מאת: ;

פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק - מיסוי

בסוף שנת 2021 פקע תוקפן של הוראות חוק מיסוי המקרקעין המעניקות פטור ממס בגין פרויקט מסוג תמ"א 38, לפי פרק חמישי 5 לחוק. משמע שנכון להיום אין זכאות לפטור ממס בגין מכירת זכויות ליזם במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38.
 
לעומת זאת, תוכנית תמ"א 38 הוארכה מתוקף חוקי התכנון והבנייה ועל כן חוסר הקורלציה שנוצר בין החוקים משאיר את תוכנית תמ"א 38 מאחור ואינו מהווה עוד חלופה אטרקטיבית ליזמים.
יובהר, כי לגבי פרויקטים שנחתמו עובר למועד פקיעתם של הפטורים הנ"ל עפ"י חוק מיסוי מקרקעין ובגינם הוגשו הודעות דחיית יום המכירה לרשות המיסים, ימשיכו לחול הפטורים בחוק.
 
ובכל זאת, לגבי אותם פרויקטים רבים מסוג תמ"א 38 אשר ממשיכים להתקיים ונכנסים תחת תחולת הפטור ממס נדון להלן בסוגיה שטופלה על ידי משרדנו:
מה דינה של התחייבות היזמים כלפי הבעלים בדירות הגג בבניין, להחליף את מיקום דירותיהם לגג החדש שייבנה במסגרת הקמת הפרויקט מסוג תמ"א 38 חיזוק?
במקרה כזה, הבטחת היזם לשימור המצב הקיים של הבעלים בדירות הגג, נובעת לא אחת משיקולים הנדסיים הכרחיים בגינם היזם מחויב להרוס את הגג הקיים והחלפתו בגג חדש, על מנת שיעמוד בעומסים של החלק החדש שייבנה במסגרת הפרויקט.
התחייבות מעין זו מצד היזם תגרור ברוב המקרים השלכות מס גבוהות מאוד על הפרויקט ואף עלולה להביא לכישלונו.
שהרי התחייבות כדלעיל, לפיה הבעלים יקבלו את דירות הגג החדשות, עלולה להיות מסווגת על ידי רשות המיסים כעסקת חליפין ובכך יידרשו הצדדים לשלם מס כפול- מס שבח ומס רכישה- פעם אחת בגין מכירת/רכישת דירת הגג הישנה ופעם שניה בגין מכירת/רכישת דירת הגג החדשה.
מדובר בחבויות מס שעלולות להגיע לסכומים דמיוניים שיביאו את היזם להפסד. 
בשם היזם, אשר יוצג על ידנו בסוגיית המס הנדונה, הוגשה השגה למנהל מיסוי מקרקעין ובמסגרת החלטת המנהל שקיבלה את ההשגה אושרה החלפת דירות הגג הישנות בדירות הגג החדשות ללא חיוב נוסף במיסי מקרקעין, למעט פעם אחת בגין עסקה אחת (!). הישג מרשים לכל הדעות, אשר חסך ללקוח סכום עצום של כ-3 מיליון ₪ מיסים שככל והיה נדרש לשלמו היה מביא לכישלון הפרויקט ואי יכולת להמשיך בקיומו.
זאת בזכות עמדה מקצועית שהוצגה על ידנו בהשגה, כי אין מדובר בעסקת חליפין, לאור כך שהריסת הגג הקיים בבניין ובכלל זה הריסת דירות הגג הקיימות הינה מתחייבת מתוקף תוכנית החיזוק של הבניין וכחלק משלבי הקמת הפרויקט וכי קיים הכרח הנדסי ו/או תכנוני לבצע הריסה של דירות הגג בבניין וכן את גג הבניין בכללותו משום שאינו יכול לשאת בעומסים של הקומות החדשות שתיבננה במסגרת הפרויקט.
לעניין זה ולכל עניין נוסף, מומלץ לפנות לייעוץ פרטני, מקצועי ומנוסה בתחום מיסוי הנדל"ן.
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 2 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.