מע"מ בגין מכירת דירות משופצות

 

לאור מצב זה, יזמי נדל"ן רבים אשר הבינו את הפוטנציאל העצום הגלום בשוק הדירות המשומשות, החלו להשקיע בשוק זה. נקודת המוצא של יזמים אלו הייתה כי אנשים מעדיפים דירה משופצת ובמצב טוב על פני דירה ישנה ומוזנחת ומוכנים לשלם בעבורה יותר, במגבלות תקציבם. כמו כן דירה משופצת ומתוחזקת תימכר, להערכתם, בפרק זמן מועט יותר. שיטת עבודתם של יזמים אלו היא רכישת דירות מגורים מאנשים פרטיים, שיפוצן ומכירתן בסכום גבוה יותר מסך עלות הדירה ועלות השיפוץ יחד וזהו מקור הרווח עבורם.

על מנת לאפשר רווחיות בשוק זה, כאמור, חוקקה הכנסת את סעיף 5(ב) לחוק מע"מ. סעיף זה קובע כי במקרה בו עוסק במקרקעין רוכש דירת מגורים מאדם פרטי ומוכר אותה לצד ג' הוא יחויב במע"מ רק על ההפרש בין סכום המכירה לסכום הקנייה (הרווח ברוטו) ולא על כל תמורת הדירה. בלא סעיף זה, אטרקטיביות ההשקעה בדירות יד שנייה, כאמור, הייתה יורדת באחוז ניכר ואף אולי לא הייתה קיימת כלל שכן התשלום למע"מ על מלוא התמורה המתקבלת ממכירת הדירה, לרוב, היה גבוה יותר מהרווח אותו הפיק היזם מהשבחת ערך הדירה. סעיף זה, תומך בטענה הגיונית נוספת כי לרוב,  הדירה נרכשה מראש במטרה למכרה ולכן יש להימנע מגביית כפל מס בעבורה.

חשוב לזכור כי סעיף זה חל רק על עוסק במקרקעין ולא אדם פרטי וכמו כן כי מדובר בדירת מגורים בלבד ולא בנכס אחר. סוגיית המע"מ במכירת דירת המגורים עלתה לדיון בבית המשפט בע"מ 1169/07, בעניינה של חברת אוסיף אשר רכשה מאדם פרטי מגרש ובנתה עליו דירות מגורים אותן מכרה לצדדים שלישיים, תוך טענה כי המע"מ המתחייב מהעסקה הוא רק על הרווח שהתקבל מהמכירה (ההפרש בין סכום המכירה לסכום הקנייה). בית המשפט קבע כי הסעיף חל רק במקרה בו נרכשה דירת מגורים קיימת ולא במקרה בו נרכשה דירה הניתנת לבניה אך אינה קיימת בפועל. חשוב לזכור, כי בכל מקרה בו נמכרת דירת מגורים יש לערוך חוזה מכר אשר יקיף את קשת הנושאים הרחבה שאותם יש לשקול. על כן מומלץ בכל מקרה, להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום הנדל"ן והמיסוי לייעוץ וליווי המכירה/הרכישה.