עריכת הסכם שכירות לדירת מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

13/10/2019

ייצוג משפטי עבור משכירים ו/או שוכרים המעוניינים לערוך הסכם שכירות של דירת מגורים  

חלק גדול מענף הדיור בישראל מושתת על השכרת דירות מגורים - עשרות אלפי דירות מושכרות בכל רחבי המדינה, אם לתקופות ארוכות ואם לתקופות קצרות. יש בנמצא מצבים בהם ההשכרה "קלה" יותר ויש בנמצא מקומות בהם יש עודף ולכן יותר קשה למצוא שוכר ראוי, הכל שאלה של היצע וביקוש, אך האמור לא צריך לפגוע בחובה להכין הסכם משפטי חכם ונכון. מה שברור הוא כי בין הצדדים חייב להיות הסכם שכירות משפטי איכותי, בכל מצב, אשר יבטיח את האינטרסים של הצדדים ויביא לידי ביטוי את ההסכמות.

אי עריכת הסכם שכירות מקצועי מזמין הרבה מאוד בעיות, אך בפועל יש בנמצא ישראלים רבים המעדיפים "לחסוך" את עלות עורך הדין לטובת עריכת הסכם שכזה, אבל בכך עושים הם טעות מרה. באותה מידה יש כאלה החושבים כי מדובר בהסכם פשוט וסטנדרטי ולכן מעתיקים הם מהאינטרנט או ממקורות אחרים נוסח של הסכם ובכך הם מסתפקים - אל תעשו כך, מדובר בטעות. המציאות מלמדת כי טעות של ממש לא לערוך הסכמים מקצועיים המתאימים למקרה הספציפי. הדבר נכון הן למשכיר והן לשוכר והלכה למעשה נכון שכל אחד מהצדדים יהיה מיוצג על ידי עו"ד מטעמו. התקשרויות שכירות שכאלה מזמינות בעיות, בסופו של יום מדובר בדירה שלפעמים שווה כסף רב ומאידך נכנס אלייה דייר המחויב לשמור על הדירה ולשלם שכ"ד ותשלומים מוסכמים אחרים. הניסיון מלמד כי בחלק גדול מהמקרים מתעוררות כל מיני סוגים של בעיות או שאלות ומשכך הסכם חכם ונכון יכול למנוע זאת.

כמובן שככל שהדירה או הנכס מורכב או יקר יותר, כך יש בנמצא חשיבות להסכם איכותי יותר. אם המשכיר מבקש להכניס לדירה יותר מדייר אחד, שוב מתעורר מקור לבעיות של חילופי דיירים וכדומה ולכן יש לחשוב על מהלכים ופעולות נדרשות לשם הבטחת מצבים משתנים במהלך ההשכרה. מעבר לאמור כמובן שחשוב לדעת האם הדירה מתקבלת מרוהטת או לא ומהי מידת האחריות של כל אחד מהצדדים למטלטלין. לכל אלה יש להוסיף אין ספור פרמטרים הקשורים לזכויות של המשכיר למכור את הדירה תוך כדי תהליך, זכותו של השוכר למצוא דייר חילופי היה ומבקש הוא בניגוד לתוכנית המקורית לעזוב את הדירה, מה הבטוחות הנדרשות לטובת הבטחת זכויות המעורבים, האם יש מקום לערבויות בנקאיות או ערבים אחרים ועוד. גם למצב הפיזי של הדירה המושכרת ישנה חשיבות וכמובן שיש להתייחס למצבים בהם לפתע מתגלה פגם בדירה, במערכת המים, בחשמל או בכל מערכת או מרכיב אחר. הגדרת נושאים אלה בהסכם השכירות מבטיחים הגדרה ברורה ומונעים מריבות ומחלוקות גדולות תוך כדי תהליך. מעבר לכל אלה יש לקחת בחשבון כי קיימת חשיבות מכרעת לשיקולי המס הנוגעים בדירה ועריכה נכונה של הסכם שכירות יכולה לחסוך מס ולאפשר למשכיר ליהנות מהטבות שלא ניתנות בנסיבות אחרות. כמובן שככל שהדירה יותר מבוקשת, למשכיר יש לכאורה יותר "כוח" במשא ומתן, יחד עם זאת חשוב מאוד לשמור גם אז על כללים בסיסיים ואל לא לשוכר להסכים לחתום על כל מסמך או כל חוזה שמוצג בפניו. באותה מידה, גם אם הדירה היא כזו שאין עליה הרבה "קופצים", עדין חייב המשכיר לשמור על זכויותיו ולהימנע ממצב בו הוא לא מוגן. ידוע כי מתעוררות מלחמות משפטיות רבות בין שוכרים למשכירים ואת אלה, או לפחות חלקן הגדול, ניתן למנוע בהסכם חכם.