האם משתלם לקנות כיום דירה על הנייר?

יוקר המחיה והעלייה המגמתית במחירי הדיור חיזקו בשנים האחרונות את התופעה במסגרתה אנשים קונים דירה על הנייר, כלומר דירה במסגרת פרויקט מתוכנן אשר בנייתו טרם החלה, למרות הסיכונים הטמונים בדבר במטרה לחסוך סכומים משמעותיים של עשרות אלפי שקלים ויותר  לעומת מחירה עת הפרויקט יהיה בשלבי סיום.

היתרון של קניית דירה שקיומה בעת הרכישה הינו על הנייר בלבד טמון בהוזלה משמעותית של הדירה, על פני מחירה של אותה דירה שתימצא בשלבי הבנייה הסופיים. פרקטיקה שיווקית זו נובעת מצורכי הקבלן במימון מהיר אשר יאפשר את תחילת הבנייה, ונוכח צורך זה קבלנים נוטים להקציב מספר מוגבל של דירות בשלבים ההתחלתיים של הפרויקט למכירה במחירים מוזלים.
הסיכון הגדול ביותר שעומד בפני הרוכשים דירות אלו הוא קריסה כלכלית של החברה האחראית על הפרויקט, קריסה אשר תביא לאי השלמת הפרויקט, תוביל לאי קבלת הדירה וככל הנראה תלווה באי קבלת התשלום במלואו בחזרה, דוגמת פרשת חפציבה המפורסמת אשר השאירה מאות רוכשים ללא דירה וללא כסף.

ישנם סיכונים נוספים שהינם שכיחים מאוד בשוק הנדל''ן הישראלי כגון השלמת הבנייה במועד מאוחר מזה שהובטח עקב עיכובים בקבלת היתר הבנייה, דבר אשר יוביל לאיחור במסירת הדירה המוגמרת. כמו כן, ההדמיה לגבי חזות הבניין והשכונה הינה לרוב אופטימית מידי וישנו פער בין המובטח לבין התוצאה הסופית המתקבלת בפועל.

ראשית, מציין עו"ד מוטי הופמן, שותף במשרד עורכי הדין דורון, טיקוצקי, צדרבוים ,יש לציין כי ההנחה המשמעותית הינה בשלב של רכישה מוקדמת עוד בטרם יש היתר וליווי בנקאי, ואף אם ישנו בנק מלווה הרי שלא ניתן להוציא ערבויות באין היתר, כך שהדבר החשוב ביותר הוא לדאוג כיצד מבטחים את הכספים המשולמים במצב דברים בו אין ערבויות. עוד יש לומר בהקשר זה כי רכישה בשלב בניית הקומות הראשונות של הפרויקט, כלומר שלב מתקדם מזה שתואר קודם לכן, אינו פחות מסוכן לרוכש שכן כבר ישנו היתר בנייה, ניתן להתרשם ממראה הפרויקט בפועל, קיים ליווי בנקאי והן ערבויות, כך שההנחה שתינתן תהיה נמוכה בהתאמה לסיכון הפחות.

במסגרת שאלת כדאיות העסקה יש להתייחס לכך כי בין מועד הרכישה לבין מועד הכניסה לדירה בפועל ישנה תקופה ארוכה, לעיתים של שנים מספר, דבר המחייב את הרוכש למצוא פתרון מגורים אלטרנטיבי, אם ומדובר במגורים בדירה שכורה המלווה בתשלום שכר דירה, והן אם מדובר בהמשך מגורים בדירה אשר בבעלות הרוכש, כך שהרוכש מפסיד את ההנאה משימוש בכסף אשר היה משיג ממכירת אותה דירה.    רכישה בשלב מוקדם מעלה את השווי הסופי כי תקופת ההצמדה וריבית על תשלומי התמורה ארוכה יותר על מנת לצמצם את הסיכונים מומלץ לערוך בדיקה מקדימה על הקבלן אשר בונה את הפרויקט או לגבי היזם אשר משווק את הדירות. ישנה חשיבות רבה לבדיקה בדבר הקבלן המבצע, אם זהות האחרון כבר ידועה. במסגרת התחקיר יש לבדוק את ההיסטוריה של הגורמים הרלוונטיים, להתייעץ עם רוכשים קודמים ואף לערוך בדיקה מסודרת בידי עורך דין לגבי מצבם הפיננסי ואיתנותם הכלכלית.

חשוב לוודא שהקבלן הוא בעל הזכויות הנמכרות במקרקעין וכן לערוך בדיקה מקיפה של מצב הזכויות המשפטיות לגבי הבעלות בפרויקט. במסגרת אותה בדיקה יש לוודא כי קיים היתר בנייה לפרויקט ואף מומלץ לפנות אל משרדי הוועדה המקומית ולבחון את תכנית בניין העיר כדי לוודא כי הקבלן לא הבטיח דברים אותם הוא לא יוכל לקיים.

בחוזה המכר יש לעגן במדויק ובמפורש את כלל ההתחייבויות של הקבלן, הן לגבי המפרט הטכני של הדירה, הן לגבי גודל החדרים, הן לגבי תוספות כגון מחסן וגינה, וכדומה. במסגרת החוזה אף מומלץ לקבוע סעיף ייעודי שמטרתו לעגן כי במידה ולא יינתן היתר בנייה לפרויקט התשלום עבור הדירה יוחזר במלואו וכן  לעגן מנגנוני פיצויים אשר מתייחסים לאיחורים במועד המסירה, פגמים וליקויים באיכות הדירה בעת מסירתה, סטיות מהמפרט הטכני המובטח, ועוד.