מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית


ישראלים רוכשים נדל"ן ביוון ונהנים מאמנת מס חריגה בטיבה!
לאחרונה עדים אנו בהתעוררות ממשית בכל הקשור באפיקי השקעה בנכסים בחו"ל - ישראלים רבים מחפשים דרך להשקיע בארץ, אך הזדמנויות הנדל"ן המשתלמות מצטמצמות. כמו כן ישראלים מאסו בכל הקשור במס הישראלי, במס הרכישה הגבוה ועוד, ולכן מעדיפים הם לרכוש דירות ונדל"ן במדינות אחרות, במיוחד באלה המתפתחות ושהמחירים בהן אטרקטיביים, דוגמת יוון. משקיעים מחפשים את אפיקי ההשקעה הטובים במדינות זרות המספקות הזדמנויות טובות, מדינה ידידותית להשקעות בעסקי הנדל"ן היא כאמור יוון החתומה על אמנה עם ישראל ולכן מאפשרת לבצע עסקאות נדל"ן בחבות מס ייחודית.

 

שיטת המיסוי בישראל ככלל היא פרסונאלית ולא טריטוריאלית, קרי תושב ישראלי ממוסה על כל הכנסותיו, לרבות הכנסות שהפיק מחוץ לישראל. שיטת מיסוי זו עלולה לסכן את הנישום בתשלום מס כפול שיש בכוחו, מטבע הדברים, להשפיע על כדאיות העסקה באופן אקוטי. התנהלות בכל הקשור לעסקאות נדל"ן ביוון מקימות חריג לכלל זה, כמפורט להלן:
על מנת להימנע מתשלום מס כפול, מדינות שונות חתומות עם ישראל על אמנה המסדירה את חבות המס של הנישום אשר מבצע עסקה המפיקה לו הכנסה מחוץ לישראל.  לפי הדין הפנימי בישראל, תושב ישראל חייב בדרך כלל במס רווח הון גם אם הפיקו מחוץ לישראל. אולם, הדין הפנימי מושפע מאמנות עליהן ישראל חתומה וביניהן ה-"אמנה בין הרפובליקה היוונית לבין מדינת ישראל בדבר מניעת מסי כפל ומניעת התחמקות ממס לגבי מסים על הכנסה" (להלן: "האמנה"). סעיף 13 לאמנה בין ישראל ליוון מקים כלל חריג אשר יש בו יתרונות משמעותיים עבור ישראלי העוסק ברווחי הון. הסעיף קובע זכות מיסוי בלעדית ליוון (מדינת המקור, שם מצויים המקרקעין), וזו לשונו "רווחים שהפיק תושב של מדינה מתקשרת מהעברת מקרקעין המאוזכרים בסעיף 6, והנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבם במס רק במדינה המתקשרת האחרת". בפשיטא, מקרקעין שבבעלות תושב ישראל המצויים ביוון, לרבות משק חי, זכויות ההנאה מפירות המקרקעין (שכירות) וזכויות לתשלומים משתנים או קבועים, חייבים במס רק ביוון, ללא השלמת המיסוי בישראל. כלומר, אם ישראלי קנה מגרש ביוון ומכר אותו, הוא ישלם מס ביוון בלבד ולא בישראל, מה שלא קיים במרבית המקרים בהם ישראלים מוכרים נדלן בחו"ל.
 
הוראה חשובה המקנה משנה תוקף למדיניות המס הנידונה מצויה בסופה של האמנה וקובעת שהוראות האמנה תגברנה על הוראות הדין הפנימי בישראל ותמנענה מיסוי בישראל בגין רווח ההון שהפיק תושב ישראל ממכירת מקרקעין ביוון. הוראה זו חשובה במיוחד כיוון שבנוסח העברי, סעיף 6 לאמנה מציין שניתן לחייב במס ביוון ואילו האמנה בנוסח היווני אינה משתמעת לשתי פנים וקובעת שליוון זכות המיסוי הבלעדית על הכנסתו של התושב הישראלי ממקרקעין. במצב דברים זה, מדיניות המיסוי הנהוגה ביוון היא הרלוונטית עבור תושב ישראל המעוניין להשקיע, לרכוש או למכור נכס ביוון. נכון להיום, מס הרכישה ביוון הוא אחיד, ללא תלות בכמות הדירות הנרכשת, ועומד על כ-3%. הכנסות משכירות עומדות על כ-15% (לפי מדרגת מס הראשונה) ומס שבח גם הוא עומד על כ-15% בלבד, כחצי ממס רווח ההון החל בישראל. יצוין שבשנת 2018 ניתנה הוראת שעה, התקפה גם לשנת 2019 ופוטרת מתשלום מס שבח. בעניין מיסוי חברות, השקעות בנכסים ביוון עבור חברות והפקת רווחים מעסקאות מכר או רכש, יכללו ברווח הכולל של החברה ויחול מס חברות על רווחי הון העומד על כ-28%. כך יוצא שישראלים רבים ממהרים עתה לרכוש נדל"ן ביוון - המחירים שם לדברי חלק גדול מהמשקיעים זולים וזה כידוע במדינה המהווה חלק מהאיחוד האירופאי, כך שמכירה עתידית תאפשר לאותם ישראלים למכור כאשר המס החל הוא היווני בלבד, ללא זכות השלמה לרשות בישראל, כך שבסה"כ ישולם מס שהינו חצי מהמס החל על ישראלי. יתרה מזאת, הדין היווני מאפשר לישראלים לרכוש נדל"ן על שמם הפרטי וזאת גם אם אין להם דרכון אירופאי. מעבר לאמור, נכון להיום ניתן למצוא ביוון עסקאות זולות המאפשרות תשואה גבוהה במיוחד. ביוון ניתן למצוא נכסים קרובים במחירים תקדימיים ולכן אין זה פלא כי ישראלים רבים ממהרים לרכוש ביוון נדל"ן למגוון רחב של מטרות.  
 
משרדנו מלווה תושבי ישראל המוכרים נכסי מקרקעין ביוון ומתמחה בהוראות הדין וההליכים למול רשויות המס בישראל. למשרדנו היכרות עם הוראות הדין היווני בעניין. כמובן שאין בנכתב במאמר זה כדי להוות חוות דעת ו/או מקור להסתמכות משפטית, כל מקרה חייב להיבחן לגופו לטובת התנהלות נכונה, חוקית ושקופה.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4.5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ישראלים בעלי חשבונות בנק בקנדה נעצרו על ידי חקירות מס הכנסה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

ייצוג משפטי לישראלים בעלי חשבונות בנק בקנדה ו/או בכל מדינה אחרת שנעצרו על ידי חקירות מס הכנסה

עדכון אמנות המס עם אנגליה וסרביה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

החל מיום 1.1.2020 ומהדיווחים לרשויות המס לשנת 2020, תכנס לתוקף האמנה החדשה שנחתמה בין ישראל לבין סרביה בדבר כפל מס ומניעת התחמקות ממיסים, וכמו כן ייכנס לתוקף ממועד זה תיקון...

רפורמת המס בהגדרת "תושב ישראל" והשלכותיה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

בחודשים האחרונים "הוועדה לתיקוני חקיקה במיסוי בינלאומי" החלה לקדם רפורמה בתחום המיסוי הבינלאומי ובמרכזה השפעה מרחיקת לכת על ישראלים, השוהים בחו"ל לתקופות מסוימות, להלן "הרפורמה המוצעת".

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם