מאת:
 
עסקת קומבינציה היא עסקת נדל"ן שהתמורה בגינה אינה מועברת במזומן אלא בשירותי בניה. נהוג לראות עסקת קומבינציה כעסקת סחר חליפין (ברטר). במסגרת עסקת קומבינציה בעל המקרקעין מוכר חלק יחסי מהקרקע ליזם והיזם בתמורה לקרקע זו יעניק לבעל הקרקע חלק מהדירות שעתידות להיבנות. את הדירות שאותן קיבל הקבלן כחלק מהעסקת הקומבינציה ימכור לרוכשי הדירות ובכך יפיק רווחים. עסקה מסוג זה מטיבה עם קבלנים שכן לעיתים אין בידם את המזומנים הדרושים לצורך ביצוע העסקה.
 
בשל העובדה שבעסקת קומבינציה אין תמורה שמועברת במזומן, עולה השאלה כיצד מנהל מיסוי מקרקעין צריך לקבוע את השווי של עסקאות מסוג זה. שאלה זו חשובה מכיוון שמיסוי הוא גורם משמעותי בקביעת המחיר הסופי שישלם הרוכש עבור הדירה. לאורך השנים התפתחו מספר גישות לצורך מענה על שאלה זו:
 
אחת הדרכים על מנת לדעת כמה שווה העסקה היא בדיקת מגרשים דומים שבהם עסקת קומבינציה התבצעה במזומן באזור העסקה הרלוונטית ובהתאם לחשב את החלק היחסי שקיבל היזם בעסקה. גישה זו אינה רווחת בקרב רשויות מיסוי המקרקעין וכמעט ולא נעשה בה שימוש.
דרך נוספת היא ביצוע השוואה בין הדירות שקיבל בעל הקרקע, לבין שווי דירות מוגמרות ומוכנות באזור העסקה ומכך מפחיתים את שווי הקרקע. בהתאם לגישה זו בעל הדירה ממוסה כבר בעת חתימת עסקת הקומבינציה על רכיבים שכלל לא הפיק, דוגמת – הריווח הקבלני והיזמי שאותם יממש בפועל רק אם וכאשר ימכור את הדירות שיקבל בעסקה. שיטה זו החלה להכות שורשים במיסוי מקרקעין חיפה ולאחר מכן אומצה על ידי שאר רשויות המס. גישה זו הייתה מקובלת בעבר.
 
הגישה השלישית היא בדיקתה בפועל של עלות הבניה שקיבל בעל הקרקע מהיזם. בהתאם לגישה זו מתבצעת בדיקה של שווי עלות בניית הדירות שקיבל בעל הקרקע ולא של שווי הקרקע, ביחס לאזור הרלוונטי. כפועל יוצא מזה, בעל הקרקע ממוסה אך ורק על הרווח שקיבל עבור החלק שמכר מהמגרש, וזאת בהתאם לשווי שבו מכר את אותו חלק, שהוא שווי שירותי הבניה שקיבל. בכדי לקבוע את השווי של העסקה יש להכפיל את שטח הדירות שקיבל בעל הקרקע בגורמים כגון: כמה עולה מטר חניה תת קרקעית, כמה עולה לבנות שטח עיקרי של דירה וכו'. בשיטה זו לא נעזרים בהסכמים בין יזמים לבעלי קרקעות ולכן נוצר חוסר אחידות כי כל קבלן יגדיר את הסכום שעלה לו לבנות מטר דירה בצורה שונה. בכדי למנוע אי אחידות זו, ניתן להשתמש בשיטה שנהוגה במע"מ שמבקשים מיזמים ובעלי קרקעות להגיש את ההסכמים ביניהם, ומבקשים מהיזם להעביר לעיון מע"מ גם את ההסכמים שלו עם האדריכל, המתכננים, קבלני הביצוע ונותני השירותים השונים וכך בודקים מה היתה עלותם בפועל של שירותי הבניה, ובהתאם לכך מבצעים את חישוב המס בגין חלק המגרש הנמכר בתמורה לאותם שירותים.

דומה כי גישה שלישית זו, היא ההגונה והסבירה ביותר.
 
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

תיקון תקנות מס רכוש - אפריל 2024

מאת: אלי דורון, עו"ד

ב-9.4.24 פורסמו תיקונים לתקנות מס רכוש תקנות מס רכוש וקרן פיצויים. כל הפרטים במאמר>>

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

פיצוי ממס רכוש בגין מיזמים שלא יצאו אל הפועל עקב המלחמה

מאת: אלי דורון, עו"ד

האם הנזקים העקיפים שנגרמו לבעל עסק כתוצאה מביטול, דחייה, או סיכול של מיזם אשר לא יצא לפועל כתוצאה מהמלחמה, הינו נזק בר פיצוי במסלול האדום?

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מסלול אדום לבוקרים, בעלי עדרי בקר בקו העימות

מאת: אלי דורון, עו"ד

את התביעות במסלול האדום יש לקדם ללא דיחוי, מועד הגשת התביעות נגזר משורה של פרמטרים, אם כי אין בנמצא צורך ב"הפסקת פעילות" שכן התקנות אינן דורשות הפסקת פעילות בענף החקלאות.

10/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.