השקעות בתמ"א 38

משקיעים בתמ"א 38 חייבים להיזהר מחבות ע"פ חוק מס שבח! 

נכון להיום תמ"א 38 בכותרות - ככול שמרכיב הקרקע יותר יקר, כך תמצאו יותר יזמויות בתחום התמ"א. ככל שמרכיב הקרקע באזור פלוני יקר יותר, החוסר בקרקעות פנויות לבניה גדול יותר ומחיר הדירות באזור בהתאם. באזורים אלה, אם בגוש דן ואם באזורים אחרים במדינה, יזמים המבקשים לבנות – פונים, לא אחת, לערוץ התמ"א. ערוץ המאפשר להם לבנות על גבי גג בניין קיים, כנגד התחייבות היזם אל מול בעלי הדירות, לפעול לטובת השבחתן, הגדלתן וזאת, כמובן, בנוסף על חיזוק הבניין, למקרה של רעידת אדמה חו"ח.

יחד עם זאת, יש בנמצא בעיה ושמה – מימון...
היזמים, כך יוצא, מתקשים לא אחת לקבל מהבנקים מימון לעסקות מסוג זה. הלכה למעשה יש בנמצא מיזמים רבים אותם הבנקים מסרבים לממן, מה שמעמיד את היזם בפני בעיה. יש היזמים אשר יעקפו את הבעיה בדרך של העמדת בטוחות נוספות לטובת הבנק, יש כאלה שיצליחו לגייס את ההון הנדרש בדרך של מכירת דירות מתוכננות "על הנייר", יש המצליחים לגייס הון עצמי ויש רבים אחרים – הנאלצים לפנות לצדדים שלישיים, פרטיים או עסקיים, לטובת קבלת המימון. כלומר, יש בנמצא יזמי תמ"א המציעים לצדדים שלישיים אחוז מהרווח הצפוי בפרויקט כנגד נכונותו של אותו גורם מממן להעמיד את ההון הנדרש לטובת קידום הבניה.

אלה המשקיעים, נוהגים לסכם עם היזם על תשלום ריבית, בגין העמדת ההון, בשיעור של עד 50% מסך כל הרווחים שינבעו מהפרויקט ולפעמים, לטובת הבטחת התחשבנות מדויקת, מבקשים הם למנות לפרויקט רו"ח מטעמם. משקיעים אלה, מודעים היטב לכך שנכון להיום הבנקים מתקשים לתת למשקיעים ריבית ו/או ערוץ השקעה סביר לכספם, כך שעבור בעלי הון אלה, העמדת הון לטובת תמ"א יכולה להוות חלופה מאוד אטרקטיבית. יחד עם זאת, על אותם משקיעים להיזהר - עליהם להבטיח כי אין בהתקשרות החוזית להעמדת ההון כדי להוות אירוע מס על פי חוק מס שבח, כלומר, על המשקיע להבטיח כי מלאכת עריכת ההסכם תופקד בידי מי שידע לנטרל חשיפת מס מיותרת, כך שעסקת העמדת ההון לא תסווג, בסופו של יום כ-"עסקה במקרקעין" החייבת בדיווח לרשויות מס שבח ותשלום המיסים הנגזרים מכך. אי עריכת ההסכם השקעה בהתאם למתחייב על פי דין עלולה להוביל את המשקיע למחוזות אליהם הוא מעולם לא תכנן להגיע.

כך שטוב יעשה אותו המשקיע באם יגרום לכך שייצוגו במו"מ עם היזם ועריכת ההסכמים הנגזרים מכך, ינטרלו את החשיפה האמורה וזאת מבלי לפגוע בטיב הבטוחות הנדרשות לטובת הבטחת החזרת ההון העצמי המועמד לטובת העסקה. בקיצור, שווה להשקיע חשיבה ומאמץ לטובת מקסום המהלך, בשקיפות ובחוקיות - נשמח לעזור בנושא.