חשיבות הרישום בטאבו

מאת: שי אלמקייס, עו"ד

23/11/2016

הבעיה העיקרית שקיימת עבור מי שדירתו אינה רשומה בטאבו היא הקושי להוכיח כי אכן הדירה בבעלותו - מעטים אלו שיהיו מוכנים לקחת סיכון ולרכוש דירה שלא רשומה בטאבו. הרוכשים יכולים להיות חשופים לתרגילי עוקץ ומרמה, ולמעשה, הם אינם יכולים לרשום הערת אזהרה על הנכס. על כן, הרישום בטאבו הוא יותר מהמלצה, כי אם מעשה חובה של ממש עבור מי שקיימת דירה בבעלותו.

זכות קניינית מול זכות חוזית

החוק המחייב זאת – סעיף7 א' (תשכ"ט-1969) קובע: "עסקה במקרקעין טעונה רישום: עסקה נגמרת ברישום....". החוק מכיר בשני סוגי זכויות במקרקעין - זכות בעלות וזכות חוזית.
כאשר הדירה הנרכשת אינה רשומה בטאבו, יש בידי הקונה זכות חוזית בלבד שמעמדה נחות יותר, מאשר דירה הרשומה בטאבו המהווה זכות קניינית עליה לא ניתן לערער. כאשר ישנה התנגשות בין שתי זכויות אלה, תגבר הזכות הקניינית על הזכות החוזית. דוגמא לכך ניתן למצוא בסעיף 9 לחוק המקרקעין אשר קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

בירוקרטיה - כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, אזי היא רשומה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בחברה משכנת או בשני המקומות גם יחד. כל פעולה הנדרשת בנכס, כגון, מכר, משכנתא, ירושה וכו' כרוכה בסרבול ועלויות נוספות ונוסף על כך עשויה להימשך זמן רב, בעוד כאשר הדירה רשומה בטאבו, נעשית הפעולה הנדרשת בנכס בהליך פשוט, מהיר ובעלויות שוליות של מאות שקלים עבור תשלום אגרה.

רישום ברור - בעת רישום הדירה בטאבו, הזכויות ברורות ובטוחות יותר. נרשם גודל הדירה במדויק, בצירוף תשריט המסמן את גבולות הדירה, הרכוש המשותף וכן ההצמדות לדירה כגון מחסן, מרפסת וחנייה. רישום מדויק זה עוזר בזיהוי מהיר וקל של הדירה ומונע שאלות רבות בעת מכירת הדירה ואף מחלוקות מיותרות לעיתים עם דיירים נוספים בבניין לגבי מיקום החניה והמחסן.

שווי כספי - מבחינה הנושא לאורך השנים, דירה הרשומה בטאבו מוסיפה לערכה כ-5%, בהשוואה לדירה דומה שאינה רשומה בטאבו. ומהסיבות שמנינו לעיל הגיוני בהחלט שלדירה שרשומה יהיה ערך כלכלי מוסף.

משכנתא - לרוב בעת רכישת דירה נזקק הרוכש להשלים את סכום הרכישה בכספי הלוואה מהבנק. הבנק המלווה מבקש לברר האם הזכויות בדירה אכן רשומות על שם הלווה ובעת הליך זה יכולות להתעורר שאלות וספקות במידה והדירה אינה רשומה בטאבו ועניין זה אף משפיע על תנאי ההלוואה והריבית. נוסף על כך, הבנק מבטיח את עצמו במספר דרכים על מנת להקטין את הסיכון. על כן מתחייב רוכש הדירה לסיים את הליך רישום הדירה בטאבו תוך פרק זמן מסוים, אחרת יחשב הרוכש כמי שהפר את הסכם ההלוואה, דבר העלול לגרום לבנק למשכנתאות לנקוט בהליכים משפטיים ואף בחיובים נוספים כלפי הלווה.

איך עושים זאת?

לרוב, עיכוב ברישום הדירה בטאבו נובע מאילוצי פרצלציה או מסחבת אצל הקבלן או עורך הדין מטעמו. על כן מומלץ לעקוב אחר התקדמות ההליך וסיומו ברישום. במידה ונרכשת הדירה מקבלן, יש לפנות לקבלן או לעורך הדין מטעמו ולברר את סיבת העיכוב של רישום הדירה בטאבו. במידה והדירה נקנתה/נבנתה באופן עצמאי, יש לפנות לאדריכל לצורך הכנת תוכניות כפי הנדרש ע"פ חוק וכן למשרד עורכי דין אשר מתמחה ברישומים מסוג זה. לכן גם אם הדבר כרוך בהוצאה מסוימת - אל תדחה את רישום זכויותיך בטאבו.

>> זקוקים לשירותיו של עורך דין נדל"ן? לחצו כאן.