מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית


מה בין פריסת מס שבח לתמורה הנצמחת מעסקת המכר?

עסקה למכירת מקרקעין הינה עסקה בעלת אופי מיוחד - ייחודה של עסקה זו נעוץ הן בחשיבותה הכלכלית עבור המוכר שהינה אינהרנטית להיקף התמורה המתקבלת בביצועה והן בהוראות החקיקה המגוונות והייחודיות החלות על עסקה זו. כחלק מהוראות ייחודיות אלו קבועה בסעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") הוראה המגלמת הטבת מס ומוכרת בשם "פריסת מס שבח".
 
על פי הוראה זו, רשאי המוכר לפרוס את הרווחים שנצמחו לו מהמכירה על פני שנים וזאת במטרה להפחית את שיעורי המס החלים על התמורה המתקבלת ממכירת המקרקעין, כקבוע בדין. הטבה זו מגלמת ערך כלכלי גבוה עבור המוכר שעה בה משכיל הוא לתכנן את שיעורי המס שעתידים לחול על הרווחים שנצמחו לו ממכירת המקרקעין. שכן, שיעור המס שיחול על העסקה תלוי בגורמים רבים כגון מועד רכישת הנכס, אופן רכישת הנכס, זהות בעל הנכס לרבות אחזקותיו בנכסי נדל"ן נוספים, גילו של מוכר הנכס ועוד. כפועל יוצא, בקיאות בדין הנוהג ובקיאות בשיעורי המס הנובעים מהפרמטרים הנזכרים יסייעו באופן דרמטי לנהל את עסקת המכר בהפקת שיעור רווח מיריבי. למשרדנו המונה מעל ל-100 עו"ד, כלכלנים ורו"ח, חלקם יוצאי משרד המשפטים, רשויות מס ועוד ואשר לו פעילות בארץ ובעולם, ישנה מחלקת נדל"ן מיוחדת המתמקדת, בין השאר, בליווי עסקאות למכירת מקרקעין לרבות ליווי וייעוץ בסוגיות המס הנובעות מהעסקאות האמורות ובפרט בסוגית פריסת מס השבח. משרדנו יבטיח באמצעות שורה ארוכה של עורכי דין שהינם מומחים בדיני מקרקעין, לשמור על זכויות המקרקעין של לקוחותיו ולוודא שאלה יפיקו את מירב התועלת מנכסי נדל"ן בהם הם מחזיקים או מעוניינים למכור.
 
הטבת מס שבח
בפשיטא, הרציונל העומד בבסיסה של ההוראה הקבועה בסעיף 48א(ה) לחוק שעניינה 'פריסת מס שבח', הינו כי כשם שהרווח המופק מהמכירה נצבר על פני שנים, כך יהיה זכאי המוכר להכיר בהכנסתו מן הרווח על פני שנים ואולם ההוראה דנן מגבילה את שנות פריסת ההכנסה מהמכירה לארבע שנים בלבד או למספר השנים שהנכס הוחזק על ידי המוכר, עובר למועד המכירה, לפי הנמוך מבניהם. כך למשל, שעה בה הנכס נרכש ונמכר לאחר שנתיים, יהיה זכאי המוכר לפרוס את הרווח על פני שנתיים בלבד ותו לא ואילו שעה בה הנכס נמכר לאחר שש שנים, לדוגמא, ממועד רכישתו, יהיה זכאי המוכר לפרוס את הרווח על פני ארבע שנים לכל היותר.
 
פריסת הרווח על פנים שנים משמעותה גזירת שיעור המס משיעור המס החל על הכנסותיו של המוכר, כקבוע בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], תשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") קרי, על פי מדרגת המס השולי שחלה על ההכנסה של המוכר. על כן, הטבת פריסת מס השבח אינה מיטיבה לכאורה עם אלו אשר מדרגת המס החלה על הכנסותיהם הנה מהמדרגה הראשונה (31%) והלאה וזאת מהטעם ששיעור המס החל כחוק על מכירת המקרקעין הינו 25%. אולם, ישנם מקרים רבים בהם פריסת מס השבח הינה קריטית במונחים כלכליים. כך למשל, על אדם המבוגר מגיל 60 חל שיעור מס מופחת – 10%. בתוך כך, עת יבקש הוא למכור את נכסו ולפרוס את התמורה שנצמחה לו, יהיה זכאי לעשות כן ולשלם עבור התמורה החייבת במס מהמכירה, מס בשיעור 10% בלבד וזאת כאמור, על פני שנים. נוסף על האמור, ישנם עוד מקרים ייחודיים רבים המזכים את המוכר בהטבות קריטיות בבחינת שיעורי המס. כך למשל, במכירת מקרקעין שנרכשו לפני 7.11.2001 חל שיעור מס הגבוה מ 25% וזאת לעומת המס החל על מקרקעין שנרכשו לאחר המועד דנן. על כן, לאדם שרכש מקרקעין עובר ל-7.11.2001 הטבת פריסת מס השבח הינה בשורה של ממש, שכן, יהיה זכאי הוא לשלם מס בשיעור מופחת באופן משמעותי וזאת בכפוף לכך שהמס על הכנסתו הינו במדרגה הנמוכה. בנוסף, סוגיית פריסת מס השבח עת המקרקעין נמכר על ידי בני זוג, נידונה בפסיקה וזו העמיקה בשאלת זכותם של כל אחד מבני הזוג לפרוס את מס השבח בהתאם לשיעור המס החל על הכנסותיו. בעניין זה ההלכה הנוהגת הינה כי בני זוג זכאים לחלק את התמורה ולבצע את הפריסה כקבוע בחוק וכמפורט לעיל. ראוי להדגיש כי הטבת פריסת מס השבח שמורה ליחידים ואינה מיועדת לפעילות מכירת מקרקעין על ידי חברות, אלא שמורה היא, לנוכח הרציונל העומד בבסיסה, לאדם פרטי המוכר את נכסיו.
 
בנוסף, ראוי להבהיר כי להטבת מס השבח פנים רבות וניתן להסתייע בהוראה הקבועה בחוק, בהתאם לנסיבות שונות ורבות אשר לא פורטו לעיל ואשר תלויות כאמור בקריטריונים רבים המאפיינים את בעל הנכס ואת אופן רכישתו. עוד יצוין כי הזכאות לפריסת מס השבח מותנית בהגשת דו"חות לפי סעיף 131 לפקודה, עבור שנות המס לגביהן מבוקשת פריסת המס. כמו כן, נדרש כי מוכר המקרקעין המבקש את ההטבה, יציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין בעת הגשת השומה העצמית, בקשה מפורשת לפריסת השבח וזאת בצירוף כלל האסמכתאות הנדרשות - הגשת מסמכים אלו כדין הנה כתנאי לקבלת ההטבה הנידונה.
 
משרדנו הינו בעל ניסיון של עשרות שנים בתחום וידע לתת לכבודכם את מלוא השירות הכרוך בקבלת הטבת 'פריסת מס שבח' וזאת החל מעריכת כלל המסמכים המתחייבים, יצירת קשר עם הגורמים הרלבנטיים לצורך הגשתם של המסמכים, תכנון תשלום המס כדין והכל במטרה לסייע לכם ולתת את המלוא הליווי המתחייב לצורך השלמת הליך פריסת מס השבח, בדיוק, במסירות ובתוצאה באיכות מקסימאלית.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 3.25 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט קבע לאחרונה כי יש לראות במכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי - קראו כאן בהרחבה בעניין [ע"מ 58172-01-16 בניזרי נ' פ"ש ירושלים 3].

סיווג אופציה ייחודית במקרקעין

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

סיחור אופציה תוך התחייבות הרוכש לממש את האופציה אינה פוגעת בסיווגה כ-"אופציה ייחודית במקרקעין" - קראו כאן בעניין ע"א 2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח'.

פיצוי בעקבות פינוי מקרקעין פטור ממס

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט המחוזי נדרש לשאלה האם מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לחזור בו מהחלטתו לסווג מכירת בית הורי העוררים כ"זכות במקרקעין". במידה וכן, יידרש בית המשפט לשאלה האם אכן מדובר ב"זכות במקרקעין" או לאו (13864-04-18 וויס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (מרכז).

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם