מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן


פיצויים בעקבות פינוי מקרקעין פטורים ממס כמו דירת מגורים מזכה

בית המשפט המחוזי נדרש לשאלה האם מנהל מיסוי מקרקעין ("המשיב") רשאי לחזור בו מהחלטתו לסווג מכירת בית הורי העוררים כ-"זכות במקרקעין". במידה וכן, יידרש בית המשפט לשאלה האם אכן מדובר ב-"זכות במקרקעין" או לאו (13864-04-18 וויס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (מרכז)).
 
בשנות החמישים עלו הוריהם של העוררים לישראל והתיישבו ברחוב הירקון 60 וברחוב הירקון 62 בעיר בני ברק ("המקרקעין"). ההורים ויורשיהם החזיקו במקרקעין לאורך עשרות שנים ולטענתם פנו פעמים רבות לגורמים ממשלתיים שונים לצורך הסדרת הזכויות של המשפחה במקרקעין. במהלך השנים, שילמו העוררים את כל המיסים וההיטלים הנדרשים ואף קיבלו היתרי בניה על גבי המקרקעין. ביום 14.9.10 קיבלה עיריית בני ברק באמצעות החברה הכלכלית לבני ברק בע"מ ("החכ"ל") את הזכויות במקרקעין מאת רשות מקרקעי ישראל ומכוחה את הזכות לניהול ההליכים המשפטיים נגד המחזיקים השונים. העירייה והחכ"ל הגישו תביעה לפינוי העוררים מן הנכסים ובמסגרת הליכי בוררות בין הצדדים שהתקיימו אגב התובענה ניתן פסק בוררות (בחודש מרץ 2017) שהורה כי על העירייה לשלם לעוררים סך כולל של 3,450,000 ₪, שיחולק באופן שווה בין שתי המשפחות, תוך שנקבע כי המשפחות ישבו על המקרקעין ברשות. התשלום מכוח פסק הבוררות הינו ה-"עסקה" בבסיס ערר זה.
 
לאחר פסק הבוררות, דיווחו העוררים למשיב על עסקה, בצירוף בקשה למתן פטור ממס, מכוח סעיף 59ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ("החוק"), בטענה כי העסקה הינה למעשה מכירת דירת מגורים מזכה (דירה שהתקבלה בירושה). לאחר דיונים בין הצדדים קיבל המשיב את השומות העצמיות של העוררים וטענותיהם כי התשלום מכוח פסק הבוררות בתמורה למקרקעין כמוהו כמכירת "זכות במקרקעין" מסוג "דירת מגורים מזכה". לאחר כחודשיים וחצי, ביום 22.2.18, שלח המשיב מכתב לעוררים בו הוא חוזר בו מהחלטתו לאור עסקאות דומות של דיירים שפונו אשר מתבררות במשרדי פקיד השומה. לאור זאת, קבע המשיב כי מדובר במכירה הונית של "נכס" הכפופה להוראות פקודת מס הכנסה, בשל החלטה זו הוגש הערר דנן. תוך כדי ההליכים בתיק, ניתן פסק דינו של השופט הרי קירש בע"מ 22950-02-17 אפרהימי ואח' נ' פ"ש גוש דן, אשר עסק בדיירים אחרים שפונו מאותו המתחם. העניין בתיק זה התנהל מול פקיד השומה ולא מול המשיב, כאשר בנסיבות שם לא נטען כי הנכס הנמכר הוא "זכות במקרקעין". במסגרת פסק הדין, נפסק כי הנכס שפונה הוא "דירת מגורים", עליה חל החריג השלישי להגדרת נכס, לפי סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, כתוצאה מכך דמי הפינוי אינם חייבים במס הכנסה. ביהמ"ש ציין כי לו קיבל עליו המשיב את ההכרעה בעניין אפרהימי, לא היה טעם מעשי לניהול הערר. ברם, המשיב הגיש ערעור לביהמ"ש העליון, ונדרשת הכרעה לגופו של עניין.
 
טענות הצדדים: 
העוררים טענו כי למשיב לא הייתה סמכות לחזור בו מהחלטתו לאחר שזו התקבלה לאור הצגת מלוא העובדות ואף לאחר שנציגיו ביקרו במקרקעין. התנהלותו זו אינה עולה בקנה אחד עם חובותיו כרשות מנהלית. בנוסף, טענו העוררים כי הוריהם יושבו במקרקעין על ידי מוסדות המדינה (הסוכנות היהודית), בידיעתם ובהסכמתם ואינם מסיגי גבול או פולשים, כפי שטען המשיב. משכך, הרי שניתנה להם חזקה ייחודית ובלעדית במקרקעין. כפועל יוצא, מכירת המקרקעין מהווה אפוא מכירת "זכות במקרקעין" אשר בנסיבות דנן מקימה זכאות לפטורים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
 
המשיב טען כי ביטול החלטתו נעשה כדין, תוך עשרה שבועות בלבד ממועד קבלתה. מרגע שהתברר למשיב כי שגה בסיווג, חובה היה עליו לתקן את החלטתו השגויה. כמו כן, משעה שהבין המשיב כי לא הייתה בסמכותו לשום עסקה זו (אלא זו מצויה בסמכותו של פקיד השומה) - ביטל את השומה. המשיב אף טען כי העוררים לא הצליחו להוכיח כי ניתנה להוריהם רשות להחזקה במקרקעין והחזקתם לאורך עשרות שנים לא יוצרת להם "זכות במקרקעין", הרי זכות זו חייבת לנבוע מרשות שניתנה לעוררים או להוריהם מבכל הזכויות במקרקעין.   
 
החלטת בית המשפט:
ראשית, נדונה סמכותו של המשיב לחזור בו מהחלטתו ואופן יישומה של סמכות זו. מחד, המשיב, ככל רשות מנהלית, מוסמך לתקן החלטות קודמות ו/או טעויות, במסגרת הזמן בקצוב לו בסעיף 85 לחוק – 4 שנים. מאידך, ישנה משמעות לדיון מחדש בשומה לאחר שזו הפכה סופית, ברם, משמעות זו מוגבלת במבחני האיזון שנקבעו ע"י המחוקק והפסיקה. אם כן, לנוכח זאת שהמשיב פעל במסגרת זמן תקינה, יש לבחון האם החלטתו של המשיב נעשתה תוך שקילת השיקולים הנדרשים. ביהמ"ש קבע כי אינטרס ההסתמכות של העוררים לאישור שומתם העצמית, עלול להיות אינטרס חזק במיוחד, במצב בו שינה הנישום את מצבו בעקבות ההחלטה. אולם, העוררים לא העלו כל טענה מסוג זה; שנית, נדרש בית המשפט להתייחס לסיווג הזכות שנמכרה, אשר מצד אחד טען המשיב כי מדובר במכירת "נכס" ואילו העוררים טענו כי מדובר ב-"מכירת זכות". הגדרת "נכס" בפקודת מס הכנסה, מנסה לתפוס ברשתה את מרבית העסקאות, למעט 4 חריגים, ביניהם מכירת "זכויות במקרקעין". על כן, בכדי להכריע במקרה האמור, ביהמ"ש נדרש בפירוש המונח "זכות במקרקעין". סעיף 1 לחוק מגדיר "זכות במקרקעין" כבעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים או הרשאה במקרקעי ישראל אף אם אינה קצרה מ-25 שנים (למעט הרשאה מסוג שניתן לחדש מעת לעת). שתי האפשרויות הראשונות אינן רלוונטיות למקרה האמור ולכן נותר רק לבחון האם הייתה הרשאה להחזיק במקרקעי ישראל.
 
בית המשפט קבע כי לאור הראיות שהוצגו לו, המשפחות לא פלשו לשטח ואף פעלו משנת 1981 במטרה להסדיר את בעלותם בשטח מול רשות מקרקעי ישראל, שבתגובה מעולם לא דרשה את כי אלה יפונו מהמקרקעין. יתרה מזאת, כאשר המדינה באמצעות אחד מארגוניה, מקבלת משפחת עולים שעתה ירדו מספינה ומורה להם להקים בית במקום כלשהו, יש לראות בכך משום הרשאה להחזיק במקרקעין. לכן, הגם שאין הסכם כתוב, נוצרה למדינה התחייבות כלפיהם, התחייבות ממנה המדינה לא ניסתה להתנער במשך 60 שנים. הגם שמדובר בשנותיה הראשונות של המדינה, אין בכך בכדי שלנות את המציאות שנכפתה על העוררים. באשר לגוף הערר, בנושא מדיניות המס הראויה, קבע ביהמ"ש כי יש להחיל על העוררים את חוק מיסוי מקרקעין. נפסק כי לא בכדי בחר המחוקק לחוקק דין נפרד למיסוי דירות מגורים, הנובע מהמעמד המיוחד שיש לנכס זה בחייו של אדם. לנוכח זאת, מצא לנכון המחוקק להעניק הטבה בדמות "דירת מגורים מזכה", אשר ברוב המקרים היא דירת המגורים היחידה ברשותו של אדם. המשמעות של מיסוי דירת מגורים יחידה יכולה להיות הרסנית לתא המשפחתי. מכאן, ולנוכח העובדה שמצא בית המשפט את זכות העוררים כ"הרשאה במקרקעי ישראל", יש לנהוג עם העוררים כמו עם כל מי שמוכר דירת מגורים מזכה וזוכה לפטור ממס.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4.5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט קבע לאחרונה כי יש לראות במכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי - קראו כאן בהרחבה בעניין [ע"מ 58172-01-16 בניזרי נ' פ"ש ירושלים 3].

סיווג אופציה ייחודית במקרקעין

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

סיחור אופציה תוך התחייבות הרוכש לממש את האופציה אינה פוגעת בסיווגה כ-"אופציה ייחודית במקרקעין" - קראו כאן בעניין ע"א 2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח'.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם