דיווח על הכנסות מדמי שכירות מדירות מגורים

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד

4/5/2016

בדיון שנערך ביום 17/2/16 בוועדת השקיפות שבכנסת הודיעה רשות המסים כי בישראל ישנם למעלה מ-250 אלף אנשים המחזיקים בשתי דירות או יותר, אולם אין בידי הרשות מידע מבוסס אודות היקף המס הלא המדווח הנובע מהשכרת דירות למגורים.

בהתאם לנתונים שבידיה, נעשתה על ידי רשות המיסים פנייה במהלך שנת 2014 לכ-37 אלף אנשים לגביהם יש בידי רשות המיסים אינדיקציה כי הם מחזיקים ביותר משתי דירות, ואשר לא הגישו דיווח לרשויות המס על הכנסות מדמי שכירות. נמסר כי כתוצאה מפניה זו, פתחו כ-78% מבעלי הדירות אליהם נעשתה הפניה, תיק במס הכנסה והחלו לדווח על הכנסות מדמי שכירות. חשוב לציין כי בעת האחרונה, משקיעה רשות המיסים מאמץ מוגבר באכיפת הוראות פקודת מס הכנסה, באיתור סרבני מס (כלומר נישומים אשר נמנעים מלדווח לרשויות המס על הכנסותיהם החייבות בדיווח וחייבות במס, ונישומים המדווחים על הכנסות באופן חלקי וכוזב).

אחד התחומים שהנהלת רשות המיסים החליטה למקד בו את מאמציה הוא תחום ההכנסות מהשכרת דירה. רשות המיסים זיהתה כי בתחום זה קיימת פרצה מסוימת הנובעת בחלקה מהוראות החוק אשר פוטרות – לא רק ממס, אלא גם מהגשת דו"ח, מי שהכנסתו מדמי שכירות אינה עולה על תקרה מסוימת (על כך יורחב בהמשך) ככל שאין לו הכנסות ממקורות אחרים המחייבים ממילא הגשת דו"ח. משכירי דירה רבים, כך מעריכה רשות המיסים ובצדק, אינם מגישים דו"ח שנתי ולמעשה – "אינם מוכרים" למערכת המס. חלק מאותם משכירים אינם מדווחים על הכנסותיהם מדמי שכירות הגם שהכנסות אלו עולות על תקרת הסכום הפטור, ובכך הם עוברים עבירה. יש להבהיר כי אי דיווח על הכנסות מדמי שכירות החייבות במס, ואי תשלום המס המתחייב על הכנסות אלו, הנו עבירה פלילית לפי פקודת מס הכנסה. במקרה בו המדובר במשכיר המגיש דו"ח אך משום מה "שוכח" לכלול בו הכנסות מדמי שכירות החייבות במס (משום שאינן זכאיות לפטור), המדובר אפילו בעבירה חמורה למדי של "הגשת דו"ח כוזב" – עבירה מסוג פשע שהעונש הקבוע בגינה בחוק הנו עד 10 שנות מאסר בפועל וקנס כבד. גם בעלי דירות שהנם אנשים "נורמטיביים" המתנהלים על פי רוב תוך שמירה על הוראות החוק, עלולים איפוא בנסיבות מסוימות למצוא עצמם כשהם נתונים בחקירה פלילית, אשר לעיתים עלולה להסתיים בכך שיוגש כנגדם כתב אישום, והם יועמדו לדין ואף יורשעו בעבירה שתגרור עמה ענישה משמעותית, כמו גם רישום פלילי בעל השלכות שונות. 

נוכח האמור לעיל, מומלץ איפוא למשכירי דירה לבחון את מצבם המשפטי ולהיוועץ לשם כך באנשי מקצוע הבקיאים בתחום, היכולים להבהיר לאותם משכירים האם הם חייבים בדיווח ואף לסייע להם למלא אחר חובות הדיווח ותשלום המס על הכנסותיהם מהשכרת דירה. ככלל, קבועים בפקודה שלושה מסלולי מיסוי המתייחסים להכנסות מדמי שכירות. 

עו"ד ורואה חשבון ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרדנו מסביר ביחס למסלולים אלו:

מסלול #1 פטור ממס מלא בגין הכנסות מדמי שכירות עד לתקרה של 5,030 ₪ בחודש:

בהתאם לסעיף 2 לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן- 1990, יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות מהשכרת דירה אחת או יותר יהיה פטור ממס על הכנסה זו בהתקיים מספר תנאים:
א. ראשית, כי הדירה מיועדת לשמש לפי טיבה למגורים בלבד;
ב. שנית - קיומו של מסמך החתום בידי השוכר ולפיו הדירה משמשת אותו למגורים בלבד;
ג. הדירה אינה רשומה כנכס המשמש בעסקו של המשכיר (בעל הדירה), כי היא אינה רשומה בספרי עסק כלשהו וכי אין מדובר בהכנסה מעסק כקבוע בפקודת מס הכנסה.

הפטור יינתן בכפוף לכך שההכנסה אינה עולה על תקרה אשר התעדכנה במהלך השנים, ואשר עומדת נכון לשנת 2016 על סך של 5,030 ₪. במידה שההכנסה מדמי שכירות מדירות מגורים, עולה על תקרת הפטור, מופחתת תקרת הפטור בסכום ההפרש. התוצאה היא כי הנישום יחוייב במס לא רק על הסכום שבו עולה הכנסתו מעל תקרת הפטור, אלא למעשה על כפל סכום זה. נבהיר את הדברים בדוגמה: נניח שהכנסתו של נישום מהשכרת דירה עומדת על סך של כ-6000 ₪ לחודש. סכום זה עולה על תקרת הפטור ב- 970 ₪ (6000-5030). התוצאה תהיה הפחתה של הסכום הפטור אצל אותו נישום ב- 970 ₪ באופן שהפטור יחול אך ורק על הכנסה בסך 4,060 ₪  (5030-970). על יתרת הכנסתו – בסך 1940 ₪ (ההכנסה הכוללת היא כאמור 6,000 ₪), יחוייב הנישום במס הכנסה מלא, דהיינו – במס שיחושב על פי מדרגות המס השולי הרגילות.

עם זאת, ביחס לחלק מדמי השכירות שאינו פטור, יכול הנישום לנכות הוצאות באופן יחסי, כלומר החלק היחסי מתוך ההוצאה שאותה ניתן לנכות זהה לחלק היחסי מתוך ההכנסה שיחוייב במס. בדוגמה הקודמת, יוכל הנישום לנכות מהכנסתו החייבת 32.3% מכל ההוצאות שהוציא לשם הפקת הההכנסות מדמי שכירות.

מסלול #2 חיוב במס מופחת בשיעור 10%:

בהתאם לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל, יהיה רשאי לשלם בגינה מס בשיעור של 10% בתנאי שאותה הכנסה איננה הכנסה מעסק (כמתואר בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה). יחיד אשר בחר במסלול זה, נדרש לשלם את המס האמור לא יאוחר מתום 30 ימים מתום שנת המס שבה היתה לו הכנסה מדמי שכירות, וזאת לכאורה כתנאי לזכאות ליהנות משיעור המס המופחת הנ"ל.

חשוב לציין שמי שבחר בתשלום מס על פי מסלול זה, אינו זכאי לנכות מההכנסה שעליה הוא משלם מס (בשיעור 10% כאמור) הוצאות כלשהן, לרבות פחת וגם לא זכאי ליהנות מקיזוז או זיכוי כלשהו מהמס על ההכנסה מדמי שכירות. עם זאת, לעניין חישוב מס השבח העשוי לחול בעת מכירת הדירה – הוא ייחשב כאילו דווקא ניכה את הוצאות הפחת וכתוצאה מכך, במידה שמכירת הדירה תהיה חייבת במס שבח (ולא יחול עליה אחד הפטורים), הרי שמס השבח שיחושב יהיה גדול יותר.  אחת הטעויות הנפוצות של נישומים היא הסברה כי מי שבחר במסלול הראשון (מסלול פטור עד לתקרה של 5,030 ₪ לחודש), זכאי לשלם מס בשיעור 10% בלבד על ההכנסה העולה על תקרת הפטור. זוהי כאמור טעות גמורה וכפי שהוסבר לעיל, שיעור המס המפחת של 10% חל רק במקרה שלא נבחר מסלול הפטור והמס בשיעור זה משולם על כלל ההכנסה.

מסלול #3 תשלום מס "רגיל" בהתאם למדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה תוך ניכוי הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה:

במסלול זה, ההכנסה מדמי שכירות מצטרפת להכנסתו של היחיד וישולם עליה מס על פי המדרגות שלהלן (הנכונות לשנת 2015): על כל שקל חדש מ-237,000 השקלים החדשים הראשונים המס יהיה בשיעור של 31%; על כל שקל חדש מ-237,601 שקלים עד 496, 920 שקלים המס יהיה בשיעור של 34%; על כל שקל חדש נוסף המס יהיה בשיעור של 48%. מאחר והכנסה מדמי שכירות הנה הכנסה פסיבית, הרי שלא יחולו לגביה שיעורי המס הנמוכים החלים על הכנסה מיגיעה אישית הקבועים בסעיף 121(ב) לפקודת מס הכנסה, אלא אם בשנת המס שבה נוצרו ההכנסות מלאו ליחיד 60 שנים.

> עוד מידע על דיני המסים המרכזיים בישראל, תוכלו למצוא כאן.