מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; לירון פנחס, משפטן


כאשר אנו מוכרים דירה, בית או מגרש, יש הטועים לחשוב כי האחריות לבצוע הבדיקות השונות חלה על הקונה בלבד, מכח הכלל הנקרא "יזהר הקונה" (caveat emptor). אלא שכלל זה שהיה מקובל בעבר בשיטת המשפט הבריטי, אינו מקובל עוד בישראל.
 
בעסקאות מכר מקרקעין המתנהלות על פי חוק החוזים, חוק המכר, וחוק המקרקעין מוטלות על המוכר חובות תום לב הקבועות בדין ומכוחן על המוכר חלה חובה להזהיר את הקונה בדבר פגמים שונים הקיימים בנכס.לאחרונה התגלגל לפתחו של בית המשפט תיק שבו עלתה השאלה לגבי הפרקטיקה הנהוגה בעת עסקאות מכר ובית המשפט קבע כי יש לבצע עסקאות על פי חוק המכר וחוק החוזים.

בפס"ד רובינגר[1] מדובר על מכירה של בית במצב גרוע מאוד, אשר לא היה ראוי למגורי אדם, הבית היה הרוס בחלקים מסוימים, בחלקים אחרים לא הושלמה הבנייה, לא הותקנו בו חלונות ובאופן כללי ההתרשמות היא כי לא גר שם אדם במשך שנים רבות, אם בכלל. הקונים שקנו את הבית התחילו לשפצו ורק אז גילו כי לבית אין אישור איכלוס (טופס 4) ולמעשה כי נבנה ללא היתר בנייה.

כאשר הם פנו למוכרים הם הפנו אותם לסעיף בחוזה האומר כי הבית נמכר כמו שהוא (AS IS) והקונה מוותר על כל טענה בדבר טעות ו/או אי התאמה ו/או כל טענה שהיא דבר מום או פגם בהם. סעיף סטנדרטי בחוזה מכר כיום, אשר מעביר את האחריות על הנכס מהמוכר לקונה. המוכרים טענו כי יש ליישם בעניין זה את הכלל "יזהר הקונה".

מתברר כי הקונים דווקא ניסו לברר בוועדה המקומית לתכנון ובניה, האם ניתן בעבר אישור אכלוס לבית אך לא מצאו אותו בשום מקום. עוד התברר כי כאשר נשאלו המוכרים לגבי עניין זה כמו גם לגבי היתר בניה, הם השיבו כי לא היו כל בעיות תכנוניות עם הבית וכי הוא נבנה כדין, וכי הבעיה היחידה הגלומה בו נוגעת למצבו הפיסי הרעוע. הקונים הסתמכו בעניין זה בפועל, על דברי הקונים.

בית המשפט קבע כי בניגוד טענת המוכרים הרי שהיתה מוטלת עליהם חובה ליידע את הקונים לגבי היעדרו של היתר לאכלוס הדירה ומשלא עשו כן, הרי שניתן לראות בקונה כמי שהוטעה לחשוב שכל האישורים לאכלוס הבית, קיימים. בית המשפט פסק לפיכך כי על המוכר לפצות את הקונה בגין נזקיו בסכום של 180,000 ₪.

זאת ואף זאת, בית המשפט הרחיב את היריעה, מתח ביקורת בלתי מתפשרת והטיל אחריות גם על עורך הדין אשר ייצג את המוכרים. כבקיא בדין, קובע בית המשפט, היה על עורך הדין ליידע את הזוג כי אין בנמצא היתרים ואישור האכלוס, כפי שמחייב החוק וכי ברוכשם את הבית, מסתכנים הרוכשים בבצוע עבירה על החוק. ע"פ פסק הדין עורך הדין התפשר עם הקונים אשר תבעו גם אותו לפני הכרעת הדין על פיצוי בסך 80 אלף ₪.

לסיכום, ניתן לראות כי בתי המשפט כיום כבר אינם פוסקים על פי הכלל של "ייזהר הקונה" ומחילים גם על המוכרים, ואף על באי כח הצדדים, אחריות וחובת גילוי.
 

[1]  ת"א (י-ם) 20460/08 יעקב רובינגר נ' סשא שלומוב.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

עשוי לעניין אתכם

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל

נדל"ן ישראלי ברומניה

מאת: צוות האתר

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם