קניתם בעבר דירה על הנייר? על פי תיקון מוצע לחוק מכר דירות, מכירתן של דירות "על הנייר" תוגבל

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד

22/2/2017

על פי חוק מכר (דירות) בנוסחו כיום, יכול יזם למכור דירת מגורים בפרויקט המוקם על ידו גם "על הנייר" – בשלב בו טרם ניתן עדיין היתר בניה לפרויקט ואף בשלב בו תכנית המתאר (ה-תב"ע), שעל פיה תוגש בקשה להיתר בניה, טרם אושרה כחוק. הצעת חוק לתיקון (מס' 9) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות), בא לשנות מצב זה על מנת להגן על הרוכשים ולהטיל על הקבלנים אחריות נוספת כלפי הרוכשים הפוטנציאלים.

מכירה מוקדמת של דירה "על הנייר" היא במילים אחרות מכירת זכויות בדירה שעדיין איננה קיימת. מכירת דירה בבניין שלהקמתו טרם ניתן היתר בניה, היא פרקטיקה מקובלת במקומותינו ואף כזו שאותה לא אחת נדרשים יזמים לבצע על ידי הבנק אשר יעמיד לרשותם מימון להקמת הפרויקט (במסגרת מה שנקרא "ליווי פיננסי סגור"), כתנאי להעמדת המימון.   

נוכח הסיכון הגלום ברכישה בשלב זה, קובע החוק כי עד למתן היתר בניה, הסכומים אותם משלמים רוכשי דירות בשלב מוקדם שכזה אינם מועברים ליזם, כי אם מופקדים בחשבון נאמנות וממנו יועברו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי, עם הפעלתו, וזאת כנגד הנפקתה לרוכשים של ערבות בנקאית, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). אלא שהיו יזמים שהגדילו לעשות, הקדימו והחלו למכור דירות, לא רק בטרם ניתן לפרויקט היתר בניה, אלא אף טרם אושרה תכנית המתאר שעל פיה ניתן בכלל להגיש בקשה להיתר שכזה.

התיקון לחוק

במסגרת התיקון לחוק נאסרה לחלוטין מכירה כה מוקדמת של דירות ונקבע כי חוזה שנחתם למכירת דירה, אף בטרם אושרה תכנית מתאר המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה אשר יאפשר את הקמתה של הדירה (או בטרם אושרה הקלה המאפשרת תוספת דירות לפרויקט, כשהדירה הנמכרת נמנית על הדירות הנוספות), הנו בטל וחסר תוקף.

נקודת המוצא בבסיס התיקון המוצע הינה כי המערכת החוזית בעסקאות של רכישת דירה מקבלן או מיזם אינה שוויונית וקיימים פערי כוחות משמעותיים בין הקונה למוכר, המצריכים הענקת זכויות מוגברות לקונה. עוד נאמר בדברי ההסבר להצעת החוק, כי כוחו הכלכלי של הצרכן מצומצם יותר וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. ההוצאה על רכישת דיור הינה המשמעותית ביותר בסל הוצאות משקי הבית ומהווה כ-25% מכלל הוצאות אלה. רוכש דירה הממוצע בישראל ישקיע קרוב לודאי את רוב הונו ברכישה וכן ישא בנטל לקיחת הלוואה בהיקף משמעותי למול הבנק כנגד משכנתא שתשמש כבטוחה. כל אלה גם הם מגדילים את פערי הכוחות האמורים בין הצדדים ויוצרים א-סימטריה שיש לגשר עליה באמצעות החקיקה וההסדרים.

חשוב לדעת...

עוד קובע החוק, כי בהסכם למכירה מוקדמת של דירה לאחר שאושרה תכנית המתאר שלפיה ניתן לבקש היתר בניה להקמתה, אך בטרם ניתן היתר הבניה עצמו, חייב היזם לפרט מהו המועד הצפוי למתן היתר הבניה. לא פירט היזם את המועד הצפוי, רשאי רוכש הדירה - כל עוד לא ניתן ההיתר – לבטל את הסכם הרכישה. ואם פורט המועד הצפוי – רשאי רוכש הדירה בחלוף 60 ימים מאותו מועד וכל עוד לא ניתן היתר הבניה, לבטל את הסכם הרכישה. ביטול הסכם בנסיבות כאלה, יזכה את הרוכש בהשבת מלוא כספו.

תיקון נוסף שנכלל בתיקון 9 לחוק המכר (דירות) נוגע להשתתפות הרוכש בהוצאות המשפטיות של היזם המוכר. כבר כיום (בהמשך לתיקון שנעשה בחוק לפני שנים אחדות), מוגבל הסכום שאותו זכאי המוכר לדרוש מאת הרוכש כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות לסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ ואלו משולמים ישירות לעורך הדין של היזם. על פי התיקון המוצע, ייכלל כל סכום ההשתתפות בהוצאותיו המשפטיות של המוכר במחיר הדירה והוא ישולם במלואו לידי המוכר עצמו. בא כוחו של היזם המוכר יקבל איפוא את מלוא התשלום עבור שירותיו, אך ורק מאת היזם עצמו ובכך תוצג תמונה ברורה בפני רוכש הדירה לפיה אין הוא מייצג אותו, אלא את היזם המוכר בלבד.

>> עו"ד ירון טיקוצקי ממשרדנו בהתייחסות ראשונה לנושא מתוך "וואלה נדלן".
>> זקוקים לייעוץ בנושא? מוזמנים להכיר את מחלקת דיני נדלן של משרדנו כאן.