אין לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה המיועדות לניוד

במסגרת פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 467/14 שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ואח') נהפכה החלטתו של בית המשפט המחוזי ונקבע כי אין לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה המיועדות לניוד.

בין שטיינברג (להלן: "המבקשים") וחברת לילינבלום (להלן: "המשיבה 1") נחתם הסכם לפיו רכשו המבקשים את מלוא הזכויות במקרקעין למעט זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר נשארו בבעלות המשיבה 1, הערת אזהרה לטובת המבקשים נרשמה על המקרקעין. שנתיים לאחר מכן נחתם הסכם בין המשיבה 1 וחברת גילית אחזקות (להלן: "המשיבה 2") לפיו מכרה המשיבה 1 את מלוא זכויות הבנייה הקיימות בקרקע והניתנות לניוד, הערת אזהרה בגין זכויות הבנייה נרשמה לטובת המשיבה 2.

המבקשים עתרו לבית המשפט המחוזי בבקשת הצהרה כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 2 היא בסתירה להערת האזהרה שנרשמה לטובתם , וכן כי יורה בית המשפט על מחיקתה של הערת האזהרה לטובת המשיבה 2. בית המשפט קמא דחה בקשתם וקבע כי קיימים טעמים מעשיים טובים התומכים בכך שיתאפשר רישום של הערת אזהרה בגין עסקה לניוד זכויות בנייה וזאת לשם מניעתן של "טעויות משפטיות" מצידם של קונים תמימים הסוברים כי הם רוכשים נכס הכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות  חרף העובדה שנחתם חוזה לניודן. עוד נקבע כי עסקה למכירת זכויות בנייה היא עסקה המגבילה את זכות הבעלות והשימוש במקרקעין ועל כן מדובר ב"עסקה" כמשמעה בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") המאפשרת רישום הערת אזהרה ברשם המקרקעין.

על פסק דינו של המחוזי ערערו המבקשים לביהמ"ש העליון וטענו כנגדו במספר מישורים: 
במישור הנורמטיבי טענו המבקשים כי הערת האזהרה נרשמה מכוחו של סעיף 126 לחוק ולא מכוח סעיף 130. במישור המשפטי טענו כי זכויות בנייה המיועדות לניוד אינן זכויות במקרקעין, ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגינן. מבחינה מעשית טענו כי רישום הערת אזהרה על זכויות בנייה עלול לגרום בפועל להפיכתם של בעלי המקרקעין ל"בני ערובה" של בעלי הערת האזהרה אשר יוכלו להטיל מגבלות על זכות הבעלות עצמה לרבות השימוש בה ועבירותה. במישור העובדתי טענו המבקשים כי בידי המשיבה 1 היו קיימים אמצעים אחרים לעיגון רישומי זכויות הבנייה כגון השארת חלק קטן מן המקרקעין בידה והצמדת הזכויות הבנייה לחלק זה, לטענתם המבקשת 1 לא פעלה בדרך זו כיוון שרצתה להימנע מן ההשלכות הכלכליות האפשריות על העסקה. בנוסף נטען כי המבקשת 1 לא היתה רשאית לרשום הערת אזהרה לאחר שחתמה על חוזה עם המבקשים כיוון שלא היתה עוד הבעלים של המקרקעין.  לבסוף ובנוגע להסכם שנחתם בין המבקשים למשיבה 1 נטען כי רישום הערת האזהרה בין המשיבה 1 למשיבה 2 מנוגד להסכם שלטענתם כלל לא מאפשר העברת זכויות בנייה לצד שלישי.

