מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן


בית המשפט קבע שרכישה ומכירה של דירות רבות הינו עסק

פסק הדין ע"מ 18-07-30850 בובליל נ' מנהל מע"מ עכו עסק בערעור על החלטת מנהל מע"מ עכו ("המשיב"), אשר קבע כי מר יצחק בובליל ("המערער"), הוא "עוסק" בהתאם להוראות סעיפים 52,54 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 ("חוק מע"מ"), בהתאם לפעילותו בתחום הנדל"ן. עמדת המערער הייתה כי פעילותו אינה עסקית ולכן אינה מחייבת את רישומו כ-"עוסק".
 
מר בובליל זכה במסגרת הגרלת לוטו שנערכה בשנת 1997 בסכום של 12 מיליון ₪. בטרם הזכייה, הייתה ברשות המשפחה דירה ביישוב שלומי אשר נרכשה בשנת 1994. בשנת 1999 רכש המערער בית מגורים עבורו ועבור משפחתו בנהריה. עוד קודם לכן, בשנת 1998 רכש דירה ברחוב הרצל בנהריה ובין השנים 2001-2004 בנה בנכס זה 5 דירות ("הבניין בהרצל"). בשנים 2005-2008 המערער השכיר את הדירות בבניין ודיווח לפקיד השומה על הכנסותיו. כמו כן, במהלך אותן השנים העביר המערער 4 מן הדירות בבעלותו לילדיו ללא תמורה וכן מכר דירה נוספת לצד ג'. העברת הדירות לילדיו דווחה למיסוי מקרקעין וזיכתה בפטורים ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. לאורך השנים הדירות שהועברו לילדים נמכרו בפטור ממס. בשנת 2007 רכש המערער בית פרטי ברחוב "קרן היסוד" בנהריה והשכיר אותו במשך 3 שנים. לאחר מכן, בנה בניין בעל 12 דירות מגורים, מתוכן העביר 3 דירות לילדיו במועד מוקדם ו-2 דירות הועברו לילדיו במועד מאוחר יותר - כולן הועברו ללא תמורה וקיבלו פטור ממס. כמו כן, המערער מכר 7 דירות בקרן היסוד (הגם שעסקה אחת בוטלה בסופו של דבר). בסה"כ ביצע המערער כ-17 עסקאות מכירה (מתוכן 2 שבוטלו), ו-5 עסקאות קניה. בגין דיווחיו של המערער למשרדי מיסוי מקרקעין, קיבל המערער מענק לפי פרק י"ב לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקת להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016, עבור שתי עסקאות נוספות שילם המערער במס שבח.
 
טענות הצדדים
עמדת המשיב את המערער כ-"עוסק", לאור פעילותו הענפה בתחום הנדל"ן ובעיקר כמות העסקאות שביצע, תדירותן, ההיקפים הכספיים של פעילותו, רכישת זכויות הבנייה ופעולתיו להשבחת נכסיו. בנוסף, נטען כי עסקאותיו של המערער עם ילדיו הינן מלאכותיות (לצורך הוכחת מיומנותו ובקיאותו בתחום). מנגד, המערער טען כי ניתן משקל רב לכמות העסקאות ללא הבחנה נדרשת בין כל עסקה. אין לקחת בחשבון את עסקאות העברת הדירות בין קרובים (ילדיו), אשר לא שוקללו בחישוב המס שערך. בנוסף, טען כי מכירת הדירות בקרן היסוד אינן רלוונטיות. בצד עסקאות הרכישה, יש להתייחס רק לקניית הבתים שהיוו בעתיד קרקע לבניית הבניינים (ברחובות הרצל וקרן היסוד). משכך מצביעות הנסיבות כי מכירת הדירות היוותה מכירה הונית בידי אדם פרטי ואינן בעלות אופי עסקי.
 
החלטת בית המשפט
בית המשפט קיבל את עמדת המשיב לפיה יש לראות במערער כ-"עוסק". ההלכה כי יש לנקוט בגישה מרחיבה בפרשנות המושגים "עסקה" ו-"במהלך עסקיו" (כחלק מהגדרת "עוסק"), בהתאם למבחני העזר שנקבעו בפסיקה. ביהמ"ש החיל את מבחני העזר בעניין זה - מבחן טיב הנכס - בית המשפט קיבל חלק מטענות המערער וקבע כי אין לייחס את כלל עסקאות הרכישה לפעילות עסקית. מנגד, רכישת שני נכסים עם זכויות בניה, שהובילו לבניית שני בניינים, אשר הניבו 17 דירות מלמדת על גוון עסקי. עוד נקבע כי המערער קיים מנגנון עסקי. בבחינת כמות ותדירות העסקאות קבע ביהמ"ש כי בתקופה של כ-5 שנים נערכה כמות בלתי מבוטלת של עסקאות מכירה המעידות על גוון פעילות עסקי. כך גם החלת יתר מבחני העזר בעניין דנן –ובהם היקף כספי נרחב, החזקת הנכסים לתקופות קצרות בטרם מכירתם, מבחן ייעוד התמורה מצביע על כך שהתמורה שנתקבלה שימשה את המערער להמשך עיסוקיו בנדל"ן. כל הנסיבות הנ"ל הובילו למבחן העל שקבע כי מבט "ממעוף הציפור" מעיד כי המערער מנהל עסק יזמות נדל"ן ויש להגדירו כ-"עוסק". ביהמ"ש קבע כי העברת דירות לילדי המערער הונחתה משיקולי מס בלבד ולא הוכח אחרת. מעדות המערער עולה כי ילדיו היו אמורים להעביר את כספי התמורה בגין הדירות לחשבונו הפרטי, באופן המלמד כי מטרת העסקאות להתחמק מתשלום מס.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 5 גולשים

עשוי לעניין אתכם

החשש ברפורמת גביית המס רק על פי צווי שומה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

נבקש לעדכנכם כי מנהל רשות המסים מבקש לקדם רפורמה ולתקן במסגרת חוק ההסדרים את פקודת מס הכנסה באופן שיאפשר לרשויות המס להוציא צווי שומה לעסקים בלא ביקורת שיפוטית ולנקוט מכוחם בהליכי גביה עוד טרם שמיעת טענותיו של הנישום כנגד המס הנדרש ממנו בפני בית המשפט.

דיבידנד בין חברות שמקורו ברווחי שערוך

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

האם סכומי כסף המחולקים מחברות בנות לחברת אם, הנובעים מרווחי שערוך, הינם בגדר דיבידנד "שמקורו בהכנסות" אצל חברת האם? קראו כאן בהרחבה בנושא.

חוב עבר של בעלים קודמים כהוצאה לצורך חישוב מס שבח

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

פסק הדין ו"ע 43873-12-18 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח תל אביב 1 דן בשאלה האם הוצאות ארנונה והיטלי תיעול שהוצאו בגין חובות העבר של המחזיקים הקודמים בנכס מותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963?

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם