דייר בעייתי שלא מתפנה - מה עושים?

מאת: אלי דורון, עורך דין ; ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון) ; נחמן פרילינג ,משפטן

24/4/2013

עשרת הדברות לבעל נכס שדייר מסרב לפנותו

לא פעם אנחנו נתקלים בתלונות של בעלי דירות על כך שדיירים מסרבים לפנות את הנכס המושכר על ידם,
אם בגמר השכירות ואם במהלך השכירות אחרי שלא עומדים בתשלומי השכירות.​

לרוב, לאחר פניות שבות ונשנות לשוכרים לפנות את הנכס, הם נאלצים לוותר על חלק מדמי השכירות, או לאפשר להם לגור בדירתם במשך מספר חודשים ללא תשלום, עד שהדיירים מתפנים מרצון. רוב הסכסוכים הקיימים הינם כאשר אין לשוכר "סיבה אמיתית" לאי רצונו לעזוב את המושכר לבד מאי כיבוד ההסכם, התנהגות בריונית, ואולי המחשבה הפשוטה שבעל הנכס הינו איש אמיד והוא יוכל לעמוד באי התשלום למשך תקופת זמן. מבחינה חוקית ועל פי הוראות סדר הדין האזרחי (פרק ט"ז4)  יש לבעל הדירה אפשרות להגיש  "תביעה לפינוי מושכר" בצורה מהירה, כאשר פינוי המושכר הינו הסעד היחיד שיוכל בעל הדירה לממש.

בית המשפטי אמור לדון תוך חודשיים לכל היותר בתביעה והיא אמורה להיות נדונה במלואה בדומה להליך המרצה,לרוב פס"ד יינתן במועד הדיון הראשון, או לכל היותר ארבעה ימים לאחר מכן. כמובן שלאחר מתן פסק הדין, במידה ויש לבעל הדירה תביעות כספיות כנגד השוכר, הרי שיוכל לתבוע אותן בבית המשפט המתאים בהליך משפטי מסודר, בהתאם לגובה התביעה, בכפוף לנזקים אותם יש בידי המשכיר להוכיחם. כצעד משלים לתביעה לפינוי מושכר בהליך המקוצר, יזמה רשות האכיפה והגבייה תיקון לחוק הוצאה לפועל שמטרתו פישוט הליכים וקיצור מועדים. על פי התיקון, משכירים שייפנו עם פסק הדין להוצאה לפועל, יוכלו לפנות שוכרים בהליך מקוצר של 35 ימים מיום פתיחת התיק בהוצאה לפועל, במקום 71 ימים שהיו נהוגים עד לתיקון.

מהן הן אם כן, עשרת הדברות כדי לפנות את הדייר הסורר?

1. טרום חוזי: ערוך הסכם שכירות מסודר באמצעות עורך דין המתמחה בדיני חוזים ושכירות, מה שיבטיח כיסוי מלא למקרים של הפרות שיבצע השוכר.
ודא כי שני ערבים טובים מטעמו של השוכר, בעלי יכולת פירעון מוכחת יחתמו על ההסכם.
2. מכתב: כתוב לדייר מכתב והודע לו כי תקופת השכירות הסתיימה, וכי בהתאם להסכם היה עליו לפנות את המושכר עד לתאריך X.
(הודע לו מה הסיבה לפינוי: תום חוזה, מטרד לשכנים וכו').
3. בירור: במידה והשוכר מתעלם ולא מפנה(ובמיוחד עם מדובר בשוכר ותיק), ברר  אם יש סיבה מיוחדת לסירובו לפנות/לשלם במלואו את שכר הדירה, אולי הדייר שילם עבור תיקונים, אולי הוא כועס כי כל הבקשות לתחזוקת המושכר לא מולאו על ידך(למרות שהיית חייב). אולי הוא חווה מחסור מזומנים זמנית. אם זה המקרה, זה יכול להיות יעיל יותר עבורך לערוך הסכם חדש אשר יגבש הסכמות חדשות ביניכם, מאשר  להתחיל בהליך  פינויו.
4. פניה למשטרה: בתלונה של הסגת גבול, לרוב פניה כזאת לא תועיל, המשטרה תסגור את התיק מחוסר עניין לציבור ותפנה אותך לפתוח תיק בבימ"ש אזרחי כנגד השוכר.
5. פשרה:  הצע לדייר פשרה שבה ישלם את חובו ויפנה את הדירה בתאריך שמקובל על שניכם .
6. התראה: באם לא מדובר באחד המקרים שבסעיף (3) לעיל, כשלא הועילו פניותיך, המצא למשכיר ולערבים להסכם השכירות מכתב רשום על ידיך ו/או על ידי עו"ד (עליית מדרגה) ובו התראה שאם תוך מס' ימים לא יפנה את הדירה, הרי שתפנה לערכאות משפטיות, ותנקוט בכל צעד חוקי על מנת לממש את הערבות שניתנה לך, ישנם הרבה שוכרים שבעקבות לחץ של הערבים יעדיפו להימנע מהליכים משפטיים והליכי הוצאה לפועל.
7. אל תבצע בשום מקרה דין עצמי: (בתי המשפט רואים באור שלילי עשיית דין עצמי)
7.1 הפסקת מקורות אספקת החשמל, גז ומים לדירה בתקווה שהדייר יפנה אותה.
7.2 פינוי מיטלטליו של השוכר ואחסנתם/השלכתם.
7.3 החלפת המנעול בכניסה לנכס.
7.4 ניסיון לפנותו באלימות.
ביצוע פעולות אלה יהפוך אותך לפורע חוק, כיוון שאינן חוקיות(אף אם עשיית דין עצמי מופיע כחלק מאפשרויות הפינוי בהסכם השכירות) והן יכולות להביא לכך שדווקא אתה הוא זה שתיתבע ע"י השוכר ותיאלץ לשלם לו סכומים נכבדים על נזקים שגרמת (פסק דין גודניאן נ' דדוש) .
8. אל תחשוש מפנייה להליך משפטי
9. הגש תביעה: הגש תביעה לפינוי מושכר  בהליך המקוצר בהתאם להוראות פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, צרף אליה את מכתב ההתראה ששלחת, ביהמ"ש בדרך כלל יטה להעניק את סעד הפינוי למשכיר שניסה בכל הפעולות החוקיות לפנות את הדייר הסורר.
10. פניה להוצל"פ: על פי התיקון לחוק ההוצאה לפועל, בחלוף 15 ימים ממתן פסק הדין תוכל לפנות להוצל"פ ולקבל את פינוי הדייר תוך 20 ימים נוספים, כלומר: סך הכול 35 ימים.

משרדנו מתמחה בכל הקשור לעריכת הסכמי שכירות, פינוי שוכרים, תביעה וייצוג בבתי משפט ובהליכי הוצאה לפועל.