הליך רישום בית משותף

בתים רבים בישראל עדיין לא הסדירו את רישום הבית כמשותף במנהל רישום המקרקעין (טאבו).
לרישום בתים משותפים יתרונות חשובים ובהעדרו עלולות לצוף בעיות משפטיות וחיובים כספיים מיותרים, ואלה מובאים בסיקור להלן. 

 
מהו בית משותף?
במדינת ישראל רוב הבניה הינה במסגרת בנייה מרוכזת של בתים משותפים (מספר יחידות במבנה אחד ו/או מספר מבנים הבנויים על חלקה אחת או יותר). רבים מאתנו רוכשים דירות בבית משותף, ולמעשה רוכשים דירה פרטית המהוה חלק בלתי נפרד ממבנה או מבנים, המוגדרים כרכוש משותף של כלל בעלי הדירות ו/או הנכסים באותו מבנה/ים. יש להבין, כי חתימת הסכם מכר לבדו, אין בכך כדי להקים לרוכש זכות קניינית בדירה שרכש, כי אם זכות חוזית. על מנת שזכות זו תהווה זכות קניינית, יש להשלימה ברישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). זכות קניינית במקרקעין, כאמור, טעונה רישום על פי חוק (המקרקעין), ומהוה זכות כלפי כל אל עלמה.
 
 
למה חשוב להסדיר את רישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)?
כאשר רוכשים זכויות בדירה המהווה חלק מבניין יש לרשום תחילה את הבית המשותף.
רישום הזכות לגבי הדירה בבעלות (ו/או חכירה) תתאפשר רק לאחר שנרשם הבית המשותף, ולאחר שתיוחד חלקת משנה ספציפית לכל דירה בבניין.
 
הליך רישום הבית המשותף, הינו הליך פרוצדוראלי האורך מטבעו זמן רב ודורש מומחיות בתוך שימת לב והקפדה על הפרטים הנרשמים והמצוינים בתשריט הרישום. כאשר, בסופו של הליך, ניתן צו רישום הבית המשותף, בו מתוארת כל יחידה ויחידה בבית המשותף, על כל השטחים הצמודים לה, והכל על פי תסריט חלוקה מפורט, היוצר הבדלה ואבחנה בין היחידות, שטחיהם ובין הרכוש המשותף בו. כן נקבעים כללים ניהוליים עפ"י תקנון בית משותף (מוסכם ו/או מצוי). חוק המקרקעין, בפרק הבתים המשותפים, מסביר את חשיבותו ומהותו של אותו תקנון בית משותף, הקובע כללים ומסדיר את מערכת היחסים ואיזון הכוחות בין בעלי הזכויות בדירות באותו בניין ואו בניינים המהווים את "הבית המשותף".
 
מטרת רישום הבית המשותף וחשיבותו
רישום הבית המשותף כאמור, מסדיר את חלוקת הזכויות בשטחי הבית המשותף, כל יחידה מוגדרת באופן ספציפי הכולל:
תיאור היחידה, שטחה, מיקומה במבנה, כולל השטחים היוצאים מהרכוש המשותף והצמודים לה בהצמדה מיוחדת, ולרבות החלק היחסי המשויך לה מתוך כלל השטח המהוה את הרכוש המשותף.

 
  • בזאת ניתן תוקף וודאי לחלוקת השטחים והזכויות לגביהם, כל אחד על פי חלקו ולמעשה ניתנת הגדרה לזכות הקניין הפרטי של בעל הדירה, הנפרדת מהזכות הכללית של כלל דיירי הבניין בשטח המהוה את הרכוש המשותף.
     
  • כל עוד שלא נרשם הבית המשותף, בעלי הזכויות (רכשי הדירות) בבית המשותף, רשומים יחד כשותפים לגבי כל הזכויות במקרקעין, ובחלקים בלתי מסוימים לכל אחד מהם.  באופן זה, לא ניתן ליחס ו/או לזהות את בעלי הזכויות עם הדירה שנרכשה, וכן לא ניתן להפריד בין השטח של הדירה לבין זה המהוה את הרכוש המשותף, ולא ניתן ליחס בוודאות את השטחים השייכים והמגדירים את היחידה והצמדותיה כגון: חניה, ו/או מחסן ו/או מרפסת, גג וכיו"ב.
     
  • מטרת הרישום אפוא, הינה יצירת וודאות ביחס לזכויות הבעלות/חכירה בדירה והגדרת אותן זכויות ונועד להביא לידיעת הכלל, ולאשר לכולי אלמא, את הזכות קניינית של בעלי הזכויות לגבי דירה ספציפית אותה רכש על ידי הגדרת שטח הדירה, תיאורה ניתן לשייכה, לבעליה ולזהותה כרכושו הבלעדי והייחודי אופן הנפרד מכל יחידה אחרת המוגדרות בבית המשותף. רישום הזכויות בטאבו, הינו השלב האחרון והסופי בהשלמת עסקת המכר במקרקעין.
     
  • עוד בעת הרישום, נקבעים גם תנאים וכללים לניהול הבית המשותף, ובכך נמנעים סכסוכים בין בעלי הזכויות, ביניהם, ו/או בקשר לזכויותיהם, ו/או לגבי השטח המשותף דרכי ניהולו ואחזקתו. וכן מהוה הרישום הוכחת הזכויות של כל אחד מבעלי הזכויות ביחס ליחידה שרכש על כל הנובע ומשתמע מכך.
 
העדר רשום, מונע קיום הוראת חוק המקרקעין, לפיה עסקת מכר תושלם ברישום, וכפועל יוצא מכך, הדבר משליך גם על ערכו הכספי של הנכס, על יכולת עבירותו של הנכס, שיעבוד הזכויות כנגד הלוואה המובטחת במשכנתא, מימוש הזכויות, לרבות זכויות בניה ו/או כל זכות אחרת המוקנית בדרך כלל לבעלי זכויות רשומים. רישום זה קיומו אפוא, הינו הכרחי, ונדרש.
 
כיצד אנחנו יכולים לסייע בעניין?
אנו במשרד עורכי הדין דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן & גרוס מתמחים ברישום מעין זה ופועלים לטובת לקוחותינו בכל הנדרש בתחום המקרקעין והרישום אך לא רק. מחלקת רישום בתים משותפים, מנוהלת על ידי עורכת הדין איריס בורקום שהינה בעלת ותק וניסיון בתחום מזה שנים רבות ופעלה לרישומם של בתים משותפים בעשרות פרויקטים ובהצלחה.
 

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.


מידע מקצועי

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל"ן ישראלי ברומניה

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

רכישה/מכירת דירה

עסקת מכירה או קניה של דירה הינה בדר"כ אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר שנעשות על ידי הצדדים לעסקה. זוהי עסקה שאין מקום לטעויות בה ואין מקום לבעיות ביישום שלה. כל סטייה או פגיעה במתוכנן עלול להביא לידי אסון כלכלי ממשי, ממש כך, ממנו יתקשה הנפגע להתגבר.

מס שבח ומקרקעין

משרדנו מורכב מעו"ד ורו"ח אשר בעברם שמשו כעו"ד של רשויות המס ושל רשויות מיסוי מקרקעין ומס שבח בפרט. במסגרת זו, נרכש על ידינו ניסיון רב בכל הקשור בטיפול בענייני מס שבח, מס רכישה, בטיפול בשומות מס שבח, בתכנוני מס הנוגעים במיזמי ועסקאות נדל"ן ועוד.

קנית נדלן משותף בחול

ישראלים רבים מבינים כי יש בנמצא פוטנציאל גדול ברכישת נדל"ן בחו"ל - חלק מבקשים לרכוש נדל"ן, להשביחו ולמכור אותו מיד אחר כך ברווח ויש המעדיפים לרכוש נדל"ן, להשביחו ולהשכירו. כל אחד והמודל העסקי שלו, כל אחד והאינטרסים שלו, כל אחד והמדינות אליהן הוא התחבר ולגביהן נמצא הפוטנציאל הכלכלי האטרקטיבי.

תביעת הסגת גבול

במציאות בה אנו חיים, לכל פיסת קרקע, קטנה כגדולה, ישנה חשיבות, ערך כלכלי, שווי ותפקיד משמעותיים. כך יוצא שישראלים רבים מוצאים, אם בסיוע עו"ד ואם באופן עצמאי, כי צדדים שלישיים כאלו ואחרים, פלשו לקרקע / מגרש / נכס / גינה שבבעלות משותפת להם ולשכנים או לגינה פרטית שלהם וכו' וזאת מבלי לקבל את הסכמת בעלי הקרקע ו/או מבלי לשלם בגין שימוש הנעשה על גבי אותה קרקע, מה שמחייב פנייה לעו"ד המתמחה בנדל"ן ובהסגת גבול לטובת טיפול בהסגת הגבול ללא דיחוי.

מיסוי מקרקעין מבקש לסווג אותך כקבלן ו/או כעוסק בנדל"ן?

מס שבח משולם על רווח בעת מכירת דירה. רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה, מס רכישה ועוד.

בית המשפט העליון דחה בקשת רשות ערעור על פסק בורר, שאושר ע"י בימ"ש מחוזי בתל אביב

לאחר מאבק דיוני לא פשוט ולמרות קשיים שהוערמו על ידי הנתבעים, הצליחה עו"ד איריס בורקום ממשרדנו, להביא להכרעתה הסופית של מחלוקת חוזית רבת שנים שנתגלעה בין שותפים בחברה, ולאשר את פסק הדין באופן סופי ומוחלט, המזכה את התובעים בתמורה החוזית.

טור דעה לאור פסיקת בג"צ בעניין חוק מס ריבוי דירות

פירמת משרדנו דורון טיקוצקי קנטור גוטמן ושות', מברכת על החלטת בית המשפט העליון באשר לביטול חוק מס ריבוי דירות, אשר קבע חבות מס לבעלים המחזיקים בשלוש דירות ויותר.

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם