מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דור אלקריף, משפטן


בעת האחרונה ניתן פסק דין מפתחו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב העוסק באופציה שניתנה למארגן של קבוצות רכישה ונקבע כי אין להטיל מס רכישה על אופציה לרכישה במסגרת ארגון קבוצת רכישה. על אף שתחום קבוצות הרכישה מלווה אותנו שנים רבות במספר והמחוקק הניח ידו על מספר סוגיות שונות ומגוונות שנתגלו במרוצת השנים, מפעם לפעם אנו נעמוד בפני שוקת שבורה, שרק פנייה לערכאות השונות תוכל להאיר את עינינו.
 
במקרה דנן, מארגן של קבוצות רכישה (להלן: "המארגן") מאתר קרקע מסוימת ומעוניין לרכוש את הקרקע מבעלי זכויות בה (להלן: "הבעלים") על מנת ליזום ולארגן קבוצת רכישה. המחיר בין הצדדים מוסכם, אך אין ביכולתו של המארגן, בינתיים, לרכוש את הקרקע נשוא הסכם זה משום שהרוכשים הפוטנציאליים אשר ירכיבו את קבוצת הרכישה (להלן: "חברי הקבוצה" או "רוכשי הזכויות") אינם מאורגנים בנקודת זמן זו. אנו פוגשים לראשונה את סוגיית האופציה בנקודת הזמן שבה המארגן מתחבט במספר שיקולים תכנוניים ו/או כלכליים. מחד גיסא, המארגן אינו מעוניין ברכישת הקרקע מבלי שיהיו בעורפו רוכשי הזכויות מאוגדים כקבוצה, ומאידך גיסא הוא אינו מעוניין להשיב פניו לריק, שכן יעמול לשם ארגון הקבוצה, והקרקע אינה משוריינת לו.
 
לשם כך, המארגן משתמש באופציה ככלי אשר נתפס כמקובל ולגיטימי, הן ברשויות המס, והן בעיני המחוקק. לשם ההבהרה, זכות האופציה היא זכות לרכוש את הקרקע במחיר מוסכם מראש בתוך פרק זמן מסוים. חשוב לציין, יש אופציות שכרוכות בתשלום ויש אופציות שאינן כרוכות בתשלום. במידה ומדובר באופציה שאינה כרוכה בתשלום, לא מתקיים אירוע מס, אולם במידה והאופציה כרוכה בתשלום שלא עולה יותר מ-5% מהשווי הכולל של הקרקע, אזי יתקיים אירוע מס על אותם חמישה אחוזים ולא על שווי הרכישה הכולל של הקרקע. נקדים אחרית לראשית ונאמר כי במסגרת הסכם האופציה המארגן קיבל זכות נוספת - הוא קיבל את הזכות להעביר ו/או למכור ו/או להמחות ו/או לסחר את אותה זכות לצדדים שלישיים, ובמקרה דנן, לחברי הקבוצה. דהיינו, המארגן לא ירכוש את הקרקע, אלא הוא קיבל את הזכות לרכוש אותה והוא יעביר את אותה זכות האופציה לחברי הקבוצה לכשיתגבשו, והם, כשלעצמם, יממשו את האופציה וירכשו את הקרקע. טרם בחינת היבטי המיסוי בעסקאות אופציה, נציין תחילה כי רוכשי הזכויות, ככל שיהיו, אינם בוחרים לקחת חלק לשווא בפרויקט נשוא מאמר זה. קרי, האדם הסביר לא ייכנס להרפתקה ויחתום על הסכם עם עשרות אנשים ללא הכרות מוקדמת לרכישת חלק מסוים בקרקע, מבלי לדעת מה טובתו האישית שיפיק משיתוף הפעולה כאמור. אותו אדם סביר יחפוץ בידיעה שבסוף הדרך המשותפת יהיה לנגד עיניו פרויקט או חזון של פרויקט גמור, ובו דירה ו/או שטח מסחרי בבעלותו. לרוב, רוכשי הזכויות יידרשו עוד בשלב מקדמי שיציגו בפניהם מידע אודות הפרויקט כגון: תכנון ראשוני, אומדן של עלויות, הערכה של לוחות הזמנים וידיעה בדבר גוף מממן של הפרויקט. רוצה לומר, מלאכת המארגן מרובה ועליו להסתייע במספר אנשי מקצוע ולשאת בשכרם או, לכל הפחות, להתחייב שכאשר העסקה תצא לפועל, הם אלה שיתקשרו עם חברי הקבוצה בעסקה ובכך המארגן מבטיח את הצלחת הפרויקט לעיל.
 

במקרה דנן, רשויות המס סבורות כי המארגן חרג מגבולותיו ומטיחות בו כי אינו עוד מארגן סביר, אלא יזם לכל דבר ועניין, לכאורה. משמע, רשויות המס אינן רואות את המארגן כמי שקיבל את הזכות לרכוש את הקרקע על מנת לסחר בזכות לחברי הקבוצה והם אלה שרכשו את הקרקע בפועל, אלא כיזם שרכש את הקרקע ומכר לבעלים יחידות דיור גמורות. לטענת רשויות המס, מתקיימים שני אירועי מס - בפעם הראשונה מתרחש אירוע מס אשר בגינו ישלם היזם מס רכישה כאשר הוא רוכש את הזכויות; ובפעם השנייה ישלמו חברי הקבוצה כאשר רוכשים את הדירות מהיזם. לפי קביעתו של בית המשפט המחוזי, רשות המיסים צריכה למסות את הרווחים שנובעים מהפעילות הכלכלית ולא לסכל ו/או להפריע לפעילות הכלכלית של קבוצות הרכישה. הוסיף בית המשפט בפסיקתו וקבע שמי שהצטרף לקבוצת הרכישה, לא יכול היה לעשות כן אלא אם התחייב מלכתחילה שהוא יממש את האופציה וילך יד ביד עם שותפיו לפרויקט לתהליך של בניה משותפת. לאור פסיקת ביהמ"ש אנו למדים כי עסקינן באירוע מס אחד - אופציה נשוא מאמר זה היא אופציה שנרכשה על ידי מארגן וסוחרה, ועליה המארגן לא היה צריך לשלם מס רכישה כרוכש הזכויות, ומי שביצע את רכישת הזכויות בפועל הינם חברי הקבוצה שהתגבשו לשם רכישת הקרקע וייזום וקידום הפרויקט.  

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם