מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון) - נחמן פרילינג, משפטן


פטור ממס שבח ע"פ ס' 49ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע עילת פטור בעת שחלוף (החלפת שתי דירות מגורים בדירה מגורים שלישית), הסעיף מאפשר פעם אחת בחיים לכל בני התא המשפחתי למכור שתי דירות בפטור מלא לפי ס' 49ה, מבלי להמתין 4 שנים, כפי הנהוג.

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לתושבי ישראל בלבד למכור בפטור ממס שבח, שתי דירות שברשותם על מנת לרכוש דירה שלישית, בעקרון נועד מתן הפטור להקל על בני זוג (אבל אין הכרח, המוכר יכול להיות גם רווק) למכור דירה שהיתה ברשות כל אחד מהם לפני הנישואין, בפטור ממס שבח, כדי שיוכלו לקנות דירה גדולה יותר לרגל הרחבת המשפחה.

לעניין זה חשוב לציין, כי בהתאם לפס"ד אלדר חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין – חדרה, ובהתאם להוראת ביצוע של מיסוי מקרקעין, קובע הנשיא לשעבר ברק כי רכישת קרקע לבניית דירה(ורק למטרה זו) תיחשב כרכישת "דירה אחרת"(הדירה השלישית) לצורך הזכאות לפטור בסעיף 49ה.
לפני שנכנס סעיף 49ה לתוקפו, הנוהל היה שבמידה ואחד מבני הזוג מוכר את הדירה שבבעלותו בפטור, הרי שהשני היה חייב להמתין 4 שנים, כדי להיות זכאי למכירה בפטור, מעת שחוקקה עילת הפטור בס' 49ה, אפשר למכור שתי דירות בפטור ממס בתנאי שנרכשת דירה שלישית, תוך שנה.

התנאים לקבלת הפטור הינם:
המוכר מכר בפטור ממס את הדירה הראשונה(לפי ס' 49ב(1)), בתוך 12 חודשים שקדמו למכירת הדירה השניה.
שווי שתי הדירות הנמכרות לא יעלה על מליון שמונה מאות אלף ₪ .
את הדירה השלישית יש לרכוש בתוך שנה לפני מכירת הדירה השניה, או שנה לאחר מכירתה., והיא צריכה להיות שווה לפחות 75% משווי שתי הדירות ביחד.
במידה והשווי המצרפי של הדירה הראשונה והדירה השניה  לא עלה על שלושה מיליון ₪, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון ושמונה מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה . ועל יתרת השווי של הדירה השניה תהיה חבות מס מלאה.  
לדוגמא:
בהנחה ששווי המכירה של 2 הדירות לא עולה על 3 מליון ₪ קובע הסעיף כי בגין שתי הדירות יינתן פטור כולל בתקרה שלא תעלה על כ 1.8 מליון ₪, כך שאם שווי הדירה הראשונה 1.6 מיליון ₪ והשניה 1.4 מליון ₪ , בגין הראשונה יינתן פטור מלא לפי 49 ב( 1)  ואילו לגבי  הדירה השניה לפי 49ה, יינתן פטור של 0.2 מיליון ₪ בלבד ועל 1.2 מיליון ₪ מהשווי של הדירה השניה יהיה חיוב במס שבח מלא.
אם השווי המצרפי של הדירות מעל כשלושה מליון לא ניתן לקבל פטור על מכירת הדירה השניה לפי ס' 49ה! (הפטור על הדירה הראשונה לפי ס' 49ב(1) נשאר בעינו).
חובה למכור את שתי הדירות תוך שנה.
הפטור חל  רק על תושבי ישראל – מכירה ו/או רכישת דירות יכול שיהיו ביהודה, שומרון וחבל עזה, החוק רואה במקומות אלה, כאילו ומדובר במקרקעין בתחומי מדינת ישראל.

הערות חשובות לסיכום:
קטין  שהוריו ניצלו פטור לפי ס' 49ה, יוכל לנצל פטור לפיו כשבגר, אלא אם הדירה שבגינה קיבלו ההורים פטור לפי 49ה היתה רשומה על שמו(ניתנה לו במתנה), שאז לא יוכל לקבל את הפטור.
הפטור לפי ס' 49ה, ניתן פעם אחת בחיים לכל התא המשפחתי.

 

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

עשוי לעניין אתכם

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל

נדל"ן ישראלי ברומניה

מאת: צוות האתר

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם