מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד; דנה מקמל, משפטנית


 
עסקת קומבינציה היא עסקת נדל"ן שהתמורה בגינה אינה מועברת במזומן אלא בשירותי בניה. נהוג לראות עסקת קומבינציה כעסקת סחר חליפין (ברטר). במסגרת עסקת קומבינציה בעל המקרקעין מוכר חלק יחסי מהקרקע ליזם והיזם בתמורה לקרקע זו יעניק לבעל הקרקע חלק מהדירות שעתידות להיבנות. את הדירות שאותן קיבל הקבלן כחלק מהעסקת הקומבינציה ימכור לרוכשי הדירות ובכך יפיק רווחים. עסקה מסוג זה מטיבה עם קבלנים שכן לעיתים אין בידם את המזומנים הדרושים לצורך ביצוע העסקה.
 
בשל העובדה שבעסקת קומבינציה אין תמורה שמועברת במזומן, עולה השאלה כיצד מנהל מיסוי מקרקעין צריך לקבוע את השווי של עסקאות מסוג זה. שאלה זו חשובה מכיוון שמיסוי הוא גורם משמעותי בקביעת המחיר הסופי שישלם הרוכש עבור הדירה. לאורך השנים התפתחו מספר גישות לצורך מענה על שאלה זו:
 
אחת הדרכים על מנת לדעת כמה שווה העסקה היא בדיקת מגרשים דומים שבהם עסקת קומבינציה התבצעה במזומן באזור העסקה הרלוונטית ובהתאם לחשב את החלק היחסי שקיבל היזם בעסקה. גישה זו אינה רווחת בקרב רשויות מיסוי המקרקעין וכמעט ולא נעשה בה שימוש.
דרך נוספת היא ביצוע השוואה בין הדירות שקיבל בעל הקרקע, לבין שווי דירות מוגמרות ומוכנות באזור העסקה ומכך מפחיתים את שווי הקרקע. בהתאם לגישה זו בעל הדירה ממוסה כבר בעת חתימת עסקת הקומבינציה על רכיבים שכלל לא הפיק, דוגמת – הריווח הקבלני והיזמי שאותם יממש בפועל רק אם וכאשר ימכור את הדירות שיקבל בעסקה. שיטה זו החלה להכות שורשים במיסוי מקרקעין חיפה ולאחר מכן אומצה על ידי שאר רשויות המס. גישה זו הייתה מקובלת בעבר.
 
הגישה השלישית היא בדיקתה בפועל של עלות הבניה שקיבל בעל הקרקע מהיזם. בהתאם לגישה זו מתבצעת בדיקה של שווי עלות בניית הדירות שקיבל בעל הקרקע ולא של שווי הקרקע, ביחס לאזור הרלוונטי. כפועל יוצא מזה, בעל הקרקע ממוסה אך ורק על הרווח שקיבל עבור החלק שמכר מהמגרש, וזאת בהתאם לשווי שבו מכר את אותו חלק, שהוא שווי שירותי הבניה שקיבל. בכדי לקבוע את השווי של העסקה יש להכפיל את שטח הדירות שקיבל בעל הקרקע בגורמים כגון: כמה עולה מטר חניה תת קרקעית, כמה עולה לבנות שטח עיקרי של דירה וכו'. בשיטה זו לא נעזרים בהסכמים בין יזמים לבעלי קרקעות ולכן נוצר חוסר אחידות כי כל קבלן יגדיר את הסכום שעלה לו לבנות מטר דירה בצורה שונה. בכדי למנוע אי אחידות זו, ניתן להשתמש בשיטה שנהוגה במע"מ שמבקשים מיזמים ובעלי קרקעות להגיש את ההסכמים ביניהם, ומבקשים מהיזם להעביר לעיון מע"מ גם את ההסכמים שלו עם האדריכל, המתכננים, קבלני הביצוע ונותני השירותים השונים וכך בודקים מה היתה עלותם בפועל של שירותי הבניה, ובהתאם לכך מבצעים את חישוב המס בגין חלק המגרש הנמכר בתמורה לאותם שירותים.

דומה כי גישה שלישית זו, היא ההגונה והסבירה ביותר.
 
 

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

עשוי לעניין אתכם

הלוואת בעלים או דיבידנד?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט נדרש להכריע בעניין 67285-01-18 זימרמן נ' פקיד שומה נתניה בשלוש סוגיות אשר היוו את בסיס המחלוקת בין הצדדים: כיצד יש לסווג את יתרת העודפים בסך 2,200,000 ₪ - דיבידנד או הלוואה? האם ייחוס משיכת יתרת העודפים בתאריך 31.12.12 נעשה כדין? האם ניתן לחייב בריבית בגין יתרת החוב מכוחו של סעיף 3(ט)(1) לפקודה?

פריסת מס שבח ותמורה הנצמחת מעסקת המכר

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית

משרדנו הינו בעל ניסיון של עשרות שנים בתחום וידע לתת לכבודכם את מלוא השירות הכרוך בקבלת הטבת 'פריסת מס שבח' וזאת החל מעריכת כלל המסמכים המתחייבים, יצירת קשר עם הגורמים הרלבנטיים לצורך הגשתם של המסמכים, תכנון תשלום המס כדין והכל במטרה לסייע לכם ולתת את המלוא הליווי המתחייב לצורך השלמת הליך פריסת מס השבח, בדיוק, במסירות ובתוצאה באיכות מקסימלית.

שיעור הרווח הגולמי בענף השיפוצים

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

סיקור מיוחד בעניין ע"מ 14-06-44217 נאג'ם ואח' נ' פקיד שומה ירושלים, ערעור בגין החלטה בהשגה שהוגשה על שומות מס לפי מיטב השפיטה אותן הוציא פקיד השומה לשני המערערים - חאלד נאג'ם וחסאם רג'בי, הפועלים בשותפות בתחום עבודות הבניה, וכן בגין החלטת פקיד השומה על פסילת ספרי השותפות בשנים 2007 ו-2009.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם