מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן


סיחור אופציה תוך התחייבות הרוכש לממש את האופציה אינה פוגעת בסיווגה כ-"אופציה ייחודית במקרקעין"

ביום 26/8/2020 ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון, ב-6 ערעורים מאוחדים שהוגשו על ידי מנהלי מיסוי מקרקעין בחדרה ובתל אביב על החלטות של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שקבעו כי עסקאות סיחור של אופציה בהן גלומה התחייבות מקבלי האופציה לממש את האופציה, אינן פוגעות בזכות ליהנות מ-"הסדר הפטור" החל על אופציה ייחודית במקרקעין [ע"א  2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח'].
 
מתן אופציה לעסקה במקרקעין מהווה במקרה הרגיל "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיכך מקימה חבות בתשלום מס שבח ומס רכישה. חריג לכלל קבוע בסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין ולפיו אופציה העומדת בשבעה תנאים שקבועים בסעיף ("אופציה ייחודית במקרקעין") לא תיחשב ל-"מכירה" ומכירה שאינה מימוש של אופציה ייחודית במקרקעין תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה, ותהיה חייבת במס רווחי הון ("הסדר הפטור"). כל אחד מהמשיבים בערעורים הנו יזם שניתנה לו על ידי בעלי מקרקעין אופציה לרכישת המקרקעין. בעת מתן האופציה, עמד היזם בכל הדרישות להגדרת אופציה ייחודית במקרקעין. על פי תנאי האופציה, היזם רשאי היה למכור את האופציה, במלואה או בחלקה, לרוכשים שונים, ובלבד שהאופציה תמומש במלואה, דהיינו שהמקרקעין ירכשו בכללותם ("סיחור האופציה"). היזם סיחר את האופציה ליחידי קבוצת רכישה, כאשר במסגרת סיחור האופציה התחייב כל אחד מהרוכשים לממש האופציה שנמכרה לו, באופן שיבטיח כי אופציית הרכישה תמומש בכללותה. עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין הנה שלאור התחייבות הרוכשים לממש את האופציה, אין להתייחס אל העסקה בכללותה כמכירה של אופציה ייחודית במקרקעין, שכן מבחינת הרוכשים לא קיים עוד יסוד הבחירה המאפיין מצב של רכישת אופציה. לפיכך, סירבו מנהלי מיסוי מקרקעין להכיר בתחולת הסדר הפטור, עניין שמשמעותו המעשית הוא כפל חיוב במס רכישה - הן בגין אופציית הרכישה והן בגין רכישת המקרקעין. ועדות הערר דחו את עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין, וקבעו כי עסקאות הסיחור אינן פוגעות בזכות ליהנות מהסדר הפטור. משכך, החיוב במס רכישה חל רק פעם אחת, בעת רכישת המקרקעין על ידי הרוכשים מבעלי המקרקעין.
 
החלטת ביהמ"ש העליון
בית המשפט העליון קבע כי יש לאמץ את עמדות ועדות הערר ולדחות את הערעורים. בית המשפט קבע כי עסקאות הסיחור אינן פוגעות בזכות להחלת הסדר הפטור על פי סעיף 49י לחוק וכי אופיין של עסקאות סיחור אלו אינן מקיימות את יסודותיה של עסקה למכירת מקרקעין. בית המשפט מתייחס בהחלטתו לעניין חופש ההחלטה למכירה של האופציה לרוכש או מספר רוכשים וכן לסוגיית כפל חיוב במס. לעמדת בית המשפט, יש לראות את היזמים כנותני שירות לבעלי הקרקעות על ידי כך שהם פועלים להגדלת התרומה שתתקבל על המקרקעין. על כן, בית המשפט קובע כי אין פגיעה מהותית ביסוד הבחירה וכי השירות הניתן על ידי היזמים דומה במהותו להשבחת מקרקעין ויש לדחות את הטענה לפיה יש להטיל חיוב כפול בתשלום מס רכישה. לפיכך, קובע בית המשפט כי היזמים עמדו בכל שבעת התנאים שבסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין ועל כן יש  להחיל את הסדר הפטור, שהנו כלי חדשני ויעיל להקלה ועידוד הקמת מיזמי נדל"ן ופיתוח. עם זאת חשוב לציין, כי בית המשפט מסייג במעט את החלטתו וקובע כי היא תחול רק כאשר מידת מעורבותם של היזמים הנה כמתואר לעיל, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4.66 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

פטור מדיווח "לתושב ישראל לראשונה"

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); רמי זועבי, משפטן

לאחרונה דן בית המשפט העליון בשאלת מעמדו של "תושב ישראל לראשונה" הקבוע בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה ודחה עתירה שהוגשה בנידון - המחלוקת בבג"צ 4540/20 ג'אורג'יאנה מורחן נ' מס הכנסה מתעוררת עקב ניהולה של חקירה פלילית כנגד גברת מורחן ובן זוגה מר זלצמן באשר לחובת הדיווח לרשויות המס בישראל.

תחולת חוק מע"מ על עסקת מקרקעין

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); רמי זועבי, משפטן

נבקש לעדכנכם כי לאחרונה ניתן פסק דין בעניין ע"א 9829/17 גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ על ידי בית המשפט העליון אשר דן בין היתר בסוגיית תחולתו של סעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.

גביית מס מנישום במקרים מיוחדים

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); רמי זועבי, משפטן

סעיף 194 לפקודת מס הכנסה שכותרתו "גביית מס במקרים מיוחדים" מאפשר גביית מס מנישום ומהווה הסעיף היחיד המאפשר לפקיד השומה לבצע הליכי עיקול וגביית מס שנוי במחלקות - קראו כאן בהרחבה בנושא.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם