נדל"ן בר רשות במקרקעין וזכויותיו

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- עדי נויוביץ

6/2/2010

1. בר רשות אשר קיבל רשות מפורשת מבעל המקרקעין להשתמש בהם למטרות מסוימות אשר הוגדרו מפורשות בהסכם. הבעלים של הקרקע בוחר ליתן רשות מאחר וכל שאר האלטרנטיבות אשר מצוינות לעיל דורשות ממנו לויתור מסוים אם לא מוחלט בקניינו ואילו במצב דברים של מתן רשות, הזכויות הקניינות נשארות שלו ושלו בלבד.
2. בר רשות אשר קיבל רשות משתמעת ואו מכללא לעשות שימוש במקרקעין-במצב דברים זה פלוני עושה או עשה שימוש בנכס ואו במקרקעין ללא היתר מפורש. זהו מצב דברים מאוד בעייתי שכן בהיעדר הסכם קשה להוכיח שהרשות ניתנה וחשיבות ההוכחה וההגדרה הינה בעלת חשיבות מכרעת עבור הטוען שכן באם הטוען לא יצליח להמציא הוכחות מספקות לכך שהרשות ניתנה הרי שמדובר בפולש אשר צפוי לעונשים הקבועים בחוק.
3. בר רשות אשר קיבל רשות שימוש ממנהל מקרקעי ישראל ואו מרשות שלטונית –החקיקה, הפסיקה, הטענות וחילוקי הדעות בהקשר זה הינן רחבות היקף וכל פסיקה, טענה או מחלוקת בודדת יכולה למלא מאמרים שלמים.

1. טענה כי ניתנה רשות והיא ניתנה לתקופה מסוימת ו/או ניתנה בהתקיים תנאים מסוימים (קרי, ניתנה רשות והיא הדירה) - במצב דברים זה יטען הטוען שאומנם הוסכם כי הרשות תהיה לתקופה מסוימת ואו שהזכות שניתנה ניתנה עם מגבלות אשר מאפשרות ביטולה בתנאים מסוימים אך שתנאים אלו לא התקיימו והרשות נלקחה. העילה במצב דברים זה תהיה נזיקית ו/או חוזית.
2. טענה כי ניתנה רשות והיא בלתי הדירה - במצב דברים זה הטענה תהיה קשה ביותר להוכחה שכן אלו הם אינם מצבים אשר מתעוררים כאשר קיים הסכם חתום אשר יכול להעיד על כוונת הצדדים, לרוב יהיה מדובר במצב דברים בו פלוני עשה שימוש ממושך בנכס אם למגורים ואם למטרה אחרת, והסתמך על כך שיכול לעשות בנכס כרצונו ומשכך אף השקיע משאבים ומאמצים בו.
   כאמור לעיל לבעליו של הנכס נתונות הזכויות בו שכן מדובר בקניינו שלו ובאם בחר שלא לרשום את הזכויות בו על שמו של אחר או לכל הפחות לעגן בהסכם כתוב מה כן מתיר לאחר לעשות ברכושו החזקה תהיה כי התכוון לשמור את קניינו לעצמו ובוודאי שלא להעבירו לאחר לצמיתות.
   יחד עם זאת קיימים מצבים בהם תחושת הצדק לא תאפשר לבית המשפט לקבוע היעדרותם של זכויות, לדוגמא ב-ע"א 32/77 אליסף טבולצקי נ' בית כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3) נאמר "לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש, ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רישיון מכללא (implied license) שלא היה קיים מלכתחילה". (ההדגשות אינן במקור).