אחריות קבלן לליקויי בנייה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

15/8/2016

אלפי ישראלים רוכשים מדי שנה דירות מקבלן - הדירות המתקבלות הן חדשות לחלוטין, מהונדסות ומעוצבות לעיתים על פי ראות עיניהם של הלקוחות וללא שימוש קודם. אין כל ספק שהכניסה לבית חדש 'מהניילונים' היא אירוע משמח ומלבב שמגיע לעיתים לאחר המתנה של שנים לרכישת דירה.

על אף כל זאת, העובדה כי לא השתמשו בבית בעבר עלולה לעיתים לבוא בעוכריהם של הרוכשים. זאת מכיוון שעם תחילת השימוש בבית ואף לאחר מספר שנים, עלולות לצוף בעיות בבית ופגמים שלא נתגלו בעבר. מי אמור לשלם על הפגמים הללו? האם הלקוח שרכש את הנכס וכעת הוא הבעלים הבלעדי שלו, או שמא זוהי אחריות הקבלן אשר הכשלים והפגמים נבעו מפאת עבודתו?

חוק המכר (דירות) - הבטחת השקעות של רוכשי דירות

בישראל קיים חוק אשר מבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות העונה לשם "חוק המכר" - ככלל, החוק מגדיר שני פרקי זמן אשר במהלכן אחריות תיקון הליקויים מוטלת על הקבלן: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק חלה מיום מעבר הדירה לבעליה החדשים, והיא עשויה לארוך שנה עד שבע שנים בהתאם לסוג ליקוי הבנייה. במהלך תקופה זו, הקבלן מוכרח לתקן את הליקויים זולת אם הוכח שהם נגרמו באשמת הרוכש. חוק המכר מורה על כך שעל הרכוש להעניק לקבלן הזדמנות לתיקון הליקוי באופן עצמאי. זאת, בכדי למנוע מקרים של תיקונים במחירים מופקעים מצד הרוכש וחיוב התשלום עליהם שחל על הקבלן. סיכומו של דבר, במהלך תקופת הבדק זכויות הרוכש גוברות על זכויות הקבלן באופן ניכר.

כאמור, משך תקופת הבדק תלוי בסוג ליקוי הבנייה, כפי שיפורט להלן:

* 7 שנים ומטה - אחריות הקבלן לתקן קילופים בחיפוי החיצוני של הנכס.
* 5 שנים ומטה - אחריות הקבלן לתקן סדקים בתקרות ובקירות הבית.
* 3 שנים ומטה - אחריות הקבלן לתקן רטיבות בקירות ובחדר המקלט, ליקויים בדודים ובמנועי הבית, שקיעת מרצפות במדרכות ובשבילי הבית וקילוף חיפויים בחדרים חיצוניים.
* שנתיים ומטה – אחריות הקבלן לתקן פגמים במערכת האינסטלציה שבבית.
* שנה ומטה – אחריות הקבלן לתקן ליקויים שונים אשר אינם אי התאמה ביסודם.

עם סיום תקופת הבדק חלה תקופת האחריות אשר אורכת שלוש שנים, במהלכה הקבלן מחוייב לתקן את הליקוי רק כאשר הרוכש מוכיח מעל לכל ספק כי הליקוי הנו ליקוי בניה, ולא כזה אשר חל בגין הזנחה, רשלנות, שימוש לקוי וכדומה.

התיקון לחוק המכר

בחודש מרס 2011 קיבלה הכנסת תיקון לחוק המכר שקבע, כי בין היתר אחריות הקבלן על ליקוים יסודיים תעמוד על 20 שנים ובמקרים מיוחדים אף למעלה מזה. התיקון לחוק קובע כי אף בעלים חלופים של הדירות נהנים מחוק המכר ובנוסף, אף אם בעלי הדירה ואו הקונים חתמו על כתב ויתור, אחריותו של הקבלן לליקויים יסודיים אינה פגה. התיקון דן בשתי אפשרויות (סעיפים 4 (4) ו- 4(5) לחוק):

1. אם ליקוי העולה כדי "אי התאמה יסודית" מתגלה בתקופת הבדק אזי אחריות הקבלן הינה למשך 20 שנים.
2. אם הליקוי הנחשב כ-"אי התאמה יסודית" מתגלה לאחר תקופת הבדק אחריות הקבלן חלה באם הקונה הוכיח כי שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים.

יש לציין כי הנחיות החוק הינן סופיות ואינן ניתנות להתנייה (לשון אחר – הן גוברות גם על הסכמה שונה אליה הגיעו הצדדים). 

> זקוקים לייעוץ מיוחד של עו"ד נדלן? לחצו כאן.
> מידע משפטי נוסף בנושא דיני מקרקעין, תמצאו כאן.