מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); ליאור קרשס, משפטנית


האם מכירת קרקע לרשות מקרקעי ישראל לנוכח שינוי ייעוד הינה בבחינת הפקעה לצורכי מס?

נעדכנכם, כי לאחרונה ניתן בבית המשפט לעניינים מנהליים מרכז-לוד פסק דין ו"ע 32465-05-18 ויטנר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (להלן: "פרשת ויטנר"), שעסק בשאלה האם מכירת קרקע לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") מהווה הפקעה לצרכי מס הזכאית לשיעור מס מופחת בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963 (להלן: "החוק").
 
עובדות פסק הדין
בשנת 1970 נחתם הסכם חכירה על השטח נשוא התביעה דנן, בין חוכרים במושע לבין רמ"י, במסגרתו נקבע כי מטרת החכירה הינה מטעי בעל (גפנים) (להלן: "הקרקע") וכי במקרה של שינויי יעוד, רמ"י תהא רשאית להביא לסיום החכירה וזאת כנגד פיצוי שישולם לחוכרים. תקופת החכירה היתה בין השנים 1970-2000. בשנת 1989 מכר אחד החוכרים את זכויותיו בקרקע למר ויטנר ז"ל (להלן: "המנוח"). המנוח נפטר בשנת 2015 והעוררים באו בנעליו בכל הנוגע למקרקעין ולהסכם החכירה. בשנת 2012 שונה ייעודה של הקרקע על ידי רמ"י, ועל כן המנוח בזמנו ובהמשך גם העוררים היו מחויבים להחזיר את הקרקעי לרמ"י וזאת בהתאם להוראות הסכם החכירה. יצוין, כי הבקשות שהוגשו להארכת תקופת החכירה נדחו וזאת בין היתר לאור שינוי הייעוד שאושר בשנת 2012. לאור שינוי הייעוד כאמור, נחתם בין העוררים לבין רמ"י הסכם להשבת הקרקע וזאת תמורת קבלת פיצוי בסך של כחצי מיליון ₪ (להלן: "הפיצוי"). העוררים דיווחו למשיב על מכירת המקרקעין לרמ"י כהפקעה, וביקשו להחיל עליהם את הקלת המס הקבועה במסגרת סעיף 48ג(א) לחוק, לפיה חל על פיצויי הפקעה שיעור מס מקל (50% משיעור המס הרגיל). המשיב לא קיבל טענה זו, שכן לטענתו, אין המדובר בפיצוי בגין הפקעה אלא בהשבה הנובעת מהזכויות והחובות החוזיות שנקבעו בהסכם החכירה.
 
טענות הצדדים
לטענת העוררים, השבת המקרקעין נעשתה בניגוד לרצונם של העוררים, ולכן מבחינה מהותית, בהינתן מעמדה של רמ"י, יש לראות בהשבה כהפקעה. עוד נטען על ידם, כי הפיצוי, עליו הוסכם במסגרת פשרה בין העוררים לרמ"י, הנו פיצוי בגין הפקעות שבוצעו במהלך השנים ושבגינן לא שולם בשעתו למנוח או לעוררים פיצוי. מנגד, טען המשיב כי יש לדחות את הטענה שבפי העוררים שכן בחינה מהותית של הפיצוי שקיבלו העוררים במסגרת הסכם ההשבה מלמדת כי מדובר בהשבה ובפיצוי שמקורו במערכת החוזית שהייתה בין הצדדים ולא בהפקעה ובפיצוי בגין הפקעה.
 
דיון והכרעה
בית המשפט פסק כי בהתאם להסכמת הצדדים שעוגנה בחוזה כאמור ניתן להכריע כי גם מבחינה פורמאלית גרידא וגם מבחינה מהותית גרידא לא התקיימה עסקת מכר המצדיקה את החלתה של הטבת המס. הרציונל העומד בבסיס ההחלטה הוא כי הטבת המס המוענקת במכירה 'כפויה' מגלמת פיצוי על הפגיעה שנגרמה למוכר לנוכח חוסר רצונו ו/או הסכמתו לעשות כן. במקרה דנן, מצב הדברים שונה בתכלית לנוכח קיומו של חוזה קוהרנטי המעיד על הסכמה שניתנה בדעת מידי שני הצדדים. על כן, לעניין החלתה של הטבת המס, בהינתן חוזה בין החוכר לבין רמ"י המתייחס מפורשות לסיום החוזה לנוכח שינוי ייעוד הקרקע, ייבחנו הפיצויים למוכרי הקרקע בהתאם למישור החוזי המושתת על הסכמת הצדדים ולא ייבחנו הם בהתאם למישור דיני ההפקעה, המבוססים כאמור על פעולה שלטונית כופה מכוח הוראה מפורשת בחוק. עוד נקבע, כי הטבת המס תחול רק במקרים בהם הוויתור על זכויות במקרקעין נעשה ללא הסכמת החוכרים וכפועל יוצא הטבת המס לא תחול באותם מקרים בהם הייתה הסכמה מפורשת בחוזה, לוויתור על זכויות בקרקע.

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג 5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט קבע לאחרונה כי יש לראות במכירת נדל"ן שהושבח כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי - קראו כאן בהרחבה בעניין [ע"מ 58172-01-16 בניזרי נ' פ"ש ירושלים 3].

סיווג אופציה ייחודית במקרקעין

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

סיחור אופציה תוך התחייבות הרוכש לממש את האופציה אינה פוגעת בסיווגה כ-"אופציה ייחודית במקרקעין" - קראו כאן בעניין ע"א 2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח'.

פיצוי בעקבות פינוי מקרקעין פטור ממס

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); דניאל גולדשטיין, משפטן

בית המשפט המחוזי נדרש לשאלה האם מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לחזור בו מהחלטתו לסווג מכירת בית הורי העוררים כ"זכות במקרקעין". במידה וכן, יידרש בית המשפט לשאלה האם אכן מדובר ב"זכות במקרקעין" או לאו (13864-04-18 וויס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (מרכז).

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם