מאת: ;

דירה שנהרסה מיד לאחר רכישתה אינה דירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין מוטל מס רכישה בגין רכישה של "זכות במקרקעין". ככל ומדובר בזכות מקרקעין העונה להגדרת "דירת מגורים" נקבעו שיעורי מס רכישה מופחתים. חוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת מגורים, כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
ההלכה הפסוקה הוסיפה וקבעה, כי כוונת הרוכש נאמדת באמצעות שני אלמנטים, הבוחנים  את היסוד האובייקטיבי ואת היסוד הסובייקטיבי במועד הרכישה. מהוראות החוק עולה, כי יש משקל לכוונה הסובייקטיבית של הרוכש בדבר שימוש בדירה לשם מגורים, בנוסף לבחינת הדירה מבחינה אובייקטיבית על פי טיבה, שאכן  יכולה לשמש למגורים מבחינה מהותית כגון שכוללת את כל האמצעים הנדרשים לכך, מטב, מים, מקלחת וכיוצ"ב ולכל הפחות בעלת פוטנציאל למגורים (ע"א 278/84 דליה פרידמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין).
על פי רוב מהות הזכות במקרקעין נבחנת במועד העיסקה. בעוד בחינת היסוד האובייקטיבי קלה יותר לביצוע, שכן נבחנת מבחינה פיסית של הדירה עצמה, מתעורר קושי לאמוד את קיומו של היסוד הסובייקטיבי בדבר הכוונה של הרוכש אכן להשתמש בדירה למגורים לאחר רכישתה. הדבר נעשה באמצעות מסכת ראיות שתעמוד בכל עניין לגופו.
בעניין  אזריאל (ו"ע 32808-02-21 אזריאל ואח נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 29.5.2023), נקבע כי מקום בו מתברר כי הכוונה המקורית של הרוכש ברכישת הדירה, אף שפיסית ענתה על הגדרת דירת מגורים, הייתה שלא לגור בה אלא להרוס אותה, אף שבמועד הרכישה עצמה הדירה עדיין עומדת על תילה, יהיה בכך כדי לקבוע כי אין מדובר ברכישה של דירת מגורים המזכה בשיעורי מס רכישה מפחתים אלא ברכישה של זכות מקרקעין שאינה דירת מגורים.
הסממנים שעשויים להצביע בדבר כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש שלא לגור בדירה אלא להרוס אותה, הינם בן השאר פעולות שמבצע הרוכש בסמיכות למועד רכישת הנכס, המבטאות את כוונותיו לגבי הנכס הנרכש. כך למשל מתן הצהרה מפורשת שהזכות במקרקעין תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת או לחילופין, אי מתן הצהרה שכזאת, הוצאת היתר בניה והכנת תוכניות לשם בנייה על גבי המקרקעין, תקופה ארוכה בטרם נעשה הסכם המכר ואף בסמוך לרכישה, התמורה המשולמת לעומת שווי המקרקעין ללא המבנה (ו"ע 9750-12-11 טובה נס נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז ירושלים). בנוסף, נבחן פרק הזמן שבין מועד הרכישה למועד ההריסה של הדירה. על פניו חלוף זמן רב ממועד הרכישה עד להריסתה יכול להעיד כי הכוונה הייתה שהדירה תשמש למגורים אולם אין מדובר במבחן שנים שניתן לכמת אותו אלא יש להכריע על פי השכל הישר, ניסיון החיים ונסיבות המקרה. כך, גם לא ניתן לקבוע היכן הוא הגבול, תוך כמה זמן על הדירה לעבור לשימוש למגורים בפועל. לכאורה חלוף שנים רבות ממועד הרכישה עד למעבר למגורים בפועל יכול להצביע שאין מדובר בכוונה שהדירה תשמש למגורים, אולם  מצד שני כאשר הרוכשת הינה סטודנטית שמצהירה שתעבור לגור בדירה רק כאשר תסיים את לימודיה וניתן להתרשם מכנותה די בכך יהיה כדי לקבוע שמדובר בדירה שמיועדת לשמש למגורים.
בעניין אזריאל היה מדובר ברכישה של בית מגורים ישן ובמצב מוזנח ואף אדם לא התגורר בו במשך חודשים רבים לפני המכירה, כאשר המוכרים היו יורשים שלא התגוררו בו מעולם. התברר כי שמבדיקה מקדימה שנערכה טרם הרכישה היה ברור שמדובר בנכס שיש להרוס אותו ולבנות אחר במקומו, ולא נעשתה כל בדיקה בדבר האפשרות לשפץ את הנכס. יתרה מכך התברר, כי הרוכשים כלל לא בחנו את הבית מבפנים אלא הסתפקו במבט מבחוץ ויש בכך כדי להעיד כי כלל לא עניין אותם אפשרות המגורים בו כפי שהוא. בנוסף עלה כי הרוכש היה יו"ר הועדה לתכנון ובניה שידע בדבר זכויות הבניה במקום טרם עת והיה מודע ל פוטציאל הבניה במקום.
מהאמור עולה כי רכישת דירת מגורים, אשר הכוונה היא להרוס אותה ולבנות תחתיה דירה אחרת למגורים, לא תחשב כדירת מגורים המזכה בשיעורי מס רכישה מופחתים, זאת להבדיל מרכישה של דירה וביצוע שיפוץ, אף נרחב בה. לעניין זה לא ברור מהו הגבול בו עלול מנהל מיסוי מקרקעין לטעון כי שיפוץ של דירה עולה לכדי בניה של דירה חדשה, הכיצד יבחן הדבר, וסביר כי יילקחו בחשבון עלות השיפוץ, טיב השיפוץ כגון בניית יסודות חדשים או מעטפת חדשה ועוד.
הנה, גם ברכישת דירת מגורים שכל הכוונה לגור בה אך הדבר דורש בניה מחדש, סוף מעשה במחשבה תחילה מפאת היבטי המיסוי.
לאור זאת, קבעה השופטת וינשטיין, כי המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע על-ידי העוררים ולא רכישה של דירת מגורים למטרת מגורים בה
 
ביום 31.8.2016 נחתם הסכם מכר בין שמואל ואביהו גרוברמן ("המוכרים") לבין העוררים (בני-הזוג יוסף ואלונה אזריאל), למכירת בית מגורים בקריית ביאליק ("הנכס") תמורת סך של 2,330,000 ש"ח.
ביום 20.9.2016 דיווחו העוררים למשרדי המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) על רכישת דירת מגורים והצהירו כי הדירה שרכשו תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת וכי הם מתחייבים למכור את דירתם הנוספת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ולפיכך ביקשו לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה.
שומתם העצמית של העוררים בגין רכישת הנכס הועמדה על סך של 32,024 ש"ח.
בהמשך, מכרו העוררים את דירתם הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק.
המשיב לא הוציא לעוררים שומה לפי מיטב השפיטה בתוך 8 חודשים ממועד שומתם העצמית.
ביום 30.4.2020 נשלחה החלטה על תיקון שומה, אלא שכותרתה היתה "פירוט נימוקים לקביעת שומת מס רכישה לפי מיטב שפיטה לפי סעיף 79א(א) ברכישת זכות במקרקעין". בהחלטה ציין המשיב, כי השומה בגין הנכס תוקנה לרכישת קרקע, לאחַר בחינה מחודשת ובדיקה של היתר הבניה, כמו גם ביקור שעָרך המשיב במקום, בו הסתבר כי הדירה נהרסה. בנוסף, ציין המשיב, כי ייבדק נושא הטלת קנס גירעון, וזאת לאור העובדה כי הבית שנרכש בהסכם המכר – נהרס.
לאחַר תיקון השומה, העמיד המשיב את סכום מס הרכישה על סך של 139,800 ש"ח.
ביום 7.8.2020 הוגשה השגה על החלטתו של המשיב לתקן את השומה. בהשגה העלו העוררים טענות באשר להחלטת המשיב להוציא כביכול שומה לפי מיטב השפיטה בלא כל נימוק ממשי מלבד הריסת הבית. עוד נטען, כי עוּבדת הריסת הבית אינה מובילה בהכרח לתיקון השומה, וכשלעצמה אינה מקימה למשיב זכות להוציא שומה לפי מיטב השפיטה. העוררים ביקשו כי השומה העצמית תיוותר על כנה.
ביום 17.1.2021 דחה המשיב את השגת העוררים וחזר על קביעתו כי העוררים רכשו קרקע ולא דירת מגורים. המשיב ציין, כי נפלה טעות סופר במסמך תיקון השומה שכותרתו "שומה לפי מיטב שפיטה מכוח סעיף 79א(א)", וכי בפועל מדובר בתיקון שומה אשר בסמכותו של המשיב מכוח סעיף 85(א) לחוק, ולא בשומה לפי מיטב השפיטה.
ביום 20.1.2021 החליט המשיב לחיֵיב את העוררים בקנס גירעון לפי סעיף 95(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, בסך של 32,333 ש"ח המהווים 30% מסכום הגירעון. בנימוקיו ציין המשיב, כי כוונתם של רוכשי הנכס במועד הרכישה, הייתה לבְנות בית מגורים חדש לאחַר הריסת הבית הישן.
מכאן הערר.
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.