מיסוי הכנסות מהשכרת דירת מגורים

בפתח דברים יצוין, כי ישנם שלושה מסלולים בהם יכול הנישום לבחור לשם מיסוי הכנסותיו הצומחות מהשכרת דירת מגורים.
במאמר שלהלן, נעמוד על שלושת המסלולים, תוך הצגת המאפיינים הייחודים בכל מסלול, לרבות יתרונותיהם וחסרונותיהם.

מסלול ראשון –  קבלת פטור ממס:
בהתאם לסעיף 2 לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 (להלן: "החוק"), יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות, יהא פטור ממס על הכנסה זו, אם יעמוד בתנאים כדלקמן:
1. הדירה הנה דירת מגורים, כהגדרתה בחוק (דירה בישראל המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים).
2. ההכנסות מדמי השכירות הנן בגין השכרת דירת מגורים המשמשת למגורים לשוכר שהוא יחיד או לשוכר שהוא חבר-בני-אדם שקבע לעניין זה נציב מס הכנסה בהודעה שפורסמה ברשומות.
3. תקרת הפטור – סך כל ההכנסות מהשכרת דירת מגורים אינו עולה על סך של 4,980 ₪ לחודש (נכון לשנת המס 2013).
יובהר, כי ככל והכנסותיו של הנישום גבוהות מתקרת הפטור, תופחת תקרת הפטור בהתאם להפרש אשר עלה על תקרת הפטור.
כך לדוג': נניח וסך ההכנסות של נישום בחודש מדמיי שכירות הנן 5,980 ₪ בחודש. קרי, 1,000 ₪ מעבר לתקרת הפטור, תופחת תקרת הפטור ב – 1,000 ₪, באופן בו הנישום יהא זכאי לפטור בגין הכנסות עד לסך של 3,4980.
בגין יתרת הסכום, ימוסה הנישום בהתאם לשיעור המס השולי של יחיד מהכנסה פסיבית (לכל הפחות מס בשיעור 31%).
4. למשכיר ישנו מסמך החתום על ידי השוכר, במסגרתו מאשר השוכר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
5. הדירה אינה רשומה כנכס המשמש בעסקו של המשכיר ואינה רשומה בספרי העסק, ומקל וחומר, גם אין המדובר בהכנסה מעסק כהגדרתה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה").
בנוסף לאמור לעיל, מן הראוי להדגיש מס' נקודות חשובות נוספת, טרם בחירה במסלול הפטור הנ"ל:
האחת, נישום שנהנה מהפטור אינו רשאי לנכות פחת בגין הדירה המושכרת בפטור.
השנייה, בהתאם לסעיף 2(ג) לחוק - יראו כהכנסת היחיד גם הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה (עקרון התא המשפחתי).
השלישית, הכנסות מדמי שכירות עד תקרת הפטור פטורות מתשלום מס בריאות ודמי ביטוח לאומי. כאן יובהר, כי ככל וההכנסות גבוהות מתקרת הפטור, על ההפרש יש לדווח ולשלם מס בריאות ודמי ביטוח לאומי בשיעורים הקבועים בחוק.
מסלול שני –  תשלום מס בשיעור 10% :
בהתאם לסעיף 122 לפקודה, הרי שיחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, יהא רשאי לשלם בגינה מס בשיעור של 10%, אם ההכנסה מדמי השכירות אינה עולה כדי הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1) לפקודה.
לאור האמור, הרי שנישום שיבחר במסלול של תשלום מס כולל בשיעור של 10%, ללא הבחנה בגובה דמיי השכירות, יצטרך לעמוד במס' תנאי סף:
1. הדירה משמשת למגורים בלבד (משכך לא תוכר הכנסה מדמי שכירות לחברה או לתאגיד כלשהו).
2. הדירה נמצאת בתוך גבולותיה של המדינה.
3. ההכנסה אינה עולה כדי עסק כהגדרתו בסעיף 2(1) לפקודה.
4. המס בשיעור 10% ישולם על ידי הנישום בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה ליחיד הכנסה מדמי השכירות.
כך למשל, בגין דמי שכירות שנתקבלו אצל הנישום בשנת המס 2012, על הנישום לשאת בתשלומם לא יאוחר מיום 30/1/0213.
יובהר, כי ככל וחפץ הנישום להקדים את תשלום המס, ניתן לפנות לפקיד השומה ולהסדיר את תשלום המס באופן שוטף במהלך שנת המס שגינה נתקבלו ההכנסות מהשכירות.
בנוסף לאמור לעיל, על הנישום לתת את הדעת, בטרם יבחר במסלול זה, למספר נקודות חשובות:

האחת, יחיד שבחר לשלם מס בשיעור 10%, לא יהא זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה, או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, ולא יהא זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה (אולם, לעניין חישוב מס השבח, יראו במכירת הדירה כאילו ניכה הנישום פחת בגין כל התקופה שבה הושכרה הדירה ושולם מס בשיעור של 10% - הווה אומר, כי השבח בגין הדירה יעלה, הגם שלא ניכה הנישום פחת).

השנייה, נישום ששילם מס בשיעור 10% בגין השכרת דירת המגורים, פטור מתשלום של מס בריאות ודמי ביטוח לאומי באופן גורף.


מסלול שלישי –  תשלום מס בהתאם למדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודה:

מעבר לשני המסלולים אשר צוינו לעיל, נישום רשאי לבחור במסלול של תשלום מס שולי, בהתאם למדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודה, בגין הכנסות שנצמחו בשנת המס בגין דמיי שכירות.

יובהר, כי לאור העובדה שהמדובר בהכנסה פאסיבית, שיעור המס שבו יחויב הנישום יהיה כדלקמן:
1. על כל שקל חדש מ-240,000 השקלים החדשים הראשונים – 31%;
2. על כל שקל חדש מ-240,001 שקלים חדשים עד 501,960 שקלים חדשים – 34%;
3. על כל שקל חדש נוסף – 48%.

בנוסף לאמור לעיל, יש לציין מספר דגשים:
האחד, נישום שמלאו לו 60 שנים, יהיה חייב בתשלום מס הכנסה בגין השכרת דירת מגורים, בהתאם למדרגות המס הנמוכות הקבועות בסעיף 121 (ב) לפקודה.

השני, נישום אשר בחר במיסוי הכנסותיו בהתאם למסלול זה, ישלם את המס לאחר ניכוי כל ההוצאות אשר שימשו לצורך ייצור ההכנסה בשנת המס. כך לדוג: הנישום יהיה רשאי לדרוש הוצאות פחת בהתאם לשיעור הקבוע בחוק וכן לנכות הוצאות מימון.

לאור כל האמור במאמרנו, משרדנו ממליץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי, בטרם בחירה באחד מן המסלולים שלעיל, וזאת לשם התאמת המסלול הנכון לצרכיו האישיים ולנסיבותיו הספציפיות של כל נישום.