מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד; דנה מקמל, משפטנית


 
עסקת קומבינציה היא עסקת נדל"ן שהתמורה בגינה אינה מועברת במזומן אלא בשירותי בניה. נהוג לראות עסקת קומבינציה כעסקת סחר חליפין (ברטר). במסגרת עסקת קומבינציה בעל המקרקעין מוכר חלק יחסי מהקרקע ליזם והיזם בתמורה לקרקע זו יעניק לבעל הקרקע חלק מהדירות שעתידות להיבנות. את הדירות שאותן קיבל הקבלן כחלק מהעסקת הקומבינציה ימכור לרוכשי הדירות ובכך יפיק רווחים. עסקה מסוג זה מטיבה עם קבלנים שכן לעיתים אין בידם את המזומנים הדרושים לצורך ביצוע העסקה.
 
בשל העובדה שבעסקת קומבינציה אין תמורה שמועברת במזומן, עולה השאלה כיצד מנהל מיסוי מקרקעין צריך לקבוע את השווי של עסקאות מסוג זה. שאלה זו חשובה מכיוון שמיסוי הוא גורם משמעותי בקביעת המחיר הסופי שישלם הרוכש עבור הדירה. לאורך השנים התפתחו מספר גישות לצורך מענה על שאלה זו:
 
אחת הדרכים על מנת לדעת כמה שווה העסקה היא בדיקת מגרשים דומים שבהם עסקת קומבינציה התבצעה במזומן באזור העסקה הרלוונטית ובהתאם לחשב את החלק היחסי שקיבל היזם בעסקה. גישה זו אינה רווחת בקרב רשויות מיסוי המקרקעין וכמעט ולא נעשה בה שימוש.
דרך נוספת היא ביצוע השוואה בין הדירות שקיבל בעל הקרקע, לבין שווי דירות מוגמרות ומוכנות באזור העסקה ומכך מפחיתים את שווי הקרקע. בהתאם לגישה זו בעל הדירה ממוסה כבר בעת חתימת עסקת הקומבינציה על רכיבים שכלל לא הפיק, דוגמת – הריווח הקבלני והיזמי שאותם יממש בפועל רק אם וכאשר ימכור את הדירות שיקבל בעסקה. שיטה זו החלה להכות שורשים במיסוי מקרקעין חיפה ולאחר מכן אומצה על ידי שאר רשויות המס. גישה זו הייתה מקובלת בעבר.
 
הגישה השלישית היא בדיקתה בפועל של עלות הבניה שקיבל בעל הקרקע מהיזם. בהתאם לגישה זו מתבצעת בדיקה של שווי עלות בניית הדירות שקיבל בעל הקרקע ולא של שווי הקרקע, ביחס לאזור הרלוונטי. כפועל יוצא מזה, בעל הקרקע ממוסה אך ורק על הרווח שקיבל עבור החלק שמכר מהמגרש, וזאת בהתאם לשווי שבו מכר את אותו חלק, שהוא שווי שירותי הבניה שקיבל. בכדי לקבוע את השווי של העסקה יש להכפיל את שטח הדירות שקיבל בעל הקרקע בגורמים כגון: כמה עולה מטר חניה תת קרקעית, כמה עולה לבנות שטח עיקרי של דירה וכו'. בשיטה זו לא נעזרים בהסכמים בין יזמים לבעלי קרקעות ולכן נוצר חוסר אחידות כי כל קבלן יגדיר את הסכום שעלה לו לבנות מטר דירה בצורה שונה. בכדי למנוע אי אחידות זו, ניתן להשתמש בשיטה שנהוגה במע"מ שמבקשים מיזמים ובעלי קרקעות להגיש את ההסכמים ביניהם, ומבקשים מהיזם להעביר לעיון מע"מ גם את ההסכמים שלו עם האדריכל, המתכננים, קבלני הביצוע ונותני השירותים השונים וכך בודקים מה היתה עלותם בפועל של שירותי הבניה, ובהתאם לכך מבצעים את חישוב המס בגין חלק המגרש הנמכר בתמורה לאותם שירותים.

דומה כי גישה שלישית זו, היא ההגונה והסבירה ביותר.
 
 

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

עשוי לעניין אתכם

מיסוי עסקאות קומבינציה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי עו"ד; דנה מקמל', משפטנית

בשל העובדה שבעסקת קומבינציה אין תמורה שמועברת במזומן, עולה השאלה כיצד מנהל מיסוי מקרקעין צריך לקבוע את השווי של עסקאות מסוג זה. שאלה זו חשובה מכיוון שמיסוי הוא גורם משמעותי בקביעת המחיר הסופי שישלם הרוכש עבור הדירה - לאורך השנים התפתחו מספר גישות לצורך מענה על שאלה זו.

אישור ניכוי מס במקור - הוראת ביצוע 2020

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

ביום 1.1.20 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע 02-2020 של מס הכנסה לשנת המס 2020 אשר עוסקת באישורי ניכוי מס במקור ובאישורים לפי חוק עסקאות גופים ציבוריים, תשל"ו-1976, פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961 והתקנות מכוחה.

מחילת חוב לספק בחו"ל

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

לנו ניסיון רב בהתנהלות שומתית מסוג זה ובקיאות בכל הקשור בהתנהלות של יבואן ישראלי מול ספק זר ולמורכבות העלולה להיווצר מול רשויות המס ופקידי השומה.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם