מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; אור קרפנר, משפטן


הסכם אופציה לרכישת נכס כהסכם מחייב, הגם שהוא נעדר מסוימות וחתימה

חוזה האופציה הינו "חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש נכס או לשכור נכס" על פי פרופ' גבריאלה שלו בספר "דיני חוזים" (תשנ"ה). חוזה האופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו, אחד הצדדים לחוזה יכול להיות מחויב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. כאשר מדובר ברכישת נכס והאופציה ניתנת לקונה, אין הקונה חייב לרכוש את הנכס - הוא זכאי לרכוש אותו אם ירצה בכך והוא חופשי שלא לרכוש אותו אם יחליט שלא, נותן האופציה כבול להתחייבותו ואין הוא רשאי לחזור בו ממנה.

הלכה היא כי אופציה לרכישת נכס מקרקעין כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, המסקנה הינה כי מקום שבו קיים הסכם אופציה לרכישת נכס מקרקעין הרי שלמעשה מדובר בעסקת מקרקעין. על כן, על מנת שיינתן תוקף מחייב יש צורך שסעיף האופציה יכיל את כל התנאים ההכרחיים והחיוניים להתקשרות בעסקה שכזו. לשם הכרעה בשאלה האם נכרת הסכם מחייב, קיימים שני מבחנים מצטברים: כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי ביניהם עם ההסכמה על זיכרון הדברים וקיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים החיוניים של העסקה. במצב דברים בו בעל מקרקעין חותם על חוזה המוגדר כהסכם אופציה למכירת המקרקעין, ביהמ"ש יבחן האם התקיימו בהסכם זה התנאים לכריתת חוזה מחייב? האם ההסכם הקנה את הזכות למימוש האופציה לכל הצדדים שנזכרו בו או רק למי שחתמו עליו בפועל? כמו כן, ובהנחה שהסכם האופציה יהא מחייב האם התקיימו התנאים למימוש האופציה בנסיבות העניין?

בימים אלו בפסק דין של בית המשפט העליון, התקבל בחלקו ערעור שעניינו סעד הצהרתי בנוגע למימוש האופציה שהוקנתה בהסכם לרכישת נכס וסעד של אכיפה. לענייננו ולעניין הסעד ההצהרתי, נקבע כי ההסכם מחייב הגם שהוא נעדר תנאים אשר יש בהם כדי לגבש את רכיב המסוימות הנדרש. עוד נקבע כי יש להכיר בקונה כצד לחוזה, הגם שחתימתו נעדרה. מנגד נדחתה הבקשה לאכיפת ההסכם, מן הטעם שהנכס נמכר לאחר ומן החשש לפגיעה בצד ג'. ראשית נדרש בית המשפט לשאלת תוקפו של ההסכם כהסכם מחייב. בית המשפט יבחן את הגדרת הסכם האופציה לפיה ביסודו מונחת יכולת הבחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי התקשרות בעסקה. בנסיבות פס"ד במקרה דנן, בחינת נוסחו של ההסכם לימדה כי הצדדים התחייבו להתקשר בעסקת מכר, ככל שתמומש האופציה. בפרט ציין בית המשפט כי יש בעובדה שאין בהסכם התייחסות לכוונה לחתום בעתיד על נוסחו של חוזה פורמאלי נוסף, כדי לחזק לכאורה את הכוונה להתחייב כבר באותו שלב במסגרת חוזה סופי. לאור האמור, משנקבע כי ההסכם נחתם מכוח התחייבות להתקשר בעסקה, יידרש ביהמ"ש לשאלה האם ההסכם שנחתם הינו מסוים דיו על מנת לשמש כחוזה אופציה מחייב. שאלת המסוימות הינה מורכבת ואינה חד משמעית, לצורך גיבוש יסוד המסוימות יבחן ביהמ"ש נוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג. הנחת היסוד של ביהמ"ש הינה קיום מיטבי של החוזה, במקרה דנן היה על ביהמ"ש להשלים פרטים שבעבר אינו היה נוהג להשלימם, אך כאן מסביר ביהמ"ש כי מכיוון שההסכם דנן כולל ביטויים מובהקים של גמירות דעת דבר זה מביא לחיזוק חולשה מסוימת ביסוד המסוימות. לאור האמור נקבע כי ההסכם היה מסוים דיו. באשר למעמדו של הקונה בהסכם ללא חתימתו, נקבע כי יש לראות בו צד להסכם האופציה נוכח הלשון המפורשת של המסמך. עוד נקבע כי בהיעדר חתימה על גבי הסכם האופציה על הצד השני להעלות את טענת הפגם במועד החתימה, אם משום שהיה עליו ואם משום שנפסק בעבר כי לא בכל מקרה החתימה תיחשב לתנאי בלעדיו אין.

משנקבע כי הקונה הוא צד להסכם מחייב אשר הודיע על רצונו לממש את האופציה לרכישת הנכס - דין הערעור להתקבל. לעניין המקרה דנן, סעד אכיפת ההסכם לא ניתן מן הטעם שהנכס נמכר לאחר והסעד נוגע לצדדים שלישיים.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

עסקת דירה משומשת

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

למחלקת הנדל"ן של משרדנו ניסיון בן עשרות שנים בכל הקשור בייצוג רוכשי דירות ומוכרי דירות, אם חדשות ואם משומשות – מגורם פרטי.

רישום בית משותף בהליך יעיל ובזמן קצר

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקרייף, משפטן

ישנם יתרונות רבים לרישום בית, ככל שיהיה, כבית משותף - במאמר זה נמנה את היתרונות האמורים ואף נבהיר את חשיבות הכנת המסמכים הרלוונטיים כדי למנוע תסבוכות ומסכת עינויים מיותרת.

שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בבניין מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד; דורון פסו, עו"ד

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב"דירת מגורים יחידה".

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם