מאת: אלי דורון, עו"ד- ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)- לירון פנחס, משפטן


התמודדות עם דייר שמסרב לצאת מנכס, ולא משלם שכירות הנה בעיה אשר לא מעט בעלי דירות ועסקים מתמודדים עמה. כל בעל דירה חושש מכך, וישנם לא מעט בעלי דירות שמכניסים בהסכם השכירות סעיפים המקנים לעשות דין עצמי ולפעול על מנת לפנות את הדייר מהמושכר, זאת כדי למנוע מצב בו דייר מחד לא משלם את דמי השכירות אך מאידך לא מפנה את המושכר.

לאחרונה דן בית משפט השלום בהרצליה במקרה הנוגע בנושא זה בפס' דין אושרית בן שימול נגד גבעתי תוצאות בע"מ ויוסף גבעתי[1].
במקרה זה גב' בן שימול שכרה חנות אשר הייתה בבעלות חברת גבעתי תוצאות (להלן "החברה") והקימה בה בית קפה. לאחר שנה של שכירות תקינה היא הפסיקה לשלם דמי שכירות. בעל החברה, יוסף גבעתי, החליט כי הוא עושה דין עצמי לצורך תפיסת המושכר, וכאשר היא הייתה בחו"ל נכנס לנכס והחליף מנעולים. לאחר מכן השוכרת נכנסה בכוח לחנות והחליפה מנעולים בעצמה. לבסוף מר גבעתי הוציא אותה מהמושכר ולא נתן לה לחזור לנכס.
גבעתי הסביר כי מכוח סעיף בחוזה שנחתם ביניהם הקובע כי באם ישנה הפרה יסודית של החוזה, המשכיר רשאי לעשיית דין עצמית, הרי שהוא פעל על פי החוזה.

כאן קמה שאלה משפטית אשר נדונה פעמים רבות בבית המשפט, האם עשיית דין עצמית מכוח סעיף בחוזה ואף מכוח סעיף 18 (ב) לחוק המקרקעין[2] הנה דרך לגיטימית לפעול כנגד דייר אשר הפסיק לשלם שכירות.
ראשית, בית המשפט קובע כי יש הפרה יסודית של החוזה בכך שהשוכרת הפסיקה לשלם שכירות לבעל הנכס ואת ההוצאות הנלוות (חשמל, מים ארנונה וכו'), ולכן הייתה רשאית החברה לבטל את ההסכם עם גב' בן שימול. זאת בית המשפט קובע בצורה שאינה משתמעת לשני פנים.
יחד עם זאת, בית המשפט מסתייג מעשיית דין עצמית וקובע כי הזכות להגנה על הקניין של בעלי המקרקעין הנה חשובה פחות מאשר החשש לערעור הסדר הציבורי. אנו רואים זאת בפס"ד מדינת ישראל נגד אליעזר בן שמחון[3], אשר בו נדון ס' 18 (ב) לחוק המקרקעין העוסק בעשיית דין עצמית, ונקבע כי יש לפרש סעיף זה על דרך הצמצום כך שתחולתו מוגבלת רק למי שהחזיק בפועל וכדין בקרקע ונושל מהחזקתו.

מפרשנות זו אנו למדים כי אדם אשר אינו מחזיק בפועל לא יכול לעשות דין לעצמו כדי לתפוס מחדש את החזקה, ובכדי לקבל סעד מתאים עליו לפנות לבית המשפט. במקרה שלנו, גב' בן שימול היא המחזיקה בפועל מכוח הסכם השכירות, ולכן מר גבעתי לא רשאי לעשות דין עצמי ולסלק אותה מהנכס.
בית המשפט הסביר כי יש מהפעלת כוח וזאת כדי למנוע ערעור של הסדר הציבורי. החשש של בית המשפט נובע מכך שלמעשה בשימוש בדין עצמי בעל הדין מקבל לידיו את הכוח להעריך בעצמו את גבולות זכויותיו, וקיים סיכון הוא כי הוא לא יעריכם נכונה.

בסופו של יום, בית המשפט קבע כי בכך שמר גבעתי נכנס לחנות, הגם שהיא בבעלות החברה, יש בכך הסגת גבול, ועל כן הורה לאפשר לגב' בן שימול לחזור לחנות ולפעול בדרכים המשפטיות הרגילות, קרי תביעה לפינוי מושכר, וזאת על אף הפרת ההסכם וקיים סיכוי גדול לכך שהיא תמשיך להפר את החוזה.
בית המשפט אף מפצה את השוכרת בכ - 40 אלף ₪ על הנזק שנגרם לה כתוצאה מהפינוי הלא חוקי, 30 אלף מתוכם על הסגת הגבול למרות שעל פי דעת בית המשפט לא נוצר לה נזק ממשי. מאידך הוא גם מורה לה לפצות את המשכיר על הנזק שנגרם לו (תשלומי שכירות, ארנונה, מים וכו').
לסיכום, אנו רואים כי בית המשפט ממשיך לצדד בגישה המצמצמת את הזכות לעשיית דין עצמי ומאיין, למעשה, את תוקפו של הסעיף בהסכם המאפשר עשיית דין עצמי. בית המשפט דוגל בגישה כי יש לפתור סכסוכים דרך בית המשפט ולא מחוצה לו ובכך להימנע ממצבים אשר חוצים את הגבולות החוקיים והנורמטיביים.
 
 
[1]  ת"א 156427/09 בן שימול ואח' נ' גבעתי תוצאות בע"מ (פורסם ב06.04.2014).
[2]  חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969.
[3]  רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן שמחון, פ"ד נח.

 

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

עשוי לעניין אתכם

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל

נדל"ן ישראלי ברומניה

מאת: צוות האתר

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם