מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דורון פסו, עו"ד


מס ישראלי והשקעה בנדל"ן בשוויץ

שיעור הריבית הנמוך המונהג על ידי בנקים מרכזיים ברחבי העולם, בהם בנק ישראל, בצירוף למחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ כיום, מביא ישראלים רבים לפנות לאפיקי השקעה בנדל"ן מחוץ לישראל, בעיקר בתחום הנדל"ן. יעד אטרקטיבי אשר קרנו בעלייה בעת האחרונה הוא מדינת השלג, השוקולד והשעונים – שוויץ. עם זאת, להשקעה בנדל"ן בשוויץ עשויות להיות גם השלכות מס בישראל, אשר יש להביאן בחשבון.

 
אמנת המס בין ישראל לשוויץ
סעיף 196 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן "הפקודה") מסמיך את שר האוצר במפורש לקבוע הסדרים מקלים מכוח אמנות עם מדינות זרות עליהם חתומה ישראל. וכך, מדינת ישראל חתמה על אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות בעולם. באמנות אלה נקבעו הסדרים ספציפיים לגבי מיסוי ההכנסות המופקות על ידי הצדדים לאמנה (תושבים, חברות, נכסי מקרקעין ועוד). בשנת 2003 נחתמה אמנה למניעת מסי כפל לגבי מסים על הכנסה ועל הון בין מדינת ישראל ובין הקונפדרציה השוויצרית ("האמנה"), המסדירה את חבות המס במקרים בהם מעורבים נישומים או נכסים משוויץ וישראל.
 
חבות מס בישראל מהכנסות משכירות בשוויץ: סעיף 6 לאמנה קובע כי הכנסה שמפיק תושב ישראל משימוש במקרקעין המצוי בשוויץ (לרבות שכירות) תהיה כפופה למס גם במדינת ישראל. כך, הכנסה המתקבלת בגין השכרת דירת מגורים בשוויץ על ידי תושב ישראל כפופה להוראות סעיף 2(6) לפקודה, המחייב במס בישראל הכנסות המתקבלות משכירות, וקובע כי הכנסות אלה ייכללו בסך הכנסותיו החייבות של הנישום בשנת המס בה התקבלו לפי סעיף 8ב לפקודה.
 
שיעור המס בישראל על השכרת נכס מקרקעין בשוויץ
תושב ישראל המשכיר נכס מקרקעין בשוויץ (שאינן הכנסות עסקיות) זכאי לבחור באחד משני מסלולים:
1. המסלול הראשון: שיעור המס אשר יחול על הכנסת שכירות ייקבע בהתאם לסך הכנסותיו של הנישום וייקבע בהתאם למדרגת המס הרלבנטית עבורו כקבוע בסעיף 121 לפקודה. בנסיבות מסוימות ניתן לנכות מהכנסת השכירות ניכויים מסוימים לפי סעיף 8ב המתיר לנכות מהכנסות אלה את ההוצאות אשר הוציא הנישום לצורך ייצור ההכנסה משכירות, כאשר הנפוצות בהן לעניין השכרת דירות מגורים הן הוצאות מימון, הוצאות אחזקה וכד'.
 
2. המסלול השני: שיעור מס קבוע בשיעור 15% במנותק מהכנסותיו הנוספות של הנישום. במסלול זה לא ניתן לדרוש ניכוי הוצאות שהוציא הנישום לצורך הפקת הכנסת השכירות. יוער בהקשר זה כי עבור השכרת דירות המצויות מחוץ לישראל לא חל ההסדר הקבוע בסעיף 122 לפקודה, מכוחו מחויב הנישום במס בשיעור קבוע של 10% על הכנסה משכירות המופקת מדירה בישראל.
 
חבות מס בישראל מהכנסות ממכירת נכס מקרקעין בשוויץ
מכירת נכס מקרקעין בישראל מחויבת במס שבח מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. מכירת נכס מקרקעין בישראל נדרשת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין ותשלום בגין השבח שנוצר ממועד רכישת הנכס, ועד מכירתו, בהתאם להוראות הדין. מנגד, מכירת נכס מקרקעין מחוץ לישראל על ידי תושב ישראל מחויבת בתשלום מס על רווח הון בהתאם להוראות הפקודה הקובעות כי מכירת נכס מקרקעין מחוץ לישראל על ידי כמוה כמכירת כל "נכס", באופן בו המס מוטל על הרווח – קרי ההפרש בין מחיר הרכישה ובין מחיר המכירה. סעיף 89(ב)(1) לפקודה קובע כי תושב ישראל המפיק רווח הון מחוץ לישראל חייב במס הכנסה בישראל, כאשר סעיף 91(ב)(1) קובע כי רווח ההון בו חייב יחיד על מכירת נכס יצורף לשלב הגבוה ביותר בהכנסתו החייבת, והמס עליו לא יעלה על 25%. בהקשר זה חשוב לציין כי במידה ונצברו למוכר הנכס הפסדי הון, זכאי הוא לקזז הפסדים אלה למול רווח ההון שהפיק ממכירת נכס המקרקעין, בכפוף להוראות הפקודה. עבור מכירת נכס מקרקעין בשוויץ על ידי תושב ישראל חלה הוראת סעיף 6(1) לאמנה הקובע כי רווח המפיק תושב ישראל ממכירת נכסי מקרקעין בשוויץ ניתן לחייבם בישראל.
 
זיכוי מיסי כפל: לכאורה, עלול להיווצר מצב בו עבור מכירת נכס מקרקעין בשוויץ, או השכרתו, יחויב הנישום במס בשוויץ ובישראל וישלם בפועל כפל מס. מצב זה מגיע לכדי פתרון באמצעות סעיף 23(2) לאמנה הקובע כי על המס שישולם בגין הכנסה אותה המפיק תושב ישראל בשוויץ יהא בר ניכוי מחבות המס בישראל, ככל וסכום המס בשוויץ לא עולה על סכום חבות המס החלה בישראל.
 
חובות דיווח בישראל אגב מכירה או השכרת נכס מקרקעין מחוץ לישראל
ככלל, סעיף 131 לפקודה קובע כי כל תושב ישראל מעל גיל 18 מחויב בהגשת דו"ח שנתי לרשויות המס, כאשר בפועל, לצורך היעילות, נקבעו פטורים מהגשת דו"ח שנתי עבור רוב רובם של השכירים. עם זאת, ככל ועובד שכיר נדרש לשלם מס הכנסה בגין הכנסה שאינה במסגרת התשלום המנוכה משכרו על ידי המעביד (לדוג' מכירת נכס או הכנסת שכירות) – עליו לדווח על כך במסגרת דו"ח שיוגש לרשויות המס.
דיווח על הכנסה משכירות מחוץ לישראל: כפי שהובהר לעיל, הכנסה מהשכרת נכס מחוץ לישראל חייבת בדיווח לרשות המיסים ובתשלום מס בישראל, ודיווח על כך יתבצע במסגרת הדו"ח השנתי (כאשר במסגרתו ניתן לדווח גם על הוצאות ברות-ניכוי אותן הוציא לייצור הכנסה זו, בכפוף לכל דין).
 
דיווח על מכירת נכס מקרקעין מחוץ לישראל
תיקון 147 לפקודה קבע כי תושב ישראל המוכר נכס הון מחויב לדווח לרשויות המס בין אם במכירה נוצר רווח או הפסד. חובה זו חלה גם על תושב ישראל המוכר נכס מקרקעין מחוץ לישראל, וזה נדרש להגיש לרשות המיסים הודעה על מכירת נכס על פי סעיף 91 לפקודת מס הכנסה (טופס 1399), וזאת תוך 30 ימים ממועד המכירה.
אי דיווח או תשלום מס בישראל על הכנסות ממכירה או השכרה של נכסי מקרקעין מחוץ לישראל: יש להבהיר כי אי דיווח על הכנסות מדמי שכירות או הכנסות ממכירת נכסי מקרקעין מחוץ לישראל החייבות במס, ואי תשלום המס המתחייב על הכנסות אלו הנו עבירה פלילית לפי פקודת מס הכנסה, ועלולים לגרור, מלבד חבות המס בצירוף הפרשי ריבית והצמדה, גם ענישה פלילית כגון חיוב בכפל מס, קנסות ואף מאסר בפועל.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4.5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

יעוץ משפטי לבעלי מניות בחברה זרה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

משרדנו מתמחה במתן ייעוץ משפטי מיוחד עבור ישראלים להם מניות בחברות זרות ברחבי העולם יחד עם בעלי מניות זרים - אנו מלווים יזמים ומיזמים רבים, לחצו כאן לפרטים.

העברת כסף מחו"ל והטבות מס לעולה חדש

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

משרדנו מורכב מעו"ד ורו"ח יוצאי רשויות המס אשר בקיאים בנהלי רשויות המס לקבלת הטבות מס עבור עולים חדשים ויודע ללוות את הלקוח באופן המהיר, הבטוח והדיסקרטי עבורו לקבלת מלוא זכויותיו מאת המדינה בתחום המס כעולה חדש.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם