מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; רימון זינאתי, עו"ד


בשני פסקי דין שניתנו על ידי בית המשפט העליון (כבוד השופט י. עמית) ביום 21.1.14, נדונו עובדות דומות שהצריכו הכרעה בשאלה האם "דירת נופש" שבחוזה רכישתה התחייבו בעליה להשכירה לציבור הרחב במשך רוב ימות השנה, עונה על הגדרת "דירת מגורים".
בע"א 1046/12 פרדריק חכים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה ואח' (להלן: "עניין חכים"), נדונה השאלה מה דינה של "דירת נופש" לצורך חיוב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק")? האם יש לראותה כ"דירת מגורים", באופן המזכה את המוכר בפטור ממס שבח, או שמא יש לראותה כדירה "רגילה", אשר אינה מקנה למוכרה הטבה מיסויית מיוחדת?
 
לעומת זאת, בע"א 4299/11 עמירם גיצלטר נ' רשות המיסים - מנהל מס שבח מקרקעין (להלן: "עניין גיצלטר"), נדונה השאלה מה דינה של "דירת נופש" לצורך חיוב במס רכישה לפי החוק? האם יש לראותה כ"דירת מגורים", באופן המזכה את הרוכש בהקלה ממס רכישה, או שמא יש לראותה כדירה "רגילה", אשר אינה מקנה לרוכש הטבה מיסויית מיוחדת? 
שני פסקי הדין התחילו בניסיון של בית המשפט להתחקות אחר קווים לדמותה של דירת הנופש, כפי שהותוו בפסיקה ובחוזה הרכישה שנחתמו על ידי רוכשי דירות הנופש נשוא שני פסקי הדין. במסגרת התחקות זו, נוכח בית המשפט לדעת כי בבסיס ההגבלה המונעת מבעליהן של דירות הנופש להשתמש בהן למגורי קבע, ניצבות תכליות ציבוריות, הנובעות, בין היתר, מייעודן הציבורי של הקרקעות הסמוכות לחוף הים ומהאינטרס הציבורי בשימורן לרווחת הציבור הרחב. עקב תכליות אלה, נקבע בפסיקה כי השימוש בדירות לצורכי מגורים רגילים אינו עולה בקנה אחד עם הגדרתן של הדירות כ"דירות נופש".
 
בית המשפט עמד על כך כי בשני המקרים, התייחסו חוזי הרכישה של דירות הנופש במפורש למגבלות הנ"ל, ואף כללו הפניה מפורשת לפסיקה הרלוונטית, והרוכשים אף קיבלו על עצמם מגבלות אלה. כתוצאה, היו רוכשי דירות הנופש רשאים להתגורר בדירות הנופש למשך פחות ממחצית ימות השנה בכל השנה ובמקביל חוייבו להעמיד את דירת הנופש לרשות הציבור להשכרה במשך תקופה של למעלה מחצי שנה במצטבר, בכל שנה.
הודגש כי קיימות הגדרות שונות ל"דירת מגורים" ביחס לשני סוגי המס בהתאם לחוק (מס שבח לעומת מס רכישה), כאשר לעניין מס רכישה המבחן הוא משולב - אובייקטיבי וסובייקטיבי, בעוד שלעניין מס שבח המבחן הוא אובייקטיבי בלבד.
בעניין חכים, התחקה בית המשפט אחר התכלית הסוציאלית הניצבת בבסיס הפטור ממס שבח, והסיק שלא היתה התנערות מתכליתו המקורית של הפטור, אשר שם לנגד עיניו את ההגנה על אלו המבקשים למכור את דירת מגורי הקבע שלהם. 
בית המשפט בחן בעניין חכים את מהותו של המבחן האובייקטיבי ומצא כי מבחן "המתקנים הפיזיים" בו נעשה שימוש בעבר אינו מבחן ממצה בהיותו מנותק מתכלית הפטור, וכי על פי תכלית הפטור ייתכנו מקרים בהם תסווג דירה כ"דירת מגורים" אף שאין היא מכילה את כל המתקנים הפיזיים הדרושים, ולהיפך. לאור האמור, קבע בית המשפט כי לצורך המבחן האובייקטיבי ניתן לקחת בחשבון שיקולים נוספים, בכללם ייעוד הדירה בתב"ע, היתר הבניה ועוד. בית המשפט הוסיף כי על פי המבחן האובייקטיבי, יש לבחון קיומו של פוטנציאל למגורי קבע, כמבחן המשתלב עם לשון החוק, תכליתו והגיונם של דברים.
 
