעין פטור ממס

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט המחוזי נדרש לשאלה האם מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לחזור בו מהחלטתו לסווג מכירת בית הורי העוררים כ"זכות במקרקעין". במידה וכן, יידרש בית המשפט לשאלה האם אכן מדובר ב"זכות במקרקעין" או לאו (13864-04-18 וויס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (מרכז).

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם