מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)


לאור המצב הכלכלי, לא אחת נקלעים עסקים ואזרחים רבים להליכי כינוס נכסים אשר במסגרתם מממש הבנק את נכסי נדל"ן המשועבדים לטובתו ומוכר אותם באמצעות כונס נכסים מטעמו. עורך הדין ירון טיקוצקי, מומחה נדל"ן שותף ומייסד במשרד דורון טיקוצקי קנטור גוטמן צדרבוים המתעסק רבות בענייני נדל"ן משיב על מספר שאלות:

במקרה זה צרתו של אחד עשויה להפוך להזדמנות פז עבור האחר, ועל כן אנו עדים באחרונה לתופעה מתרחבת של חיפוש אחר דירות מגורים הנמכרות בהליך כינוס נכסים. בהערכה, המדובר בשוק של אלפי דירות. ככל שנרשם גידול במספר תיקי כינוסים הרי השוק הזה מתעורר לחיים.

האם רכישת דירה מכונס נכסים "בטוחה" יותר מרכישה בשוק החופשי?

תשובה: במובנים מסוימים התשובה לכך חיובית, ואכן מדובר בקנייה בטוחה יותר מרכישה בשוק הרגיל. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהליך המכירה והרישום של הנכס מלווה על ידי בית המשפט ולשכת ההוצאה לפועל. הדבר מבטיח כי לא מדובר בהונאה כזו או אחרת, וכן מבטיח כי הנכס נמכר מבלי שרובץ עליו חוב, שיעבוד או עיקול כלשהו.

בנוסף, מבטיחה הרכישה מכונס נכסים השלמה מהירה יותר של הליך הרישום בטאבו והעברה זריזה של הזכויות בנכס לידי הקונה. החוק מחייב לרשום את הרוכש כבעל הזכויות במקרקעין תוך חודשיים לכל היותר מרגע קבלת הצעתו. בדרך כלל מרגע הגשת ההצעה ועד שהזכויות בנכס עוברות לרוכש יעברו חודשים ספורים.

האם ניתן להתחרט לאחר הגשת הצעת רכישה על דירה במכרז של כונס הנכסים?

תשובה: חשוב לדעת כי במידה והצעתך התקבלה על ידי כונס הנכסים הרי שלא ניתן עוד לחזור ממנה אלא במחיר חילוט הפיקדון שגובהו כ-10% משווי ההצעה. לכן מומלץ לתת הצעת מחיר על הדירה רק לאחר שביצעתם את כל הבירורים הדרושים ורק כאשר אתם בטוחים במאה אחוזים כי ברצונכם לרכוש אותה.

האם קנייה מכונס נכסים הינה זולה באופן ניכר מקנייה בשוק הדירות הרגיל?

תשובה: אחד היתרונות הבולטים בקניית דירה מכונס נכסים עשוי להיות כמובן המחיר, אשר בממוצע יהיה נמוך ב-20% ממחיר דירה זהה בשוק הרגיל. עם זאת יש לציין כי רכישה מכונס נכסים נעשית "as is", כלומר הנכס נקנה כפי שהוא ובמידה ויש בו פגם כלשהו לרוכש לא תהיה כל כתובת לטיפול בעניין. בשל כך, כל אדם המעוניין לרכוש דירה מכונס נכסים חייב לעשות לגביה בירור יסודי ומעמיק ולא להסתנוור מיד מהמחיר הנמוך והביטחון שרכישה כזו אמורה לספק. רכישה עיוורת עלולה להפוך בקלות לעסקת הפסד אשר נזקיה יעלו בהרבה על הרווח שאמור היה לצמוח ממנה.

לאילו דברים חשוב לשים לב כאשר מעוניינים לרכוש דירה מכונס נכסים?

תשובה: היות ורכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר בחייו הפרטיים של אדם יש לשקול טוב כל פרט לפני ביצוע. בשל העובדה כי רכישת דירה מכונס נכסים נעשית "as is" חשוב כפליים לוודא כי בדירה אין פגם אשר מחיר תיקונו יעלה בהרבה על החיסכון צפוי מעסקה. משכך, לפני שמחליטים לרכוש את הדירה מומלץ לבדוק בעזרת אנשי מקצוע

מתאימים ומנוסים את הפרטים החשובים הבאים:

א. תחזוקת הנכס: במקרים רבים עשוי מחירו הנמוך של הנכס לנבוע מתחזוקה לקויה או מהעובדה כי בנייתו לא הושלמה. לעיתים קרובות אותם ליקויים מצויים בצנרת או במערכת החשמל ואינם נראים במבט ראשון. בשל כך, ועל מנת שלא לרכוש דירה בעלת פגם מהותי שתיקונו יעלה ביוקר, חייב הרוכש לבצע בדיקה מקצועית של הנכס ולקבל לידיו דו"ח וחוות דעת של שמאי מטעמו.

ב. תוכניות ותוספות בנייה: בטרם הרכישה הכרחי לבדוק את תוכניות הדירה, לרבות אפשרויות הרחבה ותוספות בנייה. כמו כן חשוב לוודא כי אין בנכס חריגות תכנון ובנייה אשר יגררו עלויות תיקון והוצאות משפטיות גבוהות. במידה ויש חריגות תכנוניות כלשהן אך הרוכש עדיין מעוניין בנכס, עליו לקחת בחשבון את מחיר החריגות כאשר הוא משקלל את מחיר העסקה. לשם כך מומלץ להיעזר באיש מקצוע מתאים, מהנדס או עורך דין המנוסה בעסקאות נדל"ן.

ג. חובות ומיסים: יש לוודא מול הרשויות ובעיקר מול הרשות המקומית כי אין על הנכס חובות ארנונה ומיסי השבחה, ובנוסף לוודא כי מוכר הנכס מונה לכך כדין על ידי בית המשפט או ההוצאה לפועל. רק במידה והמוכר אכן מונה כדין מטעם הרשות הרלוונטית ניתן להמשיך ולקדם את הרכישה.

ד. רישום זכויות בטאבו: על הקונה לרשום את הזכויות בנכס על שמו בהזדמנות הראשונה, ולעולם לא להסתפק בהערת אזהרה בלבד.

היכן ניתן למצוא דירות למכירה מכינוס?

תשובה: הדרך הטובה היא לסרוק מודעות בעיתונים ובלוחות אתרים וכן לפנות גם ישירות לכונסי נכסים המטפלים במכירות דירות מכינוס ולפני שמישהו שם עליהן את היד.
 
לסיכום, קנייה מכונס נכסים יכולה להוות אלטרנטיבה משתלמת וכדאית לרכישת דירה, אך כמו בכל עסקה ישנם מספר יתרונות וחסרונות משמעותיים. חשוב להדגיש כי אין בעצות לעיל תחליף לייעוץ מקצועי, ובכל מקרה מומלץ להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע מתאימים ומנוסים שיסייעו לכם לנצל את הזדמנויות הנדל"ן עד תומן ולהימנע מנוכלים ועסקאות נפל.

זקוקים לייעוץ משפטי בתחום המקרקעין? לחצו כאן.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

עשוי לעניין אתכם

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל

נדל"ן ישראלי ברומניה

מאת: צוות האתר

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם