מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן


ביום 15.1.20 ניתנה פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין אליטם וקינג ג'ורג' (להלן: "המערערות") אשר דחתה ערעור בנושא הטלת חבות מע"מ בעת מכירת זכויות במקרקעין.
 
בשנת 1994 רכשה אליטם זכויות בנכס מקרקעין ברחוב קינג ג'ורג' בתל אביב עליהם היה בנוי מבנה שווי ממשפחת רמתי בתמורה לכ-600 אלף דולר, במטרה להרוס את המבנה הקיים, ולבנות מבנה מגורים חדש עם קומת מסחר. לאחר חתימת החוזה ותשלום כ-200 אלף דולר, נתגלעה מחלוקת בין הצדדים בנושא האחריות לתשלום היטלי ההשבחה ודמי היוון, בעקבותיה, נכנסו הצדדים להליכים משפטיים ארוכי שנים (כ-15 שנים), אשר עיכבו את מימוש תכנית ההריסה והבנייה החדשה עד שהביאו לביטול העסקה. במהלך התקופה בה נדונו ההליכים בבית המשפט הושכר המבנה לצורך הפעלת מרכול. בשנת 1998 מכרה אליטם מחצית מזכויותיה לחברת קינג ג'ורג' עבור 500 אלף דולר ולאחר מכן נרשמו אליטם וקינג ג'ורג' כעוסקים מורשים בנפרד, וכ-"איחוד עוסקים" יחדיו. בשנת 2009, נחתם הסכם למכירת הנכס לשוכרת אשר הפעילה את המרכול תמורת 1.7 מיליון דולר, כאשר במסגרת החוזה נקבע תנאי מתלה אשר דרש את סיומם כלל ההליכים המשפטיים עד לתאריך יעד עליו הוסכם. תנאי זה לא התקיים ועסקה זו בוטלה. בשנת 2012 נחתם הסכם פשרה עם משפחת רמתי, במסגרתו שילמה אליטם 4.7 מיליון ₪ נוספים, והקרקע נמכרה ע"י המערערים לרוכשים פרטיים תמורת כ9.4 מיליון ₪. עסקה זו עומדת בבסיס הערעור.
 
טענות הצדדים
המערערות דיווחו לרשויות המע"מ לגבי החלק היחסי מן המקרקעין שהושכר במהלך השנים לצורך הפעלת המרכול כ-"ציוד" החייב במע"מ. בנוסף, טענו המערערות כי מכירה של זכויות הבניה הגלומות בנכס אינה חייבת במע"מ, שכן לא התבצעה "עסקה" כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: "החוק"), ועל כן אינן חייבות במע"מ כלל משום שפעילותיהן לא עלו לכדי עסק, אמנם זאת הייתה הכוונה הראשונית, אולם עקב ההליכים המשפטיים מול בעלי הנכס, לא נמכרו המקרקעין במסגרת פעילות עסקית, וכן הנכס לא שימש לפעילות עסקית על ידן. כמו כן ציינו המערערות כי לא נוכה מס תשומות בגין הרכישה.
 
החלטת ביהמ"ש
ביהמ"ש בחן את קיומם של מבחנים שונים לקיום "עסק", וקובע כי הגם שעיקר פעילותה העסקית של אליטם מתבצעת בארה"ב, אין לשלול את קיומה של פעילות הונית בישראל, שכן לאליטם לא הייתה פעילות עסקית בישראל. נתונים נוספים שביהמ"ש לקח בחשבון בעת קבלת ההחלטה הם העובדה שאחת הרכישות ממשפחת הרמתי הייתה במסגרת עסקת קומבינציה וכן באמצעות מימון זר. למרות כל הסיבות שציין ביהמ"ש לעיל, ועל אף העובדה שהתוכנית העסקית לא יצאה לפועל במשך 18 שנים, קבע ביהמ"ש כי מדובר בעסקת מכר במקרקעין ע"י עוסק בעסקו. ביהמ"ש פירט את החלטתו בסיבות הבאות: ראשית, בדו"חות הכספיים של אליטם וקינג ג'ורג' לאורך השנים המקרקעין הוצג כמלאי/רכוש שוטף, ופעילות החברה במסמכי ההתאגדות נרשמה בייזום ובבנייה בתחום הנדל"ן. שנית, בכל אחד ממועדי מכירת הזכויות המערערות נתבקש טופס 50 עבור מס שבח של בעת מכירת זכויות במקרקעין. כמו כן, בכל אחת מן העסקאות לאורך שרשרת המכירות משנת 1994 ועד 2012, הוצאו חשבוניות מס בגינן היה מרכיב מע"מ, בכל ההוצאות שנבעו מן המבנה נוכה מס תשומות באופן שוטף. בנוסף מס הרכישה ברכישה שהתבצע ע"י קינג ג'ורג' חושב ללא תוספת מע"מ, בהתאם לנוהג אצל עוסק מורשה. לאור כל האמור, קובע ביהמ"ש כי מצגי ודיווחי המערערות לאורך כל התקופה הנ"ל מעידים על מיזם בעל אופי עסקי, והן לא הצליחו להוכיח אחרת, ומשכך – מכירת הנכס התבצעה במסגרת עסקית וחייבת במע"מ. הערעור נדחה. 
 
ע"מ 12491-02-17 אליטם בע"מ נ' אגף מס קניה ומע"מ – תל אביב

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 4 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

החשש ברפורמת גביית המס רק על פי צווי שומה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

נבקש לעדכנכם כי מנהל רשות המסים מבקש לקדם רפורמה ולתקן במסגרת חוק ההסדרים את פקודת מס הכנסה באופן שיאפשר לרשויות המס להוציא צווי שומה לעסקים בלא ביקורת שיפוטית ולנקוט מכוחם בהליכי גביה עוד טרם שמיעת טענותיו של הנישום כנגד המס הנדרש ממנו בפני בית המשפט.

דיבידנד בין חברות שמקורו ברווחי שערוך

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

האם סכומי כסף המחולקים מחברות בנות לחברת אם, הנובעים מרווחי שערוך, הינם בגדר דיבידנד "שמקורו בהכנסות" אצל חברת האם? קראו כאן בהרחבה בנושא.

חוב עבר של בעלים קודמים כהוצאה לצורך חישוב מס שבח

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

פסק הדין ו"ע 43873-12-18 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח תל אביב 1 דן בשאלה האם הוצאות ארנונה והיטלי תיעול שהוצאו בגין חובות העבר של המחזיקים הקודמים בנכס מותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963?

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם