מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; דור שיוביץ, משפטן


מס שבח משולם על רווח בעת מכירת דירה. רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה, מס רכישה ועוד.

ישראלים רבים קונים דירות להשבחה או קונים מגרשים ובונים עליהם מספר דירות ולאחר מכן מוכרים חלק מהדירות, אחרים מבצעים עסקה נדל"נית מורכבת מעט יותר מקניה של דירה או רוכשים כמה דירות במקביל, חלקן להשקעה וחלקן לצורך השבחה ומכירה. אותם אלו מדווחים למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקאות כעסקאות הוניות לכל דבר, אלא שלא אחת נטען כלפיהם כי יש לסווג את פעילותם כפעילות עסקית שבגינה יש לשלם מס שולי (וכן מע"מ וביטוח לאומי), ולפיכך מעבירים את הטיפול בעניינם למס הכנסה.

טענה מרכזית עליה מתבססים רשויות המס כי בהתאם למבחנים המקובלים בפסיקה להבחנה בין פעילות עסקית לפעילות הונית ובכלל זה: מבחן הבקיאות, אופי הנכס, תדירות העסקאות, מבחן המימון וכיו"ב, עולה כי הפעילות אינה הונית בעיקרה אלא פעילות עסקית פרותית אותה יש למסות לפי סע' 2(1) לפקודת מס הכנסה. המשמעות, דה פקטו, של קביעה מעין זו, הנה חיובי מס משמעותיים, שכן מעבר לחיוב במס שולי במקום רווח הון אשר גורר באופן אוטומטי גם חיוב בביטוח לאומי, משמעות הדבר היא כי עסקת הנדל"ן עשויה לחוב גם במע"מ, וזאת שעה שמע"מ התשומות הכרוך בהוצאות הבניה כלל לא נוכה.

מקרה שהיה, כך היה...

מקרה כזה הגיע לטיפול משרדנו לאחרונה. סיפור המעשה היה בדבר אדם שרכש מגרש ובנה עליו מספר יחידות דיור אותן הוא ייעד לו ולילדיו וכן ייעד 3 דירות להשכרה. אלא, שבשל קשיי מימון מסיבות שונות, נאלץ הוא בסופו של יום למכור שתי יחידות דיור מתוך אלו שיועדו להשכרה. הנישום דיווח על מכירת הדירות למיסוי מקרקעין כעסקת נדל"ן, אלא שמיסוי מקרקעין העביר את התיק לטיפול מס הכנסה בטענה כי מדובר בפעילות עסקית.

לאחר דין ודברים שקיימנו מול רשויות המס, התגבשה פשרה ולפיה שולם סכום מס שאמנם הנו גבוה במעט ממס השבח שחל עליו בגין מכירת הדירות, אולם הוא נמוך משמעותית מחבויות המס בהן הוא היה חב לו היה נקבע כי יש לראות ברווח שנוצר ממכירת הדירות כהכנסה פירותית, כאשר השיקולי העיקרי של הנישום להסכים לפשרה היה להימנע ממאבק ארוך מול רשויות המס בערכאות משפטיות במסגרתו גם כך יידרש הוא להוצאות בלתי מבוטלות.

מקרה זה מתאר את הקלות הבלתי נסבלת בה נעשה לעיתים סיווג שונה של עסקה שאינו בהכרח נכון על ידי רשויות המס, סיווג העלול להביא לידי הגדלה משמעותית של חבויות המס.

רוב רובן של תקלות המס נובעות מאבחנה וסיווג שגויים של האירוע המיסויי ולכן ישנה חשיבות יתרה לליווי של מומחים בעסקאות גדולות ומורכבות אשר יכול ומרכיב המס בהן יהיה משמעותי, וזאת כבר בראשית ההליך ולא בדיעבד לאחר ביצוע העסקה.

>> זקוקים לסיוע מקצועי במקרים מסוג זה? לחצו כאן.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל

נדל"ן ישראלי ברומניה

מאת: צוות האתר

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם