עצות פרקטיות לרוכשי דירת מגורים

מאת: אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- איריס בורקום, משפטנית

19/4/2012

דירת מגורים בין אם היא נועדה להשקעה ובין אם לשימוש עצמי למגורים נדרש לבחון לגביה מס' דברים מהותיים.
היה ונכס רשום בלשכת רישום מקרקעין ובין אם ברשות רישומית אחרת עדיין יש להקפיד על בדיקת זהות המוכר וזכותו במקרקעין ו/או בדירת המגורים אותה מבקשים לרכוש. יש והדירה התקבלה בירושה או במתנה או שמא נרכשה ע"י המוכר ועדיין הזהות בינו לבין הדירה היא תנאי ראשוני והכרחי שחייב שיתקיים.

בהסכם:
חשוב לקבוע בחוזה בין הצדדים את מהות ההתקשרות קרי, תשלומים ע"ח הרכישה אופן חלוקתם לרבות בטחונות ראויים לקונה בעבור תשלומי החוזה.
יש לבדוק שיעבודים, משכנתאות ו/או עיקולים באם וככל שקיימים כאלה על הזכויות של הבעלים בדירה ו/או לגבי המקרקעין ולציינם בהסכם שכן המוכר צריך וחייב להסיר כל רישום שאינו קשור לקונה עצמו ו/או מי מטעמו.

נכס צריך להימסר כשהוא נקי מכל חוב, שיעבוד , עיקול , התחייבות כלפי צד ג' וכשהוא פנוי מכל אדם ומכל חפץ (למעט מחוברים – חיבור קבוע).

מומלץ לוודא ולבדוק שאין ליקויים טכניים או אחרים בדירה עצמה ו/או במתקניה שמשמעותם עלויות כספיות נוספות מצד הקונה.
חשוב לבדוק את מצבו הרישומי של הנכס ואף לציינו מפורשות בהסכם לרבות תיאור הדירה הנרכשת כגון כתובת , קומה מס' חדרים, הצמדות מיוחדות הקיימות לדירה ו/או כל דבר אחר הקשור בדירה ובזכויות לגביה.

נהוג ומקובל כי כל תשלומים ו/או הוצאות אחזקה של הדירה יחולו על הרוכש מרגע מסירת החזקה בדירה לידיו.ברור הדבר, שכל עוד שהדירה לא נעברה לידיו של הקונה כל ההוצאות והחובות, ככל שיש כאלה יחולו על המוכר לבדו.

מומלץ להבטיח את מועד מסירת הדירה כנגד תשלום אחרון ע"ח הרכישה וכן לוודא שבמועד זה יעמדו לרשות הקונה כל המסמכים, הטפסים והאישורים הנדרשים לשם ביצוע העברת הזכויות ברשויות רישום המקרקעין( טאבו).

יש לזכור שכחלק מהעברת הזכויות נלוות פעולות נוספות גם ברשות המקומית ו/או חברת חשמל / חברת הגז וכדאי גם לאלה לתת ביטוי בהסכם עצמו.

תשלומים נוספים:
לאור השינויים שחלו לאחרונה בחוק מיסוי מקרקעין ובמגמה להגדיל את היצע הדירות למגורים, בעוד שמוכרי דירה יכולים ליהנות מפטור ממס שבח רוכשי הדירות נהנים מתשלומי מס רכישה מופחתים אם בכלל, ובלבד שהדירה הנרכשת הינם דירתם היחידה.

משכך, למבקשים לרכוש דירות להשקעה מומלץ לבדוק את תשלומי המס הצפויים במס רכישה, שהיום מתבטאים בעשרות אלפי שקלים.

לנוחיותכם, ניתן לבצע גם חישוב עצמאי ופשוט של מס רכישה באתר האינטרנט מיכל E-, לגלות מראש את תשלומי המס הצפויים. מדרגות המס נקבעים ומשתנים מפעם לפעם, וחשוב להתעדכן לפני ביצוע הרכישה עצמה.

תמיד מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת הדרכה ויעוץ משפטי ראוי למען תיחתם ותתינהל עסקה בצורה הטובה והיעילה ביותר לרוכש, ולמען תדווח לרשויות המתאימות כנדרש בדין.