25/12/2013
ביחס לדמי חכירה בהם נושא נישום, נהוג להבחין בין "חכירה תפעולית" לגביה דמי החכירה יותרו בניכוי מההכנסה השוטפת של הנישום לבין "חכירה מימונית" שרואים בה הוצאה הונית שאינה מותרת בניכוי שוטף.
בנוגע לאופן האבחנה בין "חכירה תפעולית" לבין "חכירה מימונית", ניתן לאחרונה פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעמ"ה 1249/08 קסלק נתליה ואח' נ' פקיד שומה גוש דן (להלן: "עניין קסלק"), שבו דובר במערערים שהחזיקו במקרקעין אותם חכרו ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בהתאם להסכם חכירה מיום 9.10.1962 (להלן: "הסכם החכירה"). על המקרקעין הוקמה תחנת דלק אשר בשנים הרלבנטיות לערעור הופעלה על ידי דור אנרגיה בע"מ אשר שילמה למערערים סכום שנתי בהתאם למכירות הדלק בתחנה.
בשנות המס שבערעור ובשנים שקדמו להן, ניכו המערערים מהכנסתם השנתית השוטפת את הוצאות דמי החכירה ששילמו למינהל. המשיב לא התיר בניכוי את הוצאות דמי החכירה בשנות המס שבערעורים מאחר וראה בחכירה כ"חכירה מימונית".
במסגרת פסק דינו, התייחסת בית המשפט, בין השאר, למה שנקבע על ידי בית המשפט העליון בעניין פקיד השומה למפעלים גדולים נ' פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ (ע"א 8301/04, ע"א 10391/04) ולפיו:
"כאשר מדובר בחכירה שתקופתה המצטברת עולה על 25 שנים תיערך הבחנה בין "חכירה מימונית" ל"חכירה תפעולית". תנאיה של חכירה מימונית מעניקים בידי החוכר זכויות הקרובות במהותן לזכויות בעלות, ובמסגרת זאת את כל הסיכויים והסיכונים הנובעים מהשימוש וההחזקה במקרקעין. לפיכך חכירה זו היא בעלת מאפיינים הוניים ודמי החכירה לא יותרו בניכוי שוטף. כל חכירה שאינה מימונית הינה חכירה תפעולית אשר מעניקה לחוכר רק את הזכויות להחזקה ולשימוש בקרקע ומותירה בידי הבעלים את הסכויים והסיכונים הנובעים מהזכויות במקרקעין. דמי חכירה תפעולית יוכרו בניכוי באופן שוטף על-פי סעיף 17 לפקודה. על מנת לערוך את ההבחנה בין חכירה תפעולית למימונית ניתן להיעזר בעקרונות החשבונאות הבינלאומיים, וכן יש להתחשב במאפייניהן המיוחדים של חכירות בישראל."
בהתאם לאמור, פנה בית המשפט בעניין קסלק לבחינת הוראות הסכם החכירה שבין המערערים למינהל על מנת לדעת האם יש בהסכם זה כדי להעניק למערערים רק את הזכויות להחזקה ולשימוש במקרקעין תוך כדי התרת הסיכויים והסיכונים הנובעים מהזכויות במקרקעין בידי הבעלים אם לאו.
לאחר בחינה כאמור, השתכנע בית המשפט כי מדובר בחכירה תפעולית אשר במסגרתה רשאים היו המערערים לנכות את דמי החכירה באופן שוטף. בית המשפט ביסס את מסקנתו הנ"ל על הוראות הסכם החכירה הבאות, תוך כדי כך שהוא מבהיר כי השאלה אם מדובר בחכירה מימונית או חכירה תפעולית נבחנת בהתאם לתנאי החכירה ונסיבות העניין במועד כריתת הסכם החכירה ולא בשלב מאוחר יותר:
1. דמי החכירה שקיבל המחכיר (המינהל) הועמדו על 6% משווי המקרקעין המוחכרים (שווי שעודכן מידיד 5 שנים) או סכום מסוים, לפי היקף המכירות, מכל ליטר דלק שיימכר. מן האמור עולה כי המחכיר הוא שנהנה מהשבחת המקרקעין ומשינויים שבוצעו בהם;
2. בהסכם החכירה נקבע כי עד רישום זכות החכירה בספרי האחוזה מוסר המחכיר לחוכר (המערערים) את זכות השימוש במגרש;
3. המגרש הוחכר לחוכר למטרת תחנת דלק, סיכה ורחיצה ואסור היה לחוכר להשתמש במגרש למטרה אחרת;
4. לחוכר נקבע לוח זמנים לבניית תחנת הדלק ונאסר עליו לעשות שינויים ו/או תוספות בבניין ללא אישור בכתב ומראש מהמינהל;
5. בהסכם החכירה חויב החוכר לבטח את הנכסים המוחכרים;
6. בהסכם החכירה נאסר על החוכר להעביר או לשעבד את זכויות החכירה ללא אישור המחכיר;
7. בהסכם החכירה ניתנה למחכיר זכות כניסה למקרקעין לשם בדיקה וביקורת;
8. בהסכם החכירה ניתנה למחכיר זכות לביצוע עבודות במקרקעין ובכלל זה העברת צינורות מים, תעלות ביוב, צינורות גז וחשמל;
9. בהסכם החכירה נקבע כי החוכר אינו מוגן לפי חוק הגנת הדייר, תשט"ז-1956 לגבי המקרקעין;
10. בהסכם החכירה נקבע כי למחכיר זכות להעביר את זכויותיו על פי ההסכם מבלי צורך בהסכמת השוכר ובמקרה של העברה כאמור מתחייב השוכר למלא את התחייבויותיו כלפי הנעבר;
11. בהסכם החכירה לא נקבעה אפשרות להארכת תקופת החכירה מעבר ל- 49 שנים;
12. אין בהסכם החכירה הוראה המקנה לחוכר זכות לרכוש את המקרקעין בתום תקופת החכירה בסכום נמוך משווי המקרקעין או בכלל.
חיפוש 
סגור 