על רקע המגבלות התכנוניות החלות על דירת הנופש מושא עניין חכים, מצא בית המשפט כי זו אינה עונה על המבחן האובייקטיבי, שכן בעליה אינם יכולים להתגורר בה דרך קבע. כתוצאה, נפסק כי אין דירת הנופש עונה להגדרת "דירת מגורים" לפי החוק ולכן אין זכאות לפטור ממס שבח במכירתה. בכך, הפך בית המשפט העליון למעשה את ההלכה שנקבעה בעבר בע"א 5764/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' זוטא לפיה דירת נופש הינה דירת מגורים לעניין הפטור ממס שבח מתוקף העובדה שבדירה מתקיימים כל האלמנטים של דירה המיועדת למגורים.
בעניין גיצלטר עמד בית המשפט על המבחן המשולש שהותווה בעמ"ש (ב"ש) 22/89 מנדל נ' מנהל מס שבח מקרקעין לפיו המושג "מגורים" כולל בגדרו שלושה רכיבים: אופי השימוש; אינטנסיביות השימוש; ואורך תקופת השימוש. באשר לרכיב הראשון, נקבע כי אופי השימוש בדירת הנופש הוא מהסוג המקובל בדירה שגרים בה (שהרי הדירה לא נועדה לשמש בתור משרד וכיו"ב). באשר לרכיבים השני והשלישי, נקבע כי אלה נבחנים האחד ביחס לאחר, דהיינו, עד כמה תכוף השימוש בדירה (קרי האם מדובר בשימוש יומיומי), ומהי תקופת השימוש בדירה (קרי לאורך כמה זמן נעשה השימוש).  
 
יישום המבחן המשולש הנ"ל על עניין גיצלטר הוליך למסקנה כי אין מוכרי דירת הנופש זכאים לפטור ממס רכישה. לצורך מסקנה זו לא נדרש בית המשפט כלל לדון בקיומו של הרכיב האובייקטיבי, ודי לו היה בבחינת הרכיב הסובייקטיבי, קרי, האם ייעד גיצלטר את הדירה למגורים.
בית המשפט הגיע למסקנה כי רוכשי דירת הנופש לא נתכוונו כי הדירה תשמש להם למגורים. זאת, בין היתר, נוכח פרקי הזמן הקצרים בהם התעתדו להתגורר בדירה וחובתם להעמיד את הדירה לציבור הרחב להשכרה משך מרבית ימי השנה.
ולבסוף, הזכיר בית המשפט כי בבסיס שיעור מס הרכישה הנמוך והמדורג שנקבע לגבי רכישת דירת מגורים, עומדת תכלית סוציאלית והצדקה חברתית-כלכלית שעיקרה הקלת נטל המס המוטל על דירות זולות והגדלתו על דירות יקרות, באופן היוצר פרוגרסיביות מסוימת במס הרכישה עבור דירות מגורים. לפי בית המשפט החלת הפטור לגבי דירת נופש רחוקה מלקדם תכלית זו.
כתוצאה, נפסק כי אין דירת הנופש עונה להגדרת "דירת מגורים" לפי החוק ולכן אין זכאות להקלות במס רכישה ברכישתה.
 

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

תביעות ליקויי בניה

תביעות ליקויי בניה

מאת: צוות האתר

למשרדנו, המורכב מעו"ד, רו"ח, הנדסאים וכלכלנים, הידע והניסיון בטיפול בתביעות אשר עניינן בליקויי בניה אשר נגרמו כתוצאה מעבודות בניה לא תקינות ו/או לא ראויות, כאלה אשר משאירות את הדייר עם נכס פגום, מה שפוגע בשווי הנכס ו/או ביכולת של הדייר ליהנות מהנכס.

נדל

נדל"ן ישראלי ברומניה

מאת: צוות האתר

לסניף המשרד שבבוקרשט, המורכב מממבחר עו"ד רומנים מובילים, ניסיון רב בכל הקשור בביצוע עסקאות נדל"ן עבור ישראלים ברומניה - רכישה, מכירה וכו'. משרדנו ידע לבצע עבורך את עסקת הנדל"ן בנוגע לדירה, נכס מסחרי, מגרש, מניות ועוד ולהבטיח השלמת העסקה לשביעות רצונך.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם