מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דורון פסו, עו"ד


בית המשפט הכריע לגבי סיכול חוזי שכירות מסחריים בתקופת הקורונה

בית המשפט הכריע בבקשה שהוגשה לפטור מתשלום דמי שכירות של עסק שנמנעה הפעלתו בגין מגבלות שהוטלו על ידי הממשלה לצורך מניעת התפשטות מגיפת הקורונה.
חברת "עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ" ("החברה") פעלה בתחום מכירת אביזרי קרמיקה והחזיקה ב-5 חנויות ברחבי הארץ. החברה נקלעה לקשיים ופנתה לבית המשפט להליכי פירוק ומינוי נאמן אשר קיבל לידיו את הפעלת החברה עד מכירת פעילותה ונכסיה ("הנאמן"). בתקופה ההיא (מרץ 2020) התרחש "הגל הראשון" של משבר הקורונה, אשר במסגרתו הותקנו תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות, התש"ף-2020) ("התקנות") אשר הגבילו משמעותית את פעילות המשק. בהתאם, הנאמן הורה על הוצאת עובדי החברה לחופשה ללא תשלום, אך הותיר על כנם את הסכמי השכירות בחנויות החברה, מתוך מחשבה כי הדבר יעלה את שוויה במועד מכירתה (מכירת פעילות קיימת ולא רק מלאי).
 
טענות הצדדים
הנאמן פנה לבית המשפט בבקשה לקבלת פטור מתשלום דמי השכירות עבור אחת החנויות בגין התקופה בה נמנעה מהחברה האפשרות לעשות שימוש בחנות המושכרת לאור התקנות שאסרו על פתיחתה וטען לסיכול חוזה השכירות הן מכוח חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ("חוק השכירות") והן מכוח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ("חוק החוזים"). טענותיו נשענו, בין היתר, על נייר עמדה של לשכת עורכי הדין שקבע כי עסקים שנמנעה הפעלתם בעקבות התקנות זכאים לפטור מתשלום דמי שכירות בעבור תקופת המניעה. משכירת הנכס טענה כי על החברה לשלם את דמי השכירות וזאת כיוון שהיה על הנאמן להפסיק פעילותו לאור סגירת החנויות מכוח התקנות, והחלטתו שלא לעשות כן (לטובת הגדלת שווי המכירה של החברה) – מחייבת תשלום דמי השכירות. בד בבד, טוענת המשכירה כי התמורה ששולמה במסגרת רכישת החברה מגלמת גם את ערך החנות המושכרת, כך שגם בתקופה בה הושבתה פעילות החנות עדיין הופקה תועלת כלכלית על ידי החברה. לבסוף מוסיפה משכירת הנכס כי בפועל התקנות לא אסרו על פתיחת החנות, לאור מאפייניה ומיקומה, וזאת למעט תקופה בת שבועיים ימים.
 
הכרעת בית המשפט
בית המשפט דחה את בקשת הנאמן וקבע כי הוראות סעיף 15 לחוק השכירות מאפשרות פטור מחמת סיכול חוזה שכירות בנסיבות בהן נמנע מהשוכר להפיק תועלת מהמושכר עקב נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, באופן שאינו כולל נסיבות הנוגעות למשבר בריאותי עולמי. עוד הוסיף בית המשפט כי לא זו בלבד שהנאמן לא עשה שימוש בזכות היתר שלו בנסיבות העניין לבטל את הסכם השכירות, אלא אף החנות המדוברת הייתה אדן מרכזי בהסכמת רוכשי החברה לרכוש את פעילותה, הרי שהופקה תועלת כלכלית מהחנות גם בתקופת השבתתה. לכך מצטרפת העובדה כי הנאמן היה רשאי להפעיל את החנות בהתאם לתקנות, אך בחר להימנע מכך (תוך הוצאת העובדים לחל"ת) – על מנת להקטין עלויות הפעלת החברה.
 
בית המשפט עמד על שלושת הרכיבים הנדרשים לצורך קבלת טענת סיכול מכוח חוק החוזים:
1. נסיבות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מכפי שהוסכם;
2. היעדר ידיעה או יכולת לצפות נסיבות מסכלות אלו;
3. חוסר יכולת של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות.
 
בכל הנוגע לצפיית הנסיבות המסכלות קבע בית המשפט כי לא ניתן היה לצפות את מגיפת הקורונה והשלכותיה. בכל הנוגע לקיומן של נסיבות מסכלות עמד בית המשפט על ההבחנה בין שתי הוראות החוק הנוגעות לסיכול חוזה שכירות (חוק השכירות וחוק החוזים), וציין בהערת אגב כי יכולות לכאורה להיות נסיבות המביאות לסיכול כוונתו הסובייקטיבית של השוכר (תכלית השכירות מבחינתו) אך לא מביאות לסיכולו של חוזה השכירות בכללותו. כאשר מאידך, עשויות להיות נסיבות בהן חוזה השכירות מכיל מטרה משותפת המסוכלת שעה השכירות לא מקיימת את תכליתה (לדוגמא, חנות מושכרת אשר סגורה ולא ניתן להפעילה). בית המשפט לא הכריע בסוגייה וקבע כי התכלית הכלכלית התקיימה בכך שהחנות נכללה כחלק מרכזי במצבת הנכסים של החברה במועד מכירת פעילותה, כך שהופקה טובת הנאה כלכלית מהחזקה בחנות גם בתקופה בה הושבתה פעילותה מכוח התקנות, באופן שמביא לקביעה כי קיום החוזה לא נעשה באופן שונה מהותית מכוונת הצדדים. בשולי הדברים העיר בית המשפט כי עמידה על טענה זו עשויה לעלות כדי חוסר תום לב על כל המשתמע מכך. בכל הנוגע לחוסר יכולת של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות קבע בית המשפט כי במועד מינוי הנאמן היה ידוע על משבר הקורונה, אליה מצטרפת בחירתו של הנאמן שלא לזנוח את חוזה השכירות למטרת מכירת החברה במחיר גבוה.
 
בשולי הדברים צוין כי במקרה זה מדובר בשכירות משנה, בו המשכירה משלמת דמי שכירות בעצמה לבעל הנכס, כך שגם לו היה מחליט בית המשפט אחרת – היה מורה לנאמן לשפות את המשכירה בגין דמי השכירות ששילמה בפועל לבעלי הנכס. נדגיש כי מדובר בהחלטת בית משפט המחוזי בלבד, אשר ניתנה לגבי נסיבות ספציפיות ביותר ואין בכך כדי לקבוע הלכה גורפת לעניין תחולת הגנת הסיכול בחוזי שכירות בגין מגבלות פעילות אגב התפרצות מגפת הקורונה. עם זאת, קביעה חשובה של בית המשפט בעניין זה היא כי התפרצות הקורונה הינה בבחינת נסיבות שלא ניתן היה לצפותן לעניין סיכול וזאת בניגוד לשורה רבה של פסיקות אשר דחו טענות דומות לגבי סוגי אירועים אחרים (מלחמה, טרור, אסונות טבע וכיו"ב).

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 3.66 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג קבלנים וקבלני משנה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

אנו מתמחים בייצוג וליווי משפטי לקבלנים וקבלני משנה (קבלני שלד, גימור, טיח, ריצוף, חשמל, צבע ועוד) שמזמין העבודה או היזם, חייב להם כסף על ביצוע עבודה ומסרב או מתעכב לשלם.

התמהמהות או שיהוי בהליך משפטי עלולה לפגוע בזכויות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); צביה שיף, עו"ד

הקורונה לא עוצרת את השעון: במקרים מסוימים, חוסר פעולה מצד אדם, עלולה להתפרש כנגדו - שיהוי עלול להתפרש במערכת המשפטית כביטוי לוויתור על זכות כלשהי או לייאוש מזכות כלשהי, מה שמחליש את מצבו באופן ניכר.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם