מאת: אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- איריס בורקום, משפטנית


בפס"ד שניתן לאחרונה ע"י בית המשפט העליון, בעניינם של מזל אילן נגד יוסף לוי (ע"א 4305/10), הפך בית המשפט את החלטתו של בית המשפט המחוזי, בקובעו כי חוזה המכר (חוזה בלתי חוקי) תקף!

* ערעור שבמסגרתו נדונה שאלת סיווגו של חוזה מכר דירה שמטרתו להתחמק מתשלום מס שבח (חוזה גלוי וחוזה נסתר), כאשר קיימת זיקה בין מימד מראית העין למימד הפסלות (אי החוקיות) ומהי תוצאת הפגם שנפל בחוזה כאמור?

המערערת והמשיב הם גיסים שהיו חוכרים במשותף של נכס. בשנת 2008 חתמו הצדדים על הסכם לפיו ימכור המשיב את חלקו בנכס למערערת תמורת 406,000 ₪. עוד נקבע בהסכם כי המוכר (המשיב) ישלם את מס השבח. לימים, המערערת ביקשה לאכוף את ההסכם ואילו המשיב ביקש לבטלו.

ביהמ"ש המחוזי קבע שהצדדים התכוונו שהתמורה האמיתית תהיה 406,000 ₪, כשהיא "נקייה" ממס שבח; כשהכוונה לדווח על העיסקה תעשה ע"י עריכת הסכם חדש רק בעוד שנתיים במועד שהמשיב יהיה זכאי לפטור. ביהמ"ש המחוזי סיווג את החוזה כחוזה למראית עין והן כחוזה בלתי חוקי. עפ"י כל אחד מהסיווגים הנ"ל, ביהמ"ש הגיע למסקנה כי יש להצהיר על בטלות ההסכם כולו.

באשר לתוצאת הבטלות, ביהמ"ש פסק כי על כל צד להשיב לצד השני את שקיבל (ובעניינו, השבת הכספים שהפקידה המערערת בנאמנות), ואין הבדל לעניין זה בין חוזה למראית עין לבין חוזה בלתי חוקי.

בערעור בית המשפט ניתח ופירש את משמעותו של החוזה הבלתי חוקי, ותוצאות הפגם שנפל בו וקבע כי:
חוזה למראית עין כהגדרתו המילונית הוא "חוזה שבו מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה".

בחוזה למראית עין מתקיימת אי-התאמה מכוונת בין הצהרת הרצון של הצדדים המשתקפת בחוזה ,שכרתו כלפי חוץ, לבין רצונם האמיתי ולפי רצונם האמיתי של הצדדים. לחוזה שכרתו למראית עין אין תוקף מחייב (ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה, פ"ד נ).

בית המשפט עומד על האבחנות בין חוזה למראית עין , חוזה פסול לבין חוזה בלתי חוקי, שלאו בהכרח יהא פסול, ומוצא לאכוף את ההסכם, שבו הובעה כוונת הצדדים, על אף ששניהם פעלו במשותף להעברת תכלית בלתי חוקית.

סעיף 13 לחוק החוזים פוסל את ההסכם הגלוי שנחתם למראית עין אך איפו של ההסכם הנסתר.
בית המשפט נעזר בכללי פרשות וחקיקה נוספים לרבות סעיף 31 לחוק המאפשר לבית המשפט לפי שק"ד לקבוע את דין הפסלות בין שלושה סעדים: השבה, פטור מהשבה וקיום החיוב.

על היחס ביניהם עמד הנשיא שמגר: "בין האפשרות הראשונה לבין האחרות קיים יחס של דירוג אנכי. באין שיקולים לכאן או לכאן, מושל בכיפה סעד ההשבה. בין שתי האפשרויות האחרות קיים יחס של דירוג אופקי, והבחירה ביניהן היא פועל יוצא של הפעלת שיקולי הצדק".

ומהם שיקולי הצדק האמורים?
נפסק, כי אין לקבוע בעניין זה מסגרת נוקשה, בכדי להותיר לבית המשפט גמישות בהפעלת שיקול דעת בהתאם לנסיבות העניין. אולם, עם הזמן התגבשו מספר אמות מידה מנחות לנוכח 2 אינטרסים מובהקים :האינטרס הציבורי- הרתעה מפני כריתתם של חוזים פסולים, הגנה על תכלית החוק שהחוזה עומד בניגוד לו. כמו גם, התחשבות בצדדים שלישיים הקשורים או נוגעים להסכם זה.
בית המשפט מביא בחשבון את מידת האי חוקיות(חמורה או קלה, אגבית)ביחס למהות ההתקשרות ושורשה.

הצדק הפרטי- בית המשפט בשקוליו יביא בחשבון את חלקו היחסי של כל אחד מהצדדים באשמה, התנהגותם , יוזמתם שהביא לאי החוקיות וכו'
הדיון נסב סביב שאלת הסיווג של חוזה בלתי חוקי – כזה שנועד להתחמק מתשלום מס, כחוזה בלתי חוקי או כחוזה למראית עין, ושאלת תוקפו של חוזה נסתר- במטרה לרמות את רשויות המס.

א. ברק: "במקרה של מראית עין יחסית, אין בבטלותו של החוזה הגלוי בהכרח כדי לפגום בתוקפו של החוזה הנסתר, אם הוא ממלא את היסודות הדרושים לקיומו של חוזה".

שאלת סיווגו של חוזה, שנועד להתחמק מתשלום מס ושאלת מתן תוקף לחוזה נסתר התעוררו במקרים נוספים שבהם נדון חוזה בלתי חוקי שנועד להונות את הרשויות, אך טרם נקבעה בהן הלכה ברורה .

השאלה השנייה, בדבר מתן תוקף לחוזה הנסתר – אינה אלא מופע של שאלה רחבה יותר והיא, האם בגדר סעיף 13 יבואו גם חוזים שמראית העין בהם יחסית?

אף המלומדים אינם תמימי דעה בסוגיות אלו.
המבחנים שהוצבו בפסיקה:
1. האם החוזה שנעשה בין הצדדים עומד במבחנו של סעיף 13 לחוק? אם יתברר שעשה חוזה למראית עין בלבד, הרי החוזה בטל, ולמעלה מן הצורך לדון לשאלת החוקיות או אי החוקיות שבו.
2. האם מאחורי החוזה הגלוי (הבטל מחמת מראית עין) עומד חוזה נסתר?, יש לבחון האם מתקיימות לגביו הדרישות החוזיות המהוות תנאי לתוקפו: הצעה, קיבול, גמירות דעת וצורה, והאם אינו נגוע באי חוקיות.
3. קיום הרצון האמיתי- הטעם לכך, הוא שסעיף 13 לחוק החוזים מבוסס על מתן תוקף לרצונם האמיתי של הצדדים. לגישה זו של ג. טדסקי יש לתת לרצון זה תוקף במובנו השלילי (להכיר ברצונם שלחוזה או לאי החוקיות שבו זה שכרתו כלפי חוץ לא יינתן תוקף), וגם במובן החיובי – משמעו להכיר בחוזה הנסתר.
על עמדה זו מתחו ביקורת רבה.

מתן תוקף לחוזה נסתר, כשהעסקה כולה נגועה באי חוקיות מעורר קשיים מעשיים ועלול להוביל לתוצאות בלתי רצויות, (פגיעה בהרתעה ובגביית המס).
מבחינה מעשית - אין בגישה המבקשת לראות בפעולות הצדדים שתי עסקאות נפרדות משום סיוע לפתרון הסוגיה, מאחר וזה מחייב התמודדות עם שורה של שאלות משפטיות סבוכות (הוכחת הסכמה בעל-פה הנוגדת את הכתב), ובסופו של דבר השאלה חוזרת למקומה – לסוגיית האי החוקיות.

קשיים אלו מתעצמים "כאשר העסקאות כרוכות זו בזו, ..כאשר הצדדים ראו בהסדר כולו חטיבה אחת ובפרט כאשר הצדדים קבעו הוראה אחת שאיננה משקפת את כוונתם, אך בכל היתר תואם החוזה את המוסכם ביניהם" (פרידמן – מראית עין, בעמ' 15). לגישת בית המשפט העליון האלמנט המרכזי המאפיין "מראית עין" הוא היעדר גמירות דעת להתקשר ביחסים משפטיים מחייבים, והצדדים לחוזה שנכרת למראית עין בלבד, אינם מתכוונים שיגבש עסקה משפטית, ואין בכוונתם האמיתית לקיימו.

חוזה בלתי חוקי, מאידך, מתאפיין בכך שהצדדים המתקשרים בו וכן רואים בו כחוזה מחייב ובכוונתם להוציאו לפועל ולקיומו, אם כי באופן בלתי חוקי או לשם השגת מטרה בלתי חוקית.
אם כך, החוזה שלפנינו הוא חוזה בלתי חוקי.

אך האם הוא בהכרח גם פסול??
סעיפים 73(א) ו-73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מחייבים את המוכר והקונה למסור דווח בגין העיסקה לרשויות מס השבח בתוך פרק זמן נתון.
סעיף 98 לחוק זה קובע, בין היתר, כי אי מילוי ההוראות האמורות עולה כדי עבירה פלילית שדינה מאסר או קנס.
החוזה כפוף לחוק החוזים גם אם מנוגד הוא לחובת הדיווח הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין אך האם יבוא בגדר הוראות חוזה פסול, או שמא יעמוד על כנו?
חוק מיסוי מקרקעין קובע חובת דיווח, ואינו יכול לדור בכפיפה אחת עם חוזה, שמטרתו אי-דיווח כדי להימנע מתשלום מס כדין, ומכאן שהחוזה הוא בלתי חוקי ודינו להתבטל.

אולם, בהתחשב במטרתם העיקרית של הצדדים בחוזה ,למכירת הנכס, אי הדיווח למס שבח מהווה מטרה משנית, אגבית, למהות ההתקשרות. מה גם, שבסופו של דבר הקונה דיווחה על העיסקה למס שבח, בהתחשב בעובדה, שהמטרה הפסולה לא הוצאה לפועל במלואה, אזי אין בה כדי להשפיע על סיווג החוזה כפסול, כיאם רק על שיקוליו של בית המשפט לעניין תוצאת הפסלות והסעד שינתן בגין זאת.

חוזים לקיום ניתנו- וככלי נוסף עמדו לבית המשפט עקרונות "הבטלות החלקית" האמורים בסעיף 19 לחוק החוזים בפרושם להלן:
שלב ראשון – האם החוזה ניתן להפרדה לחלקים?
שלב שני – האם עילת הבטלות נוגעת רק לאחד מחלקיו?

שלב שלישי – האם ניתן לבודד את החלק הנגוע מתוך החוזה ולהשאיר את עיקר החוזה על כנו, מבלי שייווצר חוזה שונה מזה שבו התקשרו הצדדים?
משנתנה תשובה חיובית לכל אלה גם יחד מתאפשר פיצול החוזה . "יישומם של שיקולי הצדק בענייננו על פי אמות המידה, שהותוו בפסיקה מחייב סטייה מכלל ההשבה וציווי על קיום ההסכם, בתנאים שיפורטו להלן, שעיקרם הוא שהמערערת תשא בתשלום מס השבח. בדרך זו יעשה צדק בין הצדדים, ויוגשם גם אינטרס הציבור".
הדירה למעשה נמכרה זמן רב לפני ביצוע הדיווח עצמו מהרצון להעלים את מס השבח בעיסקה ע"י יצירת הסכם פיקטיבי, שידווח רק במועד בו יהא זכאי המוכר לפטור ממס שבח. מנגד הרצון של המוכר לבטלו נבע ממחירי שוק, שעלו משמעותית, והמוכר יכול היה להגדיל את רווחיו (כשהינו זכאי לפטור).

בנסיבות אלה סבר בית המשפט, כי צדק יעשה בין הצדדים על דרך של קיום החוזה, תוך המערערת (הקונה) חוייבה לשאת בתשלום מס השבח ומאז שנת 2008. המשיב ישא בהתחייבותו למסור את הנכס כנגד קבלת התמורה 406,000 ₪ "נטו", וללא תשלום מס שבח, אך לא יזכה להינות מעליית הערך של הנכס מאז חתימת החוזה.

המערערת מצידה תמלא אחר התחייבותה לתשלום "נטו", אם כי באופן חוקי ותשלם את מס השבח כפי שיקבע ע"י רשויות המס ותקבל את החזקה בנכס, שערכו עלה בינתיים בצורה ניכרת כאמור ובכך לא תהא הנהנית באופן בלעדי מעליית ערך הנכס מאז חתימה החוזה, חרף חלקה הדומיננטי בביצוע הבלתי חוקי.

באופן זה אף אחד מהצדדים לא יוצא נשכר מעבר למה שהיה זכאי לו על-פי הסכמתם.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

עשוי לעניין אתכם

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל

נדל"ן ישראלי ברומניה

מאת: צוות האתר

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם