מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן


      האם חובות עבר של בעלים קודמים מותרים כהוצאה בת ניכוי לצורך חישוב מס שבח?

 
פסק הדין ו"ע 43873-12-18 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח תל אביב 1 דן בשאלה האם הוצאות ארנונה והיטלי תיעול שהוצאו בגין חובות העבר של המחזיקים הקודמים בנכס מותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963?
 
בשנת 2004 אישר ביהמ"ש המחוזי בת"א הסכם רכישה שנחתם כשנה קודם לכן בין חברת קיסריה השקעות בע"מ ("העוררת") לכונס הנכסים של חברת רובע השעון יפו-תל אביב בע"מ, במסגרתו נרכשו זכויותיה במקרקעין של האחרונה תמורת סכום של כ-29 מיליון ₪. בשנת 2017 נחתם הסכם מכר בין העוררת לבין עו"ד גלית קליין ("הרוכשת")  במסגרתו נמכרו אותן הזכויות בתמורה ל-200 מיליון ₪. בגין הנכס נצברו חובות ארנונה בגובה של כ-1.4 מיליון ₪ אשר מקורם בתקופה בה הוחזק הנכס על ידי צד ג' טרם נרכש הנכס על ידי העוררת ("חוב הארנונה"). העוררת התחייבה לשלם חובות אלה כחלק מהסכם רכישת הזכויות בנכס, שכן תשלום החובות היה הכרחי בכדי לשמר את זכויות החכירה שהיו לעוררת בנכס.
 
במסגרת הערר מבקשת העוררת לנכות מהשבח שנוצר לה את הסכומים ששילמה בגין חוב הארנונה. לטענת העוררת יש להכיר בחובות העבר בגין הארנונה כהוצאה שהוצאה "במכירת הזכות" וכפועל יוצא יש להתירה בניכוי לפי סעיף 39 רישא או סעיף 39(9) לחוק, שכן לולא ביצעה תשלום זה היה קיים חשש ממשי מסיכול העסקה על ידי בעלי המקרקעין. טענות דומות הועלו מצד העוררות בגין הוצאות היטלי תיעול בסך 700 אלף ₪ אותם שילמה העוררת ואשר נבעו אף הם מהתקופה טרם רכישת הזכויות בתקופה בה הוחזק הנכס בידי הבעלים הקודמים. מנהל מס שבח תל אביב ("המשיב") טען כי תשלום ההוצאות ע"י המערערת נבע משיקוליה שלה וכי ניכוי תשלומים אלו מחבות מס השבח של העורר אינה מתיישבת עם תכלית סעיף 39 לחוק. כמו כן, טען המשיב כי ארנונה אינה הוצאה שוטפת בת ניכוי מכוח סעיף 39, וכן לא הוכח טיבם ומהותם של היטלי התיעול כהוצאה הונית. לחלופין, טען המשיב כי דינם של התשלומים הללו כתמורה נוספת הנכללת במחיר רכישת הנכס, עליו חלים מיסי שבח ורכישה, וזאת לאור העובדה שעל הסכומים הללו לא שולמו מיסים בעת רכישת הנכס. התרת ניכוי ההוצאות כחלק מעסקת המכירה, תפגע בעקרון רציפות מס השבח ולפגיעה בקופה הציבורית. למען הסר ספק, בין הצדדים לא הייתה כל מחלוקת לגבי גובה סכומי הארנונה והיטלי התיעול והפיתוח אשר נצמחו בתקופת הבעלים הקודמים. על כן, הוחלט כי הערר יתמקד בשאלה העקרונית – האם ניתן לנכות מן השבח שנוצר במכירת נכס את חובות עבר אשר נצברו בו.
 
החלטת הועדה: ועדת הערר דחתה הערר על כלל טענותיו
בפתח דבריה הבהירה השופטת סרוסי כי משעה שמדובר על חובות עבר שנצברו על הנכס על ידי בעליו הקודמים, כאשר העוררת התחייבה בחוזה על פירעונם, הרי שמיקומם הגיאומטרי של אותם התשלומים ששילמה העוררת אינם במישור ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק, אלא במישור "שווי הרכישה", יש לחשב את מס השבח במסגרת עסקת המכר בהתאם לעקרון כלל התמורות בעסקאות רכישת נכסים. אולם, כאשר מדובר על חובות עבר שנצברו בתקופת החזקתם של הבעלים הקודמים, ולעוררת לא הייתה כל התחייבות חוזית כלפי הבעלים הקודמים לשלם את החובות הללו, וכן אילו לא היו כל חובות עבר בגין תקופת ההחזקה כל העוררת, אזי בהחלט קיימת אפשרות עניינית לדון בתחולתם של סעיף 39 רישא וסעיף 39(3) לחוק. אך כאמור זה אינו המצב במקרה זה, וכלל טענות העוררות נדחו על הסף.
 
על פניו, פסק דין זה עשוי לפתוח את האפשרות לדון בחובות שצברו בעלי נכס בעבר כבני ניכוי מן השבח הנדרש בתשלום, אך אין לראות באמירות אלו כקביעת מסמרות בעניין.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4.66 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מעסיקי עובדים זרים ללא רישיון זכאים לשיעורי היטל מופחתים

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט העליון הכריע סופית: שיעור "היטל עובדים זרים" אשר ישולם בגין העסקת עובדים זרים ללא רישיון שווה לשיעור ההיטל שישולם בגין העסקת עובדים זרים ברישיון.

משבר הקורונה והשלכותיו

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

הלוואת בעלים או דיבידנד?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט נדרש להכריע בעניין 67285-01-18 זימרמן נ' פקיד שומה נתניה בשלוש סוגיות אשר היוו את בסיס המחלוקת בין הצדדים: כיצד יש לסווג את יתרת העודפים בסך 2,200,000 ₪ - דיבידנד או הלוואה? האם ייחוס משיכת יתרת העודפים בתאריך 31.12.12 נעשה כדין? האם ניתן לחייב בריבית בגין יתרת החוב מכוחו של סעיף 3(ט)(1) לפקודה?

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם