השכרת נכס לעסק

מאת: אלי דורון, עורך דין- ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)- איריס בורקום, משפטנית

2/7/2012

מה צריך לדעת כששוכרים נכס לעסק?

רוצים לפתוח עסק? רוצים להתרחב? מחפשים מקום להשכיר? רוצים לחתום על חוזה שכירות?
לפני כן, כמה נקודות חשובות, שכדאי  להביא בחשבון לפני שחותמים על חוזה.

1. חוזה התקשרות - חוזה שכירות למטרות עסק בדרך כלל לא מיועד לטווח , לכן, ברוב המקרים בהסכמי השכירות מסוג זה, יש לציין כי לשוכר קיימת האופציה להארכת תקופת השכירות. חשוב להקפיד, כי האופציה תרשם ככזו העומדת ונתונה בידי השוכר ולא בידי המשכיר- כדי שההחלטה ושקילו הדעת אם להמשיך ולשכור את הנכס תיוותר בידי המשכיר.

2. ניצול לרעה של המשכיר - חידוש ההסכם ומימוש האופציות להארכת תקופות השכירות משמשים למשכיר הזדמנות טובה להעלאת דמי השכירות שלעיתים מתבצעת ללא כל פרופורציה, למושכר. לכן, חשוב לנסות לקבוע מראש עד כמה שניתן, את תשלום שכר הדירה בתקופה הראשונה, כולל העלאת דמי השכירות בתקופת האופציה ו/או בשנים הבאות. כדי למנוע מצב של עליה חדה בדמי השכירות שלה השלכה ישירה על הרווח העיסקי. מומלץ לציין בחוזה את השיעורים הקבועים באחוזים לפיהם תחושב העלי בדמי השכירות למנוע הפתעות והוצאות בלתי צפויות. בעלי נכסים לעיתים מנצלים את ההצלחה של העסק כתירוץ לגביית דמי שכירות גבוהים, וככל שהעסק מצליח השוכר יותר ויותר נתון לחסדיו של המשכיר, במידה וירצה להאריך את השכירות.

3. בחירת המושכר - עסק כידוע, צובר מוניטין והכרה עם השנים. השוכר המנהל עסק, לרוב איננו מעוניין להחליף את מיקומו מדי פעם בפעם (תלוי באופי העסק ובמשאביו), ובייחוד כשהעסק זוכה להכרה ולשוק לקוחות קבוע. משכך, חשוב לבחור את המיקום הנכון לפי אופי השירות ו/או או המוצרים של אותו עסק. חשוב לא פחות הוא הצד השני, המשכיר איתו מתקשרים בחוזה השכירות. בחירת משכיר "רע" ועוד בתנאי חוזה (שכירות) התקשרות גרועים, יהוו שילוב גרוע ביותר לשוכר וההשלכות על המשך קיומו של העסק באותו מקום גם לא יאחרו לבוא. מומלץ אם כן, בטרם יחתם חוזה, לבקש ייעוץ משפטי וכוחו של יעוץ נכון למנוע ו/או לצמצם טעויות ותקלות משפטיות, צפויים שבכוחם להביא לפגיעה מיותרת במשכיר ו/או בפרנסתו.

4. הוצאות ואחזקה – חשוב לדעת באיזה סוג של נכס מדובר? האם מדובר בעסק הנמצא במבנה משותף? האם המושכר מוגדר כדירה למגורים או כעסק ? המשמעויות לכך באים לידי ביטוי בתשלומי ארנונה שגבוהים יותר לעסק מאשר לדירת מגורים, בהחזקה המשותפת של הבניין במידה ומדובר בבית משותף- המשכיר חייב בדמי ועד, דמי ניהול ו/או כל תשלום אחר שנדרש מהדיירים בבניין לשם תחזוקה שוטפת, כמו כן לעניין ההכרה במס –כדאי לדעת שהוצאות השכירות של דירת מגורים, ו/או הוצאות נוספות הקשורות בשימוש ו/או אחזקה יש ולא יוכרו כלל או שיש ויוכרו בחלקם.

5. לגליזציה - משנבחר המקום המתאים לעסק, יש לבדוק מי הבעלים הרשום מה גבולות המושכר הן על פי רשום קיים, והן לפי המצב בשטח עצמו. חשוב לבדוק את האישורים והלגליזציה של העסק , היתרים רשיונות וכד' , באם השטחים ו/או המבנים של המושכר הינם מאושרים, האם יש שטחים צמודים ו/או כאלה, שצורפו או נבנו בהמשך, באם יש חובות העומדים תלויים למושכר, וכד'. טיפול בהסדרת הלגליזציה, רשיונות עסק, היתרי בניה ואישורים למבנה העסק יכולים להערים קשיים לא מעטים, והוצאת משאבים, שיש ויהוו מכשול לא פשוט עד כדי פגיעה מהותית בהפעלת העסק. החשיבות היא חיונית להמשכיות קיומו של העסק במושכר ולמנוע "הפתעות" לגבי צווי מניעה או חלילה צווי סגירה.

6. פירוט המושכר/ תנאי השימוש בו - מומלץ ביותר לפרט בתנאי החוזה את מצב הנכס במושכר, בעת קבלת החזקה והשימוש בו. חשוב לציין מה הן הפעולות המותרות למשכיר לבצע במושכר, לרבות שינויים, שיפוצים וכל שנדרש לו על מנת להתאים את המושכר לאופי העסק ולשרותיו. חשוב לציין ספציפית ולא רק בכלליות את תנאי השימוש ואופן השימוש במושכר לרבות השימוש לפי צרכיו המיוחדים של העסק ככל שקיימים כאלה על מנת למנוע מחלוקות פרשניות בין המשכיר לשוכר. מה שיכול להיחשב לאחד כ"שימוש סביר", יכול שיחשב בעיני האחר כ"גרימת נזק למבנה"... שמשמעותה עילה לתביעה נזיקית וחוזית.

7. תקופות שכירות ארוכת טווח - תקופות שכירות ארוכות טווח מומלץ להבטיח ע"י רישום הערת אזהרה בטאבו (במידת האפשר), זאת מלבד האמור בהסכם לעניין מכירת המושכר. ככל שיהיו קונים ובעלים אחרים למושכר, אזי גם הם יחוייבו להתקשרות החוזית ולהמשך השכירות והשוכר מוגן לפי הערת אזהרה הרשומה לטובתו לגבי הזכויות בנכס המושכר. בטוחה מעין זו יש בה למנוע מצב של הפרת חוזה שכירות, ו/או הנובעת ממכירת המושכר, תמנע האפשרות לתקלה משפטית בין זכותו הקניינית של הקונה, הבעלים החדש לבין זכותו של השוכר המושכר לפי הסכם מה גם שלפי דין "כמוטב הערת אזהרה", ביכולתו של השוכר אף למנוע פעולת רישום עיסקת המכר בלשכת המקרקעין .

8. תשלומים - התנהלות הצדדים בתקופת השכירות ואופן ביצוע והעברת התשלומים, יכולה להיעשות מראש ו/או מדי מס' חודשים ובעיקר תלויה בשקולים אישיים כספיים וכמובן ברצונו של המשכיר.

9. תקופת ההתחייבות הראשונה - לא מומלץ בתקופת השכירות הראשונה להתחייב או לשלם מראש לתק' שכירות ארוכה מאחר ולא יודעים מה יוליד יום ועכד כמה עיעלה ויצליח העסק וכדי לא להגיע למצב שישנה התחייבות אך אין עוד כדאיות רצוי לחתום בשנה ראשונה עם אופציה להארכה ל- 3 עד 5 שנים נוספות. במידה והעסק עולה יפה או אז אפשר להתחייב לשכירות של 3 שנים ומעלה, ושוב הכל לפי אופיו של העסק.

10. סיום יחסי ההתקשרות – סיום תקופת השכירות- סיום חשוב לא פחות מההתחלה, ויש להגדיר את אותם תנאים לסיום ההתקשרות בצורה ברורה, כבר בתחילת ההתקשרות "כצופה פני עתיד" כולל דרישת המשכיר לאופן ולמצבו של הנכס המוחזר לבעליו בתום תקופת השכירות. חשוב לציין בתחילת ההתקשרות את הדרכים והצורות שעומדות לצדדים להביא לסיום ההתקשרות והעלויות אם בכלל הקשורים בה. יש גם ליתן את הדעת למצב שבו תקופת השכירות העיקרית מסתיימת כאשר עומדת אופציה תלויה לשוכר – קביעת התנאים למימוש האופציה ועוד. יש לזכור כי ככל שהעובדות , התנאים לשימוש והמשכיות יסוכמו ויובהרו מראש בין הצדדים ימנעו אי נעימויות בהמשך ההתקשרות ובסיומה. 
  

יעוץ משפטי לעסק 

יעוץ משפטי איננו רק צורך, לעיתים הוא גם חובה להגנה שלכם, ואסור לכם לוותר עליו! לשכור נכס למטרות עסקיות, כמו כל עסקה אחרת, איננו פשוט כלל ואין בו מקל וחומר, כהשכרת דירה למגורים. ישנם עניינים מורכבים, ופרמטרים שיש להביאר בחשבון שלא תמיד מובנים וידועים לשוכרים. מנגד אלה המורגלים בהשכרת נכסים, בעלי הנכסים, כבר משוריינים בחוזים ועורכי דין המוכנים לקראת השוכר התמים, וטענת "אי ידיעה", לא תמיד תהווה הגנה משפטית. לשם כך הוכשרו עורכי הדין ממשרדנו, והינם נכונים לעמוד לרשותכם לכל שאלה או הבהרה, למתן יעוץ משפטי, תמיכה יצוגית לשמירת האינטרס המשפטי של כל אחד ואחד מלקוחותינו. יעוץ משפטי נכון, ביכולתו למנוע ולצמצם טעויות ו/או נזקים מיותרים, ותמיד מומלץ לנקוט משנה זהירות, כשמדובר בהשקעה ועל אחת כמה וכמה כשמנהלים ומקימים עסק.