מאת:

בית המשפט קבע שרכישה ומכירה של דירות רבות הינו עסק

פסק הדין ע"מ 18-07-30850 בובליל נ' מנהל מע"מ עכו עסק בערעור על החלטת מנהל מע"מ עכו ("המשיב"), אשר קבע כי מר יצחק בובליל ("המערער"), הוא "עוסק" בהתאם להוראות סעיפים 52,54 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 ("חוק מע"מ"), בהתאם לפעילותו בתחום הנדל"ן. עמדת המערער הייתה כי פעילותו אינה עסקית ולכן אינה מחייבת את רישומו כ-"עוסק".
 
מר בובליל זכה במסגרת הגרלת לוטו שנערכה בשנת 1997 בסכום של 12 מיליון ₪. בטרם הזכייה, הייתה ברשות המשפחה דירה ביישוב שלומי אשר נרכשה בשנת 1994. בשנת 1999 רכש המערער בית מגורים עבורו ועבור משפחתו בנהריה. עוד קודם לכן, בשנת 1998 רכש דירה ברחוב הרצל בנהריה ובין השנים 2001-2004 בנה בנכס זה 5 דירות ("הבניין בהרצל"). בשנים 2005-2008 המערער השכיר את הדירות בבניין ודיווח לפקיד השומה על הכנסותיו. כמו כן, במהלך אותן השנים העביר המערער 4 מן הדירות בבעלותו לילדיו ללא תמורה וכן מכר דירה נוספת לצד ג'. העברת הדירות לילדיו דווחה למיסוי מקרקעין וזיכתה בפטורים ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. לאורך השנים הדירות שהועברו לילדים נמכרו בפטור ממס. בשנת 2007 רכש המערער בית פרטי ברחוב "קרן היסוד" בנהריה והשכיר אותו במשך 3 שנים. לאחר מכן, בנה בניין בעל 12 דירות מגורים, מתוכן העביר 3 דירות לילדיו במועד מוקדם ו-2 דירות הועברו לילדיו במועד מאוחר יותר - כולן הועברו ללא תמורה וקיבלו פטור ממס. כמו כן, המערער מכר 7 דירות בקרן היסוד (הגם שעסקה אחת בוטלה בסופו של דבר). בסה"כ ביצע המערער כ-17 עסקאות מכירה (מתוכן 2 שבוטלו), ו-5 עסקאות קניה. בגין דיווחיו של המערער למשרדי מיסוי מקרקעין, קיבל המערער מענק לפי פרק י"ב לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקת להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016, עבור שתי עסקאות נוספות שילם המערער במס שבח.
 
טענות הצדדים
עמדת המשיב את המערער כ-"עוסק", לאור פעילותו הענפה בתחום הנדל"ן ובעיקר כמות העסקאות שביצע, תדירותן, ההיקפים הכספיים של פעילותו, רכישת זכויות הבנייה ופעולתיו להשבחת נכסיו. בנוסף, נטען כי עסקאותיו של המערער עם ילדיו הינן מלאכותיות (לצורך הוכחת מיומנותו ובקיאותו בתחום). מנגד, המערער טען כי ניתן משקל רב לכמות העסקאות ללא הבחנה נדרשת בין כל עסקה. אין לקחת בחשבון את עסקאות העברת הדירות בין קרובים (ילדיו), אשר לא שוקללו בחישוב המס שערך. בנוסף, טען כי מכירת הדירות בקרן היסוד אינן רלוונטיות. בצד עסקאות הרכישה, יש להתייחס רק לקניית הבתים שהיוו בעתיד קרקע לבניית הבניינים (ברחובות הרצל וקרן היסוד). משכך מצביעות הנסיבות כי מכירת הדירות היוותה מכירה הונית בידי אדם פרטי ואינן בעלות אופי עסקי.
 
החלטת בית המשפט
בית המשפט קיבל את עמדת המשיב לפיה יש לראות במערער כ-"עוסק". ההלכה כי יש לנקוט בגישה מרחיבה בפרשנות המושגים "עסקה" ו-"במהלך עסקיו" (כחלק מהגדרת "עוסק"), בהתאם למבחני העזר שנקבעו בפסיקה. ביהמ"ש החיל את מבחני העזר בעניין זה - מבחן טיב הנכס - בית המשפט קיבל חלק מטענות המערער וקבע כי אין לייחס את כלל עסקאות הרכישה לפעילות עסקית. מנגד, רכישת שני נכסים עם זכויות בניה, שהובילו לבניית שני בניינים, אשר הניבו 17 דירות מלמדת על גוון עסקי. עוד נקבע כי המערער קיים מנגנון עסקי. בבחינת כמות ותדירות העסקאות קבע ביהמ"ש כי בתקופה של כ-5 שנים נערכה כמות בלתי מבוטלת של עסקאות מכירה המעידות על גוון פעילות עסקי. כך גם החלת יתר מבחני העזר בעניין דנן –ובהם היקף כספי נרחב, החזקת הנכסים לתקופות קצרות בטרם מכירתם, מבחן ייעוד התמורה מצביע על כך שהתמורה שנתקבלה שימשה את המערער להמשך עיסוקיו בנדל"ן. כל הנסיבות הנ"ל הובילו למבחן העל שקבע כי מבט "ממעוף הציפור" מעיד כי המערער מנהל עסק יזמות נדל"ן ויש להגדירו כ-"עוסק". ביהמ"ש קבע כי העברת דירות לילדי המערער הונחתה משיקולי מס בלבד ולא הוכח אחרת. מעדות המערער עולה כי ילדיו היו אמורים להעביר את כספי התמורה בגין הדירות לחשבונו הפרטי, באופן המלמד כי מטרת העסקאות להתחמק מתשלום מס.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 5 גולשים

עשוי לעניין אתכם

תיקון תקנות מס רכוש - אפריל 2024

מאת: אלי דורון, עו"ד

ב-9.4.24 פורסמו תיקונים לתקנות מס רכוש תקנות מס רכוש וקרן פיצויים. כל הפרטים במאמר>>

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

פיצוי ממס רכוש בגין מיזמים שלא יצאו אל הפועל עקב המלחמה

מאת: אלי דורון, עו"ד

האם הנזקים העקיפים שנגרמו לבעל עסק כתוצאה מביטול, דחייה, או סיכול של מיזם אשר לא יצא לפועל כתוצאה מהמלחמה, הינו נזק בר פיצוי במסלול האדום?

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מסלול אדום לבוקרים, בעלי עדרי בקר בקו העימות

מאת: אלי דורון, עו"ד

את התביעות במסלול האדום יש לקדם ללא דיחוי, מועד הגשת התביעות נגזר משורה של פרמטרים, אם כי אין בנמצא צורך ב"הפסקת פעילות" שכן התקנות אינן דורשות הפסקת פעילות בענף החקלאות.

10/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.