מנגד טענו המשיבות במישור המשפטי כי ממכלול פסיקת בית המשפט עולה כי זכויות הבנייה לניוד מהוות חלק מזכות הבעלות של המקרקעין וכי מדובר בזכויות כלכליות חשובות שרישומן ימנע עסקאות סותרות.במישור הנורמטיבי טענו המשיבות כי רישום הערת האזהרה נעשה מכוח סמכותו של בית המשפט לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין המאפשר לבית המשפט להורות על רישום הערה בכל הליך שלפניו ולא מכוח סעיף 126 לחוק. שיקולי מדיניות רצויה  לאור סעיף 126 לחוק מובילים  לכך שמרב הזכויות הקשורות במקרקעין יירשמו במרשם המקרקעין כדי לשקף בפני כולי עלמא את מצבו של הנכס. במישור העובדתי טענו המשיבות כי רישום הערת האזהרה איננו מנוגד לחוזה שנחתם בין המבקשים והמשיבה 1. במישור הדיוני טענו המשיבות כי טענות המבקשים כנגד האפשרות לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה מהווה הרחבת חזית אסורה, כיוון שטענות אלו לא הועלו במסגרת המרצת הפתיחה בבית משפט קמא אלה רק במסגרת הסיכומים.

טרם ההכרעה בעניין, התייחס בית המשפט לשאלה מוקדמת:

האם ניתן לרשום הערת אזהרה בגין הקצאת זכויות בנייה שאינן מיועדות לניוד?
ראשית התייחס בית המשפט וקבע מה הן התכליות לשמן קיימת האפשרות לרשום הערת אזהרה: תכלית מרכזית היא למנוע עסקה הסותרת את תוכן ההערה, תכליות נוספות הן הבטחת רשת ביטחון לקונה מפני העברתה של הזכות במקרקעין לצדדים שלישיים ובנוסף הענקת עדיפות לקונה על שאר נושי החייב במקרה של חדלות פרעון. לאורן של תכליות אלו בחן בית המשפט השאלה המקדמית, וקבע כי הן משיקולי פרשנות ההסדר החקיקתי והן משיקולי מדיניות  נובעת המסקנה כי ככלל הערת אזהרה תירשם רק בגין התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין בזכות הרשומה בפנקסי המקרקעין. שיקול מדיניות מרכזי שהוביל למסקנה נוגע לתפקידיו וסמכותו של רשם המקרקעין ברישום הערת אזהרה. תפקידו הוא מנהלי-טכני ולא שיפוטי. רישום הערות אזהרה בגין זכויות בנייה המיועדות לניוד עלול להטיל על רשם המקרקעין תפקיד שיפוטי בו יידרש לקבל החלטות מורכבות מתחום דיני התכנון והבנייה, שאינן בתחום מומחיותו ועלולות להוביל לפגיעה במרשם. אופי הליך רישום הערת אזהרה שאמור להיות פשוט ומהיר אף הוא מוביל למסקנה כי אין לרשום הערות אזהרה בגין התחייבות הנוגעת לזכויות בנייה.

לאור הקביעה בשאלה המקדמית בית המשפט קיבל את ערעורם של המבקשים ודחה את טענותיהן של המשיבות וקבע:
את הסיכון בגין תאונות משפטיות ניתן לצמצם על ידי רישום הסכמים הנוגעים לזכויות במרשם המקרקעין באופן שיביא אותם לידיעת כולי עלמא. רוכש הזכויות יוכל לבקש את רישומם לפי סעיף 29 לחוק. באמרת אגב, העלה בית המשפט את האפשרות כי יש לבחון ייצורו של מנגנון בו ועדה מקומית הסבורה שיש תועלת בניוד זכויות בשטחה תנהל גם את רישומן. במישור העובדתי, בית המשפט דחה את טענת המשיבות כי הרישום נעשה מכוח סעיף 130 לחוק, זאת כיוון שהדיון בבית המשפט קמא כלל לא התייחס לאפשרות של עשיית שימוש בסמכות הרשם לפי סעיף 130 לחוק. לבסוף, נדחתה טענת המשיבות בגין הרחבת חזית אסורה וקבע כי בית המשפט קמא היה מחויב לפתוח בשאלה האם רשם המקרקעין מוסמך לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה וזאת טרם בחינת נסיבות המקרה.

לסיכום, אף מבלי להידרש לפרשנות החוזים בית המשפט דחה את עמדת המשיבות וקבע כי רשם המקרקעין אינו מוסמך לרשום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה.

* למידע נוסף אודות דיני מקרקעין, לחץ כאן.
* כיצד עורך דין נדל"ן יכול לסייע לכם? לחצו כאן.