עיתוי אידיאלי לביצוע עסקאות ושינוי בעלויות בנכסי נדל"ן

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון) - עמית כהן, משפטן

3/2/2010

השנים האחרונות מעידות כי מזרח אירופה היה ליעד המועדף על אנשי עסקים ישראלים אשר רכשו נכסי נדל"ן "מכל הבא ליד" בקונסטרוקציות משפטיות שונות ומשונות, אם או בלי תכנון מס בין לאומי, ומתוך אמונה כי אותם נכסים יניבו עבורם תשואות מהותיות בתוך פרקי זמן סבירים.  דא עקא, תחזיות השוק לעצמן וכוחות השוק לעצמם , הנה הגיע המשבר הכלכלי האחרון אשר פגע אנושות במחירי הנדל"ן וטרף את הקלפים עבור אותם משקיעים בין לאומיים, ברומניה, הונגריה, בולגריה ומדינות רבות אחרות במזרח אירופה, אשר כעת עומדים בפני שוקת שבורה – מפאת המחירים שירדו מהותית.

מאידך, עבור אותם משקיעים ישראלים שרכשו נדל"ן במזרח אירופה ועשו זאת "בדרכים עקלקלות- עוקפות מס" ו/או שעשו זאת ללא כל חשיבה מס, ללא יעוץ מס ו/או תוך רישום הקרקעות על שמם של מקומיים בעל אזרחות באותה מדינה בה נרכשה האדמה - המיתון החריף יכול ויהא חלון הזדמנות אידיאלי להסדיר את אותם נכסים ו/או את הבעלויות בהם וזאת מבלי לשלם מס כלל ועיקר, לא במדינת המקור בה מצוי הנכס, קל וחומר שלא בישראל. חשוב להבין כי ניתן יהיה להעביר ו/או לחלק נדל"ן שבבעלותו העקיפה או הישירה של ישראלי מבלי שתהא חבות במס בישראל או באותה מדינה וזאת כיוון שהלכה למעשה אין רווח הון זאת כפועל יוצא מהירידה שחלה בשווי השוק של הנכסים. כמו כן, ישראלים רבים שרכשו נכסים במזרח אירופה לרוב עשו זאת באמצעות שותף מקומי, חבר או על ידי הקמת חברה מקומית וזאת מכוח הדין הנוהג אשר לרוב אינו מאפשר רכישת נכסי מקרקעין על ידי תושבים זרים.

עבור אותם משקיעים, עת משבר הינו זמן אידיאלי לביצוע שינויים במבנה החברות שבבעלותם. לדוגמה, ברומניה, על-פי הדין המקומי ניתן למכור ולהעביר מניות בערכן הנקוב או בהתאם לשווי השוק שלהם, בעקבות המשבר שווי השוק של חברות רומניות קרס ומכאן כי לא ניתן יהיה להטיל על פעולת שינוי מבנה, מס כלשהו. כמו כן, ישראלים רבים בקשו לרכוש קרקעות ולרשום אותם על שמם של תושבים רומנים/בעלי דרכון רומני ובכך ליהנות משיעור מס מופחת ברומניה על פי הדין הרומני. מחד גיסא, רישום פיקטיבי שכזה נועד לחסוך עבור המשקיעים סכומי כסף ניכרים – ברומניה (מצריך השלמה ל – 20% בישראל), אך, מאידך גיסא, עסקינן בפעולה לא בטוחה ונטולת וודאות משפטית, שכן הדין הרומני אינו מציע מנגנון נאמנות מוסדר ועל כן אותם הסדרים שלהלכה ולמעשה יצרו רישומים פיקטיביים, אינם בתוקף ואינם אכיפים. לאור האמור לעיל ברי כי אותם משקיעים ישראלים אינם מעוניינים באחזקה ארוכת טווח מסוכנת.

ראוי לציין כי בעוד שאותם משקיעים ישראלים ייהנו במישור ההוני משיעורי מס אפסיים הן במדינת המקור והן בישראל, הינם חבים בחובת דיווח מלאה בישראל זאת על אף שעסקינן בנכסי מקרקעין, שכן לחוק מס שבח תחולה טריטוריאלית גרידא (אינו חל מחוץ לגבולות ישראל) ובמצב דברים זה תחול פקודת מס הכנסה המטילה חובת דיווח כאמור לעיל